Modelo 210 Ratgeber
Imputierte Einkünfte Spanien: So besteuert die AEAT Ihre Ferienimmobilie
Imputierte Einkünfte (renta imputada): Warum Spanien unvermietete Immobilien besteuert, wie die Steuer berechnet wird und was Eigentümer auf Mallorca wissen müssen.
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Sie vermieten Ihre Wohnung auf Mallorca nicht, nutzen sie nur drei Wochen im Sommer -- und sollen trotzdem Steuern zahlen? Ja. Spanien unterstellt Ihnen ein fiktives Einkommen allein dafür, dass Sie die Immobilie besitzen. Das Konzept heißt Renta Imputada (fiktiv unterstellte Mieteinnahmen) und betrifft jeden nicht-residenten Eigentümer mit unvermieteter Immobilie.
Was sind imputierte Einkünfte (Renta Imputada)?
Imputierte Einkünfte (spanisch: Renta Imputada) sind ein von der AEAT (spanische Steuerbehörde) unterstelltes fiktives Einkommen für nicht vermietete Immobilien. Die Steuer wird unabhängig davon fällig, ob die Immobilie tatsächlich genutzt wird oder leer steht.
Viele Eigentümer sind überrascht: Auch wer seine Ferienimmobilie in Spanien nie vermietet, muss jährlich Steuern zahlen — eben auf dieses unterstellte Einkommen.
| Situation | Steuerart |
|---|---|
| Immobilie nicht vermietet | Imputierte Einkünfte (Renta Imputada) |
| Immobilie vermietet | Mieteinnahmen (rendimientos de capital inmobiliario) |
| Teilweise vermietet | Kombination beider Regime |
Warum besteuert Spanien unvermietete Immobilien?
Die Logik des spanischen Gesetzgebers: Jede Immobilie hat einen wirtschaftlichen Nutzwert. Wer sie nicht vermietet, zieht trotzdem einen Vorteil daraus -- ob als Ferienhaus, als Wertanlage oder einfach als Reserve. Auf diesen unterstellten Nutzwert erhebt Spanien Einkommensteuer über die Modelo 210.
Das Konzept existiert nicht nur für Nicht-Residenten. Auch in Spanien ansässige Personen zahlen auf ihre Zweitwohnung eine vergleichbare Steuer (über das IRPF). Für Nicht-Residenten regelt es der Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Die Berechnung
Die Formel ist unkompliziert. Grundlage ist immer der Katasterwert (Valor Catastral) Ihrer Immobilie (nie der Marktwert):
Imputiertes Einkommen = Katasterwert × Unterstellter Prozentsatz
Der Prozentsatz beträgt 1,1 % wenn der Katasterwert ab dem 01.01.2012 revidiert, geändert oder neu festgesetzt wurde (DA 55 LIRPF); 2,0 % wenn die letzte Revision vor dem 01.01.2012 liegt (Grundlage: DA 55 LIRPF / AEAT Manual Renta 2025 §7.3.4).
Auf das imputierte Einkommen wird der Steuersatz angewendet: 19 % für EU/EWR-Bürger. Für Steuerresidenten außerhalb von EU und EWR gelten grundsätzlich abweichende Steuersätze. Maßgeblich ist die jeweils geltende steuerliche Einstufung des Wohnsitzstaates.
Rechenbeispiel: Apartment in Calvià
Valor Catastral laut IBI (spanische Grundsteuer) des Ayuntamiento de Calvià: 120.000 €. Letzte Revision: 2017 (ab dem 01.01.2012 — damit gilt 1,1 %). Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland.
Imputiertes Einkommen: 120.000 × 1,1 % = 1.320 € Steuersatz: 19 % Steuerschuld: 250,80 € pro Jahr
Für Steuerresidenten außerhalb von EU und EWR können abweichende Sätze gelten — die konkrete Steuerlast hängt vom Wohnsitzstaat und etwaigen Doppelbesteuerungsabkommen ab.
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Kein Ausgabenabzug möglich
Anders als bei Mieteinnahmen können Sie bei imputierten Einkünften keine Kosten abziehen. Hypothekenzinsen, Gemeinschaftskosten (gastos de comunidad), Versicherungen, Reparaturen -- nichts davon mindert Ihre Steuerlast.
Das ist ein wesentlicher Unterschied zur Vermietung, bei der EU/EWR-Eigentümer nachgewiesene Aufwendungen gegenrechnen dürfen.
Was Eigentümer auf Mallorca wissen sollten
In vielen Gemeinden auf Mallorca gilt aktuell der günstigere Faktor von 1,1 %. Maßgeblich ist jedoch immer das auf dem IBI-Bescheid ausgewiesene Jahr der letzten Katasterwert-Revision ("Año de revisión").
Wenn Sie Ihre Immobilie nur zeitweise vermieten (etwa über Airbnb in den Sommermonaten), gilt für die Vermietungszeit das Mieteinnahmen-Regime und für die restlichen Monate die imputierte Besteuerung. Für vermietete und nicht vermietete Zeiträume erfolgt eine zeitanteilige Aufteilung.
Frist nicht vergessen
Die Erklärung für imputierte Einkünfte ist jährlich fällig. Bis Steuerjahr 2025 gilt als Frist der 31. Dezember des Folgejahres. Ab Steuerjahr 2026 verschiebt sich der Fristbeginn auf den 1. April (Orden HAC/623/2026) — für das Steuerjahr 2026 gilt also der Zeitraum vom 1. April bis 31. Dezember 2027.
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FAQ
Muss ich imputierte Einkünfte zahlen, auch wenn die Immobilie das ganze Jahr leer steht? Ja. Spanien besteuert den Besitz selbst, nicht die tatsächliche Nutzung. Solange Sie die Immobilie nicht vermieten, gilt die imputierte Besteuerung — unabhängig davon, ob Sie die Wohnung nutzen oder nicht.
Kann ich Kosten wie Gemeinschaftsgebühren oder Versicherung von der imputierten Steuer abziehen? Nein. Bei imputierten Einkünften ist kein Ausgabenabzug möglich. Hypothekenzinsen, Gemeinschaftskosten, Versicherungen und Reparaturen mindern die Steuerlast nicht. Der Abzug ist ausschließlich bei tatsächlichen Mieteinnahmen für EU/EWR-Eigentümer möglich.
Was passiert, wenn ich die Immobilie nur wenige Tage im Jahr vermiete — gilt dann trotzdem das Mietregime? Ja, für die vermieteten Tage. Die AEAT rechnet tagesgenau: Für Vermietungstage gilt das Mieteinnahmen-Regime, für die restlichen Tage die imputierte Besteuerung. Selbst eine Woche Vermietung erfordert eine separate Erklärung.
Verwandte Fragen
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- Modelo 210 bei Eigennutzung — wie funktioniert das?
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- Was bedeutet Eigennutzung beim Modelo 210?
- Was kostet die Nichtresidentensteuer in Spanien ungefähr?
Quellen
- Agencia Tributaria (AEAT): Instrucciones Modelo 210 → sede.agenciatributaria.gob.es
- Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) — aktuelle Fassung → boe.es
- Dirección General del Catastro — Valor catastral → sedecatastro.gob.es
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales — IBI-Regelung → boe.es
Hanns-Christopher Deppe
Gründer von Fiscaro · Immobilienökonom & Dipl.-Wirtschaftsingenieur (FH) · Makler auf Mallorca
Hanns-Christopher lebt seit über 15 Jahren auf Mallorca und hat Hunderte von Nicht-Residenten bei ihrer spanischen Steuersituation begleitet. Er gründete Fiscaro, um den Modelo 210 Prozess so einfach wie möglich zu machen.
Dieser Artikel dient zur allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für eine Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir, einen qualifizierten Steuerberater (Asesor Fiscal) oder eine Gestoría hinzuzuziehen.
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