Ferienwohnung in Spanien vermietet oder selbst genutzt? Mieteinnahmen, Renta imputada und Mischnutzung korrekt im Modelo 210 erklären — inkl. Fristen ab 2026, Kostenabzug EU/EWR und Rechenbeispiel Jávea.

Modelo 210 für Ferienwohnungen in Spanien: Vermietung, Eigennutzung & Mischnutzung

Die Kurzantwort

Wer eine Ferienwohnung in Spanien besitzt und vermietet, muss die Mieteinnahmen über das Modelo 210 an die spanische Steuerbehörde AEAT (Agencia Tributaria) melden — auch dann, wenn die Wohnung nur einen Teil des Jahres vermietet wird und der Rest selbst genutzt wird. Bei Mischnutzung entstehen steuerlich zwei getrennte Bestandteile: Vermietungseinkünfte für die vermieteten Tage und Renta imputada (fiktives Einkommen aus der potenziellen Nutzung der Immobilie) für die nicht vermieteten Tage. Diese werden in der Praxis über getrennte Modelo-210-Erklärungen je Einkunftsart erfasst.

Auf einen Blick

Mieteinnahmen aus Spanien sind in Spanien steuerpflichtig — unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers
Vermietungs- und Eigennutzungstage werden steuerlich getrennt berechnet und erklärt
EU/EWR-Eigentümer dürfen anteilige Kosten abziehen; Drittstaaten (UK, Schweiz) nicht
Eine Ferienlizenz (licencia turística) ist für legale Kurzzeitvermietung in den meisten Regionen Pflicht
Frist Mieteinnahmen ab Steuerjahr 2026 (Jahresoption): grundsätzlich 1.–20. April des Folgejahres — für Steuerjahre bis 2025 galt 1.–20. Januar
Frist Renta imputada ab Steuerjahr 2026: 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres; für Steuerjahr 2025: 1. Januar bis 31. Dezember 2026

Was ist eine Ferienwohnung steuerlich?

Für die Modelo-210-Berechnung ist vor allem entscheidend, ob die Immobilie vermietet, selbst genutzt oder leer steht. Vermieten Sie Ihre Wohnung in Jávea, Marbella oder auf Mallorca auch nur für zwei Wochen über Airbnb oder Booking.com, entstehen steuerpflichtige Einkünfte in Spanien. Bei touristischer Vermietung können zusätzliche steuerliche und touristische Pflichten entstehen, insbesondere wenn hotelähnliche Zusatzleistungen erbracht werden — in diesem Fall sollte die Einordnung mit einem Asesor Fiscal (spanischen Steuerberater) abgeklärt werden.

Entscheidend für die Berechnung ist die Aufteilung des Jahres: Wie viele Tage wurde vermietet, wie viele Tage selbst genutzt, wie viele Tage stand die Wohnung leer?

Drei Nutzungsarten — drei Szenarien

Szenario 1: Reine Eigennutzung (keine Vermietung)

Die Wohnung wird ausschließlich selbst genutzt oder steht leer. In diesem Fall greift die Renta imputada: Der Faktor beträgt grundsätzlich 1,1 %, wenn der Valor catastral (Katasterwert, der Steuerwert der Immobilie laut spanischem Kataster) nach den jeweils geltenden AEAT-Regeln als aktuell revidiert gilt — andernfalls 2,0 %. Maßgeblich ist nicht der Kaufpreis, sondern das Año de revisión (Jahr der letzten Katasterwert-Revision) auf dem IBI-Bescheid (spanische Grundsteuer, Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Frist Renta imputada: Für Steuerjahr 2025: 1. Januar bis 31. Dezember 2026. Ab Steuerjahr 2026: 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres.

Szenario 2: Reine Vermietung (ganzjährig)

Die Wohnung wird das gesamte Jahr vermietet — keine Eigennutzung. Steuerpflichtig sind die Mieteinnahmen nach Abzug der anteiligen Werbungskosten (nur EU/EWR-Eigentümer). Frist Jahresoption: ab Steuerjahr 2026 grundsätzlich 1.–20. April des Folgejahres; für Steuerjahre bis 2025 galt 1.–20. Januar.

Szenario 3: Mischnutzung (vermietet + selbst genutzt) — der Normalfall

Das ist die Realität der meisten Ferienwohnungsbesitzer. Bei Mischnutzung entstehen steuerlich zwei getrennte Bestandteile:

1. Vermietungseinkünfte (Einkunftscode 01/35) — für die Tage, an denen die Wohnung vermietet wurde. EU/EWR-Eigentümer können anteilige Kosten abziehen.

2. Renta imputada (Einkunftscode 02) — für alle übrigen Tage (Eigennutzung + Leerstand), zeitanteilig berechnet.

Diese beiden Bestandteile werden in der Praxis über getrennte Modelo-210-Erklärungen je Einkunftsart erfasst. Jeder Miteigentümer erklärt seinen Anteil separat.

Rechenbeispiel: Ferienwohnung in Jávea (Costa Blanca)

Ein deutsches Ehepaar (steuerlich ansässig in Hamburg) besitzt eine Ferienwohnung in Jávea, Provinz Alicante — Valor catastral 220.000 €, letzte Katasterrevision 2018. Das Paar vermietet die Wohnung 90 Tage im Jahr und nutzt sie selbst an 45 Tagen. Die übrigen 230 Tage steht sie leer.

Teil 1: Vermietungseinkünfte (90 Tage)

Position	Berechnung	Betrag
Bruttomieteinnahmen	90 Tage × ø 100 €/Nacht	9.000 €
Anteilige Kosten (EU-Privileg)	IBI, Verwaltung, Reparaturen × 90/365	./. 1.200 €
Steuerpflichtige Einkünfte		7.800 €
Steuer (19 %, EU/EWR-Ansässigkeit)	7.800 € × 19 %	1.482 €

Teil 2: Renta imputada (275 Tage Eigennutzung + Leerstand)

Position	Berechnung	Betrag
Bemessungsgrundlage (anteilig)	220.000 € Katasterwert × 1,1 % × 275/365 Tage	1.822 €
Steuer (19 %, EU/EWR-Ansässigkeit)	1.822 € × 19 %	346 €

Gesamte Steuerbelastung aus beiden Bestandteilen: 1.828 €. Vermietungseinkünfte und Renta imputada werden steuerlich getrennt ermittelt. Bei zwei Eigentümern erklärt jeder Miteigentümer seinen Anteil separat — je 914 € Steuerlast pro Person.

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Die Ferienlizenz — ohne sie ist Vermietung illegal

In den meisten spanischen Regionen ist für die gewerbliche Kurzzeitvermietung eine licencia turística Pflicht. Ohne Lizenz ist die Vermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com illegal — die Einnahmen sind trotzdem steuerpflichtig.

Wichtige Unterschiede nach Region:

Balearen (Mallorca, Ibiza): strenge ETV-Lizenzpflicht (Estancias Turísticas en Viviendas), Neuvergaben in vielen Gemeinden eingefroren; Wohnungen in Mehrfamilienhäusern oft grundsätzlich nicht genehmigungsfähig
Valencianische Gemeinschaft (Jávea, Dénia, Benidorm): Lizenzpflicht mit regionalen Auflagen, Registrierung zeitlich befristet und muss nach geltenden Regeln erneuert werden
Andalusien (Marbella, Nerja, Costa del Sol): Registro de Turismo de Andalucía erforderlich, Bearbeitungszeiten mehrere Monate
Kanaren: regionale Einschränkungen nach Insel und Gemeinde

Die Steuerpflicht gegenüber der AEAT besteht unabhängig davon, ob eine gültige Lizenz vorliegt. Wer ohne Lizenz vermietet, riskiert zusätzlich empfindliche Bußgelder der Tourismusbehörden.

Was wir in der Praxis sehen

Bei Fiscaro beobachten wir, dass Ferienwohnungsbesitzer die Mischnutzung unterschätzen. Der häufigste Fehler: Eigentümer melden nur die Mieteinnahmen und vergessen die Renta imputada für die übrigen Tage des Jahres. Über Plattformmeldungen können der AEAT relevante Vermietungsdaten vorliegen — deshalb müssen Mieteinnahmen, Vermietungstage und die eigene Modelo-210-Erklärung konsistent dokumentiert sein.

Ein zweiter Klassiker, besonders an der Costa Blanca: Eigentümer aus dem Vereinigten Königreich vermieten ihre Wohnung in Jávea oder Dénia und gehen davon aus, dass sie Kosten wie bei einer deutschen Vermietung abziehen können. Das ist seit dem Ende der Brexit-Übergangsphase am 01.01.2021 nicht mehr der Fall — als Drittstaaten-Eigentümer unterliegen britische Staatsbürger dem Bruttoprinzip: kein Kostenabzug, derzeit 24 % Steuersatz auf die vollen Einnahmen.

Und ein dritter Punkt, der regelmäßig zu Überraschungen führt: Die Plattformgebühren (Airbnb-Provision, Booking-Provision) sind bei EU/EWR-Eigentümern als Werbungskosten anteilig absetzbar — bei Drittstaaten nicht.

💡 Tipp für Vermieter: Alle Belege für anteilige Kosten (IBI, Hausverwaltung, Versicherung, Plattformgebühren, Reparaturen) separat nach Vermietungstagen dokumentieren — sie senken Ihre Bemessungsgrundlage direkt.

Was bedeutet das konkret für Sie?

Alle Fristen für Eigennutzung und Vermietung auf einer Seite → Fristen-Übersicht Welche Unterlagen brauchen Sie? → Checkliste

Bei Mischnutzung (der häufigste Fall):

Tagesbuch führen: Vermietungstage, Eigennutzungstage, Leertage
Belege für Kosten nach Vermietungsanteil aufteilen
Vermietungseinkünfte und Renta imputada werden steuerlich getrennt erfasst
Frist Mieteinnahmen (Jahresoption, ab Steuerjahr 2026): 1.–20. April des Folgejahres
Frist Renta imputada (ab Steuerjahr 2026): 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres

Bei reiner Vermietung:

Brutto- vs. Nettoprinzip je nach Wohnsitz beachten (EU/EWR vs. Drittstaaten)
Plattformgebühren als Kosten dokumentieren (nur EU/EWR)
Ab Steuerjahr 2026: Jahresoption 1.–20. April; für Steuerjahre bis 2025: 1.–20. Januar
Q1–Q3/2026 bei separater Erklärung: alte Quartalsfristen; Q4/2026: neuer April-Termin

Bei reiner Eigennutzung:

Renta imputada auf Basis des Valor catastral (Faktor nach AEAT-Regeln und Año de revisión)
Frist ab Steuerjahr 2026: 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres

Häufige Fehler

Fehler 1: Renta imputada für Nicht-Vermietungstage vergessen. Die AEAT erwartet für jeden Tag des Jahres eine steuerliche Einordnung. Wer nur die Mieteinnahmen meldet, erklärt unvollständig.

Fehler 2: Kostenabzug für UK/Schweiz-Eigentümer. Bruttoprinzip — Plattformgebühren, Verwaltungskosten und Reparaturen sind nicht absetzbar.

Fehler 3: Ferienlizenz vergessen, Steuer trotzdem nicht gemeldet. Keine Lizenz befreit nicht von der Steuerpflicht.

Fehler 4: Falsche Tagesaufteilung. Reparaturtage, Reinigungstage zwischen Gästen und Sperrperioden gehören zu den Leertagen — nicht zu den Eigennutzungstagen.

Modelo 210 vs. Modelo 238 — was die Plattformen melden

Bis einschließlich Steuerjahr 2023 wurden touristische Vermietungsdaten über das Modelo 179 gemeldet. Ab 2024 wurde diese Informationspflicht durch das Modelo 238 ersetzt — eine Meldepflicht, die ausschließlich die Plattformbetreiber (Airbnb, Booking.com, VRBO) trifft, nicht die Eigentümer. Der AEAT können Ihre Vermietungsdaten über diese Plattformmeldungen vorliegen. Die eigene Modelo-210-Erklärung muss damit konsistent sein.

Steuersatz: EU/EWR vs. Drittstaaten

Wohnsitz	Bemessungsgrundlage	Steuersatz
EU / EWR	Nettomieteinnahmen (nach anteiligen Kosten)	19 %
UK, Schweiz, Drittstaaten	Bruttomieteinnahmen (ohne Abzüge)	derzeit 24 %

FAQ

Muss ich auch dann Modelo 210 einreichen, wenn ich gar nicht vermiete? Ja — auch bei reiner Eigennutzung oder Leerstand besteht die jährliche Pflicht zur Erklärung der Renta imputada.

Wie erkläre ich eine Ferienwohnung, die teils vermietet und teils selbst genutzt wird? Bei Mischnutzung entstehen zwei getrennte steuerliche Bestandteile: Vermietungseinkünfte (Einkunftscode 01/35) für die Vermietungstage und Renta imputada (Code 02) für die übrigen Tage. Beide werden in der Praxis über getrennte Modelo-210-Erklärungen erfasst.

Zählen Reinigungstage zwischen Gästen als Vermietungstage? Nein — solche Tage gelten als Leertage und werden über die Renta imputada versteuert.

Ich vermiete über Airbnb — muss ich die Airbnb-Provision versteuern? Steuerpflichtig sind die Bruttomieteinnahmen inklusive Provision. EU/EWR-Eigentümer können die Provision als Werbungskosten gegenrechnen. UK/Schweiz-Eigentümer nicht.

Wann muss ich die Mieteinnahmen melden? Ab Steuerjahr 2026 gilt bei der Jahresoption grundsätzlich 1.–20. April des Folgejahres (Orden HAC/623/2026). Für Steuerjahre bis 2025 war die Frist 1.–20. Januar. Bei separater Erklärung gilt der neue April-Termin nur für Q4/2026; Q1–Q3/2026 folgen noch den alten Quartalsfristen. Was passiert bei Fristversäumnis?

Dürfen UK-Eigentümer Kosten bei der Ferienvermietung abziehen? Nein — seit dem Ende der Brexit-Übergangsphase (01.01.2021) gilt für britische Eigentümer das Bruttoprinzip. Kein Kostenabzug, derzeit 24 % auf die vollen Einnahmen.

Muss ich Leerstand bei einer Ferienwohnung versteuern? Ja — Leertage werden wie Eigennutzungstage über die Renta imputada anteilig versteuert.

Brauche ich für jede Saison eine neue Ferienlizenz? Das hängt von der autonomen Gemeinschaft ab. In der Comunitat Valenciana (Jávea, Dénia) ist die Registrierung grundsätzlich zeitlich befristet und muss nach geltenden Regeln erneuert werden. In anderen Regionen gelten abweichende Regelungen.

Quellen (Stand: Juli 2026)

IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, RDLeg 5/2004) — Art. 24
AEAT: Modelo 210 — Instrucciones
AEAT: Nota — Modificaciones en plazos de presentación (Orden HAC/623/2026)
BOE: Orden HAC/623/2026, 23.06.2026
AEAT: Modelo 238 / Aviso supresión Modelo 179 (ab Steuerjahr 2024)
Generalitat Valenciana: Viviendas de uso turístico — Registro

Fazit

Eine Ferienwohnung in Spanien ist steuerlich kein Sonderfall — aber ein komplexerer als eine reine Eigennutzungs-Immobilie. Mischnutzung bedeutet zwei getrennte steuerliche Einkunftsarten, unterschiedliche Fristen, und Kostenabzug nur für EU/EWR-Eigentümer.

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Modelo 210 Ferienwohnung Spanien: Vermietung, Eigennutzung & Mischnutzung