Modelo 210 Ratgeber
Modelo 210: Eigennutzung vs. Vermietung – welches Regime gilt?
Imputierte Einkünfte oder Mieteinnahmen? Berechnung, Fristen und Ausgabenabzug der zwei Modelo 210 Szenarien im Vergleich – mit konkreten Zahlen für Mallorca.
Müssen Sie Modelo 210 einreichen?
Modelo 210 unterscheidet zwei grundlegend verschiedene Steuer-Regime -- und die Unterschiede gehen weit über den Steuersatz hinaus. Fristen, Berechnungsgrundlage und Abzugsmöglichkeiten sind komplett verschieden. Wer beides vermischt oder das falsche Regime anwendet, zahlt entweder zu viel oder riskiert Zuschläge.
Kurz gesagt: Welches Regime gilt?
| Situation | Steuerregime |
|---|---|
| Immobilie nicht vermietet | Imputierte Einkünfte (Renta Imputada — fiktiv unterstellte Mieteinnahmen) |
| Ganzjährig vermietet | Mieteinnahmen (Rendimientos de capital inmobiliario) |
| Teilweise vermietet | Kombination beider Regime |
Welche Eigentümer betrifft das?
Typische Fälle:
✅ Ferienwohnung ohne Vermietung — ausschließlich imputierte Einkünfte ✅ Airbnb-Vermietung im Sommer, Rest des Jahres selbst genutzt — Mischnutzung ✅ Langzeitvermietung — ausschließlich Mieteinnahmen ✅ Mehrere Eigentümer — jeder reicht eine separate Erklärung ein ✅ Neukauf während des Jahres — Steuer wird anteilig ab Kaufdatum berechnet
Eigennutzung: imputierte Einkünfte
Wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten (Ferienwohnung, Zweitwohnung, Leerstand), berechnet die AEAT ein fiktives Einkommen auf Basis des Katasterwerts.
| Merkmal | Detail |
|---|---|
| Berechnungsgrundlage | Katasterwert × 1,1 % (oder 2,0 %) |
| Steuersatz | 19 % (EU/EWR) / 24 % (Drittstaaten) |
| Einreichung | Jährlich |
| Frist | 31. Dezember des Folgejahres (bis SJ 2025; ab SJ 2026: 1. April – 31. Dezember, HAC/623/2026) |
| Ausgabenabzug | Nicht möglich |
Typische Steuerschuld für ein Apartment mit 120.000 € Katasterwert (EU-Eigentümer): 250,80 € pro Jahr. Mehr dazu in unserem Artikel zu imputierten Einkünften.
Vermietung: Mieteinnahmen
Wer seine Immobilie auf Mallorca über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder eine lokale Agentur vermietet, deklariert die tatsächlichen Mieteinnahmen.
| Merkmal | Detail |
|---|---|
| Berechnungsgrundlage | Netto-Mieteinnahmen nach zulässigen Abzügen (EU/EWR) bzw. Brutto-Mieteinnahmen (Drittstaaten) |
| Steuersatz | 19 % (EU/EWR) / 24 % (Drittstaaten) |
| Einreichung | Quartalsweise oder jährlich (seit 2024, Option) |
| Fristen | Bis 2025: 20. Apr / Jul / Okt / Jan — oder jährlich 1.–20. Jan. Ab 2026: 1.–20. Apr. des Folgejahres (HAC/623/2026) |
| Ausgabenabzug | Ja (nur EU/EWR-Eigentümer) |
Der Ausgabenabzug ist der entscheidende Vorteil. EU/EWR-Eigentümer dürfen direkt zurechenbare Kosten von den Mieteinnahmen abziehen: Hypothekenzinsen, Abschreibung (Amortización, typisch 3 % auf den Bauwert), Gemeinschaftskosten, Versicherung, Reparaturen, Verwaltungsgebühren und anteilige IBI.
Eigentümer außerhalb von EU und EWR können keine Kosten abziehen — sie zahlen auf die Brutto-Mieteinnahmen.
Teilvermietung: beide Regime gleichzeitig
Auf Mallorca vermieten viele Eigentümer nur in der Hochsaison (Mai-September) und nutzen die Wohnung den Rest des Jahres selbst. In diesem Fall gelten beide Regime parallel:
- Vermietete Tage → Mieteinnahmen-Regime (quartalsweise)
- Nicht-vermietete Tage → imputierte Einkünfte (jährlich, anteilig)
Die AEAT rechnet tagesgenau. Bei 90 Vermietungstagen und 275 Eigennutzungstagen wird das imputierte Einkommen nur auf die 275 Tage angerechnet: Katasterwert × 1,1 % × (275/365) (1,1 % gilt wenn die letzte Revision ab dem 01.01.2012 liegt — andernfalls 2,0 %; DA 55 LIRPF).
Konkret: Was ist günstiger?
Pauschal lässt sich das nicht sagen. Es hängt von drei Faktoren ab:
Hoher Katasterwert, niedrige Mieteinnahmen: Die imputierte Steuer kann höher sein als die Mietsteuer (nach Abzügen). Das passiert bei älteren Wohnungen mit hohem Katasterwert und bescheidenen Mietpreisen.
Niedriger Katasterwert, hohe Mieteinnahmen: Vermietung führt zu höherer Steuer, aber auch zu höheren Einnahmen. Der Ausgabenabzug federt ab.
Eigentümer außerhalb von EU und EWR: Ohne Abzugsmöglichkeit ist die Vermietung steuerlich teurer als für EU-Eigentümer. Ein Doppelbesteuerungsabkommen kann verhindern, dass dieselben Einkünfte sowohl in Spanien als auch im Wohnsitzland vollständig besteuert werden. Es reduziert jedoch nicht automatisch die in Spanien geschuldete Steuer.
Welches Regime für Ihre Immobilie günstiger ist, hängt vom Katasterwert (Valor Catastral), den tatsächlichen Mieteinnahmen und Ihrem Wohnsitzland ab.
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Die häufigsten Fehler bei Mischnutzung
Fehler 1: Nur eine Erklärung für das gesamte Jahr Wer die Immobilie teils vermietet und teils selbst nutzt, braucht zwei separate Erklärungen: eine für Mieteinnahmen und eine für imputierte Einkünfte. Eine einzige Erklärung für das gesamte Jahr ist falsch und kann zu Nachforderungen führen.
Fehler 2: Imputierte Einkünfte auf das ganze Jahr berechnen Bei Mischnutzung wird die imputierte Steuer nur auf die nicht-vermieteten Tage berechnet — nicht auf 365 Tage. Wer 90 Tage vermietet, berechnet die imputierten Einkünfte auf 275 Tage: Katasterwert × 1,1 % × (275/365) (1,1 % gilt wenn die letzte Revision ab dem 01.01.2012 liegt — andernfalls 2,0 %). Das volle Jahr anzusetzen bedeutet, zu viel zu zahlen.
Fehler 3: Kosten falsch zuordnen EU/EWR-Eigentümer dürfen bei Mieteinnahmen Kosten abziehen — aber nur anteilig für den Vermietungszeitraum. Wer die gesamten Jahreskosten (Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, IBI) vom Mietquartal abzieht, rechnet falsch. Die AEAT akzeptiert nur den zeitanteiligen Abzug.
Fiscaro als Alternative zur Gestoría
Fiscaro ist keine Gestoría und kein Steuerberater — sondern eine geführte Plattform für die Selbsteinreichung der Modelo 210. → Modelo 210 Kosten im Vergleich
Der Wizard führt durch alle relevanten Fragen, berechnet die Steuer automatisch und übermittelt die Erklärung über einen autorisierten Einreichungsweg an die AEAT — ohne eigenes Cl@ve PIN und ohne digitales Zertifikat.
Was Fiscaro übernimmt:
- Bestimmung des richtigen Steuerregimes (Eigennutzung, Vermietung, Mischnutzung)
- Automatische Berechnung mit korrektem Faktor (1,1 % oder 2 %)
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- Unterstützung für bis zu vier Miteigentümer
Was Fiscaro nicht übernimmt:
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FAQ
Muss ich für die selbst genutzten Monate eine separate Erklärung abgeben, wenn ich auch vermiete? Ja. Bei Mischnutzung reichen Sie zwei separate Modelo-210-Erklärungen ein: eine für die Mieteinnahmen (quartalsweise oder jährlich) und eine für die imputierten Einkünfte der nicht vermieteten Tage (jährlich). Die AEAT rechnet tagesgenau ab.
Welche Kosten kann ich als EU-Eigentümer bei Vermietung konkret abziehen? Abziehbar sind direkt zurechenbare Kosten: Hypothekenzinsen, Abschreibung (typisch 3 % auf den Bauwert), Gemeinschaftskosten, Gebäudeversicherung, Reparaturen, Verwaltungsgebühren und die anteilige IBI. Nicht abziehbar sind persönliche Reisekosten oder Einrichtungsgegenstände.
Gilt der Ausgabenabzug auch für Schweizer Eigentümer? Nein. Der Abzug von Werbungskosten bei Mieteinnahmen ist ausschließlich EU/EWR-Bürgern vorbehalten. Eigentümer aus Drittstaaten (Schweiz, UK, USA) zahlen 24 % auf die Brutto-Mieteinnahmen ohne Abzugsmöglichkeit. Prüfen Sie, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Ihrem Wohnsitzland und Spanien Entlastung bietet.
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Quellen
- Agencia Tributaria (AEAT): Instrucciones Modelo 210 → sede.agenciatributaria.gob.es
- Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) — aktuelle Fassung → boe.es
Hanns-Christopher Deppe
Gründer von Fiscaro · Immobilienökonom & Dipl.-Wirtschaftsingenieur (FH) · Makler auf Mallorca
Hanns-Christopher lebt seit über 15 Jahren auf Mallorca und hat Hunderte von Nicht-Residenten bei ihrer spanischen Steuersituation begleitet. Er gründete Fiscaro, um den Modelo 210 Prozess so einfach wie möglich zu machen.
Dieser Artikel dient zur allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für eine Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir, einen qualifizierten Steuerberater (Asesor Fiscal) oder eine Gestoría hinzuzuziehen.
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