Fiscaro Marktreport 2026
Nichtresidenten & Immobilienbesteuerung in Spanien
Erstmals systematisch aufbereitet: amtliche Marktdaten zu ausländischen Immobilienkäufern, Nichtresidentensteuer und Modelo-210-Compliance.
~52.600
Neue NR-Käufer 2025
+76 %
Preisprämie NR vs. Inländer
~0,95 Mio.
Geschätzter Eigentümerbestand
17,7 J.
Ø Haltezeit (Rekord)
01 — Executive Summary
Spanien zählt zu den größten grenzüberschreitenden Immobilienmärkten Europas. Gleichzeitig gehört die steuerliche Compliance für nichtresidente Eigentümer zu den am häufigsten unterschätzten Pflichten. Nichtresidente Eigentümer sind verpflichtet, jährlich die Modelo 210 (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) einzureichen — auch wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wird.
Dieser Report fasst erstmals diese öffentlich verfügbaren amtlichen Daten systematisch zusammen, um Größe und Dynamik dieses Marktes zu beschreiben.
Schlüsselzahlen 2025
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Neue nichtresidente Käufer 2025 | ~52.600 | Notariado CIEN (38,2 % von 137.784) |
| Preisprämie Nichtresidenten | +76 % | 3.242 €/m² vs. 1.839 €/m² (H2 2025) |
| Balearen: NR-Anteil | 23 % | Banco de España, Informe Anual 2025 |
| Ausländische Käufe gesamt 2024 | ~93.000 | Registradores, Anuario 2024 (Rekord) |
| Anteil Käufe über 500.000 € | 10,8 % | Registradores 2024 (Rekord) |
| Durchschn. Haltezeit 2024 | 17,7 Jahre | Registradores 2024 (Rekord) |
| Geschätzter Eigentümer-Bestand | ~0,95 Mio. | Proxy: Jahreskäufe × Haltezeit |
Kernbefund: Bei einer durchschnittlichen Haltedauer von 17,7 Jahren und einem geschätzten Bestand von nahezu einer Million potenzieller Einheiten deuten die Daten auf einen großen, dauerhaft bestehenden Compliance-Markt hin.
02 — Der Markt: Ausländische Käufer in Spanien
2.1 Marktentwicklung 2025
Der spanische Immobilienmarkt hat 2025 seinen Aufwärtstrend fortgesetzt. Das Gesamtjahr 2025 verzeichnete laut Consejo General del Notariado 137.784 Transaktionen durch ausländische Käufer — davon 71.155 im ersten und 66.629 im zweiten Halbjahr.
| Periode | Käufe (Ausl.) | Marktanteil | NR-Anteil | Preis NR (€/m²) |
|---|---|---|---|---|
| H1 2025 | 71.155 (+2,0 %) | 19,3 % | 39,1 % = ~27.826 | 3.126 |
| H2 2025 | 66.629 (−4,4 %) | 18,4 % | 37,2 % = ~24.786 | 3.242 |
| Gesamt 2025 | 137.784 | ~18,9 % | ~38,2 % = ~52.612 | Ø 3.184 |
| Vgl.: Inländer H2 | — | — | — | 1.839 |
Quelle: Consejo General del Notariado (CIEN), Informe H1 2025 (16.10.2025) & H2 2025 (09.04.2026)
2.2 Historischer Vergleich: Bestandsbildung
Die Registradores de España weisen für 2024 einen neuen Höchstwert von rund 93.000 Käufen durch Ausländer aus — ein Anstieg von 6,4 % gegenüber 2023. Der Anteil von Transaktionen über 500.000 € erreichte mit 10,8 % ebenfalls einen historischen Höchstwert. Die durchschnittliche Haltezeit betrug 2024 exakt 17,7 Jahre — der höchste Wert seit Beginn der Zeitreihe.
| Jahr | Ausl. Käufe | Anteil Gesamt | Anteil >500k € | Ø Haltezeit |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | ~93.000 (Rekord) | 14,6 % | 10,8 % (Rekord) | 17,7 J. (Rekord) |
| 2023 | ~87.400 | ~15,0 % (Rekord-%) | 9,7 % | 17,3 J. |
| Q1 2025 | — | ~14,5 % | — | — |
Quelle: Registradores de España, Estadística Registral Inmobiliaria Anuario 2024 (23.04.2025) & Q1 2025 (08.05.2025)
“~93.000 Immobilienkäufe durch Ausländer in 2024 — neuer historischer Höchstwert.”
03 — Nichtresidenten: Zahlen, Preise, Regionen
3.1 Wer sind die Nichtresidenten-Käufer?
Nichtresidente Käufer stellen konsistent den kaufkräftigsten Ausländeranteil. Im H1 2025 machten sie 39,1 %, im H2 2025 noch 37,2 % aller ausländischen Käufe aus.
| Nationalität | H1 2025 | % | H2 2025 | % |
|---|---|---|---|---|
| Vereinigtes Königreich | 5.731 | 8,1 % | 5.178 | 7,8 % |
| Deutschland | ~4.745 (est.) | 6,7 % | 4.351 | 6,5 % |
| Marokko | ~5.589 (est.) | 7,9 % | 5.154 | 7,7 % |
| Italien | ~4.600 (est.) | ~6,5 % | 4.397 | 6,6 % |
| Rumänien | — | — | 4.339 | 6,5 % |
| UK + DE zusammen | ~10.476 | ~14,8 % | ~9.529 | ~14,3 % |
Quelle: CIEN Notariado H1 2025 & H2 2025. (est.) = Schätzung auf Basis publizierten Anteils.
3.2 Preise: Nichtresidenten als Premiumkäufer
| Käufergruppe | H1 2025 (€/m²) | H2 2025 (€/m²) | Prämie |
|---|---|---|---|
| Nichtresidenten (Ausländer) | 3.126 | 3.242 | +73 % / +76 % |
| Residenten (Ausländer) | 1.912 | 1.963 | +6 % / +7 % |
| Spanische Inländer | 1.809 | 1.839 | Referenz |
Quelle: CIEN Notariado H1 2025 (16.10.2025) & H2 2025 (09.04.2026)
3.3 Regionale Konzentration
Ausländische Käufe konzentrieren sich stark auf touristische Regionen. Registradores, Q1 2025:
| Region | Ausländer-Anteil | Trend |
|---|---|---|
| Illes Balears | 30 % | strukturell hoch |
| Comunitat Valenciana | 28,3 % | stabil |
| Canarias | 24,6 % | stabil |
| Región de Murcia | 20,4 % | steigend |
| Catalunya | 15,6 % | stabil |
| Andalucía | 14,2 % | leicht rückläufig |
| Nationale Referenz | ~14,5 % | — |
Quelle: Registradores de España, Estadística Registral Inmobiliaria Q1 2025
04 — Fokus Balearen / Mallorca
Die Balearen nehmen unter allen spanischen Regionen eine Sonderstellung ein: Nirgendwo sonst in Spanien ist der Anteil nichtresidenter Eigentümer am Gesamtbestand so hoch.
Eckdaten Balearen 2025
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Ausländer-Anteil Käufe | 38,88 % | Portal Estadístico Notariado |
| NR-Anteil aller Käufe | ~23 % | Banco de España 2025 |
| Nationales NR-Mittel | 7,4 % | Banco de España 2025 |
| Wichtigste Nationalität | Deutschland | Portal Estadístico Notariado |
| Preis phys. Personen (2024) | 2.484 €/m² | Registradores 2024 |
| Preis jur. Personen (höchster ES) | 3.137 €/m² | Registradores 2024 |
| Preiswachstum real 2014–2025 | +4,7 % p.a. | Banco de España 2025 |
| Anstieg NR-Anteil seit 2007 | +13,3 PP | Banco de España 2025 |
| Wohnbestand: NR + Tourismus | 10,6 % | Banco de España 2025 |
| Nationales Mittel (Vergl.) | 3,2 % | Banco de España 2025 |
Steuerliche Relevanz
Von der Nichtresidenten-Käuferrate von 23 % und dem historisch gewachsenen Bestand ergibt sich für die Balearen eine besonders dichte Modelo-210-Pflichtdichte. Deutschland stellt 2025 die größte einzelne Käufernationalität auf den Balearen.
Für die überwiegende Mehrheit nichtresidenter Privatkäufer entsteht eine langfristige, jährliche Erklärungspflicht nach dem IRNR. Nach Erfahrung vieler Marktteilnehmer sind sich die wenigsten Käufer dieser Pflicht vor dem Notartermin bewusst.
“Deutschland stellt 2025 die größte einzelne Käufernationalität auf den Balearen.”
05 — Steuerliche Pflichten: Die Modelo 210
Nichtresidente Eigentümer einer spanischen Immobilie unterliegen grundsätzlich dem Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) und sind in der Regel verpflichtet, die Modelo 210 bei der AEAT einzureichen — unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet wird oder ausschließlich selbst genutzt wird.
5.1 Steuerpflichtige Nutzungsarten & Fristen
| Nutzungsart | Steuergrundlage | Steuersatz | Frist |
|---|---|---|---|
| Eigennutzung / Leerstand | 1,1 % oder 2,0 % des Valor Catastral | 19 % (EU/EEA) · 24 % (Drittstaaten) | 1. April – 31. Dezember |
| Vermietung | Nettomieteinnahmen (EU) / Brutto (Drittstaaten) | 19 % / 24 % | 1.–20. April Folgejahr |
| Mischnutzung | Anteilig nach Nutzungstagen | Wie oben, je Anteil | Zwei getrennte Modelo 210 |
| Immobilienverkauf | Verkaufspreis minus Anschaffungskosten | 19 % / 24 % | 3 Monate nach Notartermin |
Quelle: AEAT, Instrucciones Modelo 210; Art. 85 LIRPF; Orden HAC/623/2026
5.2 UK-Eigentümer nach Brexit
Seit dem 1. Januar 2021 gelten britische Staatsbürger steuerrechtlich als Drittstaatsangehörige. Es gilt der Steuersatz von 24 % statt 19 %. Für Vermietungseinnahmen können britische Eigentümer in der Regel keine Betriebsausgaben abziehen (Bruttoprinzip). Diese Änderung wird in der Praxis häufig übersehen.
5.3 Säumniszuschläge (Recargos)
Bis 3 Monate
5 %
Kein Zinsaufschlag
3–6 Monate
10 %
Kein Zinsaufschlag
6–12 Monate
15 %
Kein Zinsaufschlag
Über 12 Monate
20 %
+ Verzugszinsen
Von AEAT entdeckt
Sanción
Kein Art.-27-Schutz
Quelle: Art. 27 Ley General Tributaria (LGT)
06 — Marktpotenzial & Compliance-Lücke
6.1 Der schlummernde Markt
Die Modelo-210-Pflicht trifft nicht nur Neukäufer, sondern den gesamten Bestand nichtresidenter Eigentümer in Spanien:
| Rechengröße | Wert | Basis |
|---|---|---|
| Jährliche NR-Käufe (2025) | ~52.612 | Notariado 2025 (belegt) |
| Durchschn. Haltezeit | 17,7 Jahre | Registradores 2024 (belegt) |
| Bestandsproxy (52.612 × 17,7) | ~931.232 Einheiten | Eigene Berechnung |
| Korridor (konservativ/optim.) | ~790k – ~1,16 Mio. | Szenarioannahmen |
| Pflicht-Faktor (Eig. je Einh.) | ~1,3 (est.) | Miteigentumsschätzung |
| Pot. jährl. Erklärungen | ~1,2 – 1,5 Mio. | Proxy |
6.2 Beispielrechnung
Annahmen: EU-Residenter, Eigennutzung, Valor Catastral 200.000 €, Revision nach 2012 (Faktor 1,1 %).
Jährliche Steuer (Beispiel)
418 €
200.000 × 1,1 % × 19 %
Fiscaro-Servicegebühr
34,95 €
Pro Erklärung
Kosten über Ø Haltedauer
~618 €
34,95 € × 17,7 Jahre
Bei 2 Eigentümern
~1.238 €
2 × 34,95 € × 17,7 J.
6.3 Ausblick: Strukturelles Marktwachstum
Spanien hat sich laut CaixaBank Research als eines der attraktivsten Ziele für Luxusimmobilieninvestitionen in Europa konsolidiert. Der Preisanstieg bei nichtresidenten Käufergruppen betrug seit 2019 kumuliert +38 %. Auf den Balearen wuchs der reale Immobilienpreis zwischen 2014 und 2025 um 4,7 % p.a. Steigende Immobilienpreise bedeuten steigende Valor-Catastral-Werte und damit strukturell wachsende Compliance-Pflicht.
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07 — Methodenhinweise & Quellen
Methodische Grenzen
- Notariado-Daten und Registradores-Daten verwenden unterschiedliche administrative Serien — Quellen werden nie gemischt.
- Der Bestandsproxy (~0,95 Mio.) ist eine Näherung, kein offiziell erhobener Wert.
- Catastro-Daten decken nur das gemeinrechtliche Gebiet ab (ohne Navarra + País Vasco).
- Nationalitätendaten bilden Käuferstrom (Flow) ab, nicht den Eigentümer-Bestand (Stock).
- Offizielle AEAT-Statistiken zu Modelo-210-Einreichungsvolumina sind öffentlich nicht zugänglich (Stand Juli 2026).
- Balearen-Angaben beziehen sich auf das gesamte Archipel, nicht spezifisch auf Mallorca.
Primärquellen
| Institution | Dokument | Domain |
|---|---|---|
| Consejo General del Notariado | Compraventa de viviendas por extranjeros, H1 & H2 2025 | notariado.org |
| Registradores de España | Estadística Registral Inmobiliaria Anuario 2024 & Q1 2025 | registradores.org |
| Banco de España | Informe Anual 2025; Síntesis de Indicadores | bde.es |
| CaixaBank Research | Informe Sectorial Inmobiliario 2S 2025 | caixabankresearch.com |
| AEAT | Instrucciones Modelo 210; Tipos de gravamen IRNR | sede.agenciatributaria.gob.es |
| INE | Padrón Municipal 2025; Censos 2021 | ine.es |
| Ministerio de Vivienda | Observatorio de Vivienda y Suelo 2024 | lamoncloa.gob.es |
Impressum & Haftungsausschluss
Herausgeber: Hanns-Christopher Deppe / Blue Pepper S.L., Port d'Andratx, Mallorca, Spanien. Vertrieb: modelo210online.com (Fiscaro). Stand: Juli 2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Report stellt keine Steuerberatung dar. Reproduktion mit Quellenangabe erlaubt.
© 2026 Blue Pepper S.L. | modelo210online.com
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