Modelo 210 Ratgeber
Katasterwert vs. Verkehrswert: Was gilt für die Modelo 210?
Katasterwert oder Verkehrswert? Für die Modelo 210 zählt nur der Katasterwert. Wo Sie ihn finden, wie die Steuer berechnet wird – inkl. Rechenbeispiel und Mallorca-Tipps.
Müssen Sie Modelo 210 einreichen?
Wer eine Ferienimmobilie in Spanien besitzt und nicht dort gemeldet ist, muss jährlich die Steuererklärung Modelo 210 (Nichtresidentensteuer Spanien) abgeben. Die zentrale Frage dabei: Welcher Immobilienwert zählt für die Berechnung? Die Antwort ist eindeutig: ausschließlich der Katasterwert (Valor Catastral). Nicht der Kaufpreis, nicht der Schätzwert der Bank, nicht der Marktwert.
Wer hier den falschen Wert einsetzt, zahlt häufig ein Vielfaches der tatsächlich geschuldeten Steuer. Diesen Fehler sehen wir bei Eigentümern auf Mallorca regelmäßig.
Was ist der Katasterwert?
Der Katasterwert ist der amtlich festgestellte Wert Ihrer Immobilie, den die Dirección General del Catastro in Madrid verwaltet. Er basiert auf objektiven Faktoren: Lage, Grundstücksgröße, Baujahr, Bauqualität und Infrastruktur der Umgebung. Jede Immobilie in Spanien hat eine eindeutige 20-stellige Katasterreferenz (Referencia Catastral) – die finden Sie auf Ihrem IBI-Bescheid direkt neben dem Valor catastral.
In der Praxis liegt der Katasterwert deutlich unter dem Marktwert, in der Regel deutlich unter dem realen Verkaufspreis. Eine Wohnung in Santa Ponsa, die für 500.000 € gehandelt wird, hat häufig einen Katasterwert von 150.000-200.000 €.
Auf den Balearen werden Katasterwerte durch sogenannte Ponencias de valores periodisch angepasst. In Gemeinden wie Calvià (zu der Santa Ponsa, Portals und Costa de la Calma gehören) wurde die letzte umfassende Revision 2017 durchgeführt. Maßgeblich ist das auf Ihrem IBI-Bescheid ausgewiesene "Año de revisión". Liegt die letzte Revision vor dem 01.01.2012, gilt 2,0 % — andernfalls 1,1 %.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert (valor de mercado) ist schlicht der aktuelle Marktpreis – was ein Käufer für Ihre Immobilie bezahlen würde. Relevant ist er beim Immobilienkauf (Modelo 600 / ITP), bei Hypotheken, bei der Erbschaftsteuer und bei der Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio).
Für die Modelo 210 spielt der Verkehrswert keine Rolle. Null. Wer ihn trotzdem einträgt, überzahlt massiv.
Warum nur der Katasterwert?
Die spanischen Vorschriften zu den imputierten Einkünften (Renta Imputada) knüpfen an den Katasterwert (Valor Catastral) an. Die Bemessungsgrundlage nicht-residenter Eigentümer berechnet sich aus dem Katasterwert, multipliziert mit einem festen Prozentsatz:
- 1,1 % wenn der Katasterwert ab dem 01.01.2012 revidiert wurde (DA 55 LIRPF)
- 2,0 % wenn die letzte Revision vor dem 01.01.2012 liegt
(Grundlage: DA 55 LIRPF / AEAT Manual Renta 2025 §7.3.4)
Auf die Bemessungsgrundlage wird dann der Steuersatz angewendet: 19 % für EU/EWR-Bürger (Deutschland, Österreich, Liechtenstein etc.) oder 24 % für Drittstaaten (Schweiz, UK, USA).
Rechenbeispiel: Wohnung in Santa Ponsa (Calvià)
Sie besitzen eine Ferienwohnung in Santa Ponsa (Gemeinde Calvià). Valor Catastral laut IBI-Bescheid: 150.000 €. Letzte Revision: 2017 (ab dem 01.01.2012 – 1,1 % gilt). Steuerlicher Wohnsitz: Deutschland.
| Schritt | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Katasterwert | IBI-Bescheid | 150.000 € |
| Unterstellter % | 1,1 % (revidiert) | |
| Bemessungsgrundlage | 150.000 × 1,1 % | 1.650 € |
| Steuersatz | 19 % (EU) | |
| Steuerschuld | 1.650 × 19 % | 313,50 € |
Hätten Sie den Verkehrswert von 450.000 € eingesetzt, wäre die Steuerschuld 940,50 € gewesen. Sie hätten 627 € zu viel bezahlt. Die AEAT reklamiert Überzahlungen übrigens nicht von sich aus.
Möchten Sie wissen wie hoch Ihre Modelo 210 Steuer ausfällt?
Wo finde ich meinen Katasterwert?
1. IBI-Bescheid – der einfachste Weg. Der recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) kommt jährlich von Ihrem Rathaus. In Calvià verschickt das Ayuntamiento die Bescheide im September, in Palma im August, in Andratx im Oktober. Suchen Sie das Feld "Valor catastral total".
2. Online beim Catastro – unter sedecatastro.gob.es wählen Sie "Consulta de datos catastrales" und geben Ihre Referencia Catastral ein. Dafür brauchen Sie ein digitales Zertifikat oder Cl@ve. Ohne Cl@ve sehen Sie die Referenz und die Lage, aber nicht den Wert. Alternativ können Sie die Modelo 210 auch online über das AEAT-Portal einreichen.
3. Kaufvertrag – in der Escritura de compraventa ist der Katasterwert manchmal aufgeführt, allerdings zum Zeitpunkt des Kaufs. Seitdem kann eine Revision stattgefunden haben.
4. Steuerrechner – geben Sie den Katasterwert in unseren Rechner ein und sehen Sie sofort Ihre geschätzte Steuerschuld.
Drei Fehler, die teuer werden
Verkehrswert statt Katasterwert. Der mit Abstand häufigste Fehler. Manche Eigentümer verwechseln den Wert, der in der Escritura steht (Kaufpreis) mit dem Katasterwert. Das sind zwei völlig verschiedene Zahlen.
Veralteter Katasterwert nach Revision. Wenn Ihre Gemeinde eine Ponencia de valores durchgeführt hat, kann sich der Katasterwert über Nacht verdoppeln. Prüfen Sie den aktuellen Wert auf Ihrem letzten IBI-Bescheid – nicht auf einem veralteten IBI-Bescheid.
2,0 % statt 1,1 %. Der höhere Satz gilt nur, wenn die letzte Katasterwert-Revision vor dem 01.01.2012 liegt. Maßgeblich ist das auf Ihrem IBI-Bescheid ausgewiesene "Año de revisión". Liegt die letzte Revision vor dem 01.01.2012, gilt 2,0 % — andernfalls 1,1 %.
Welche Unterlagen brauche ich für die Modelo 210?
Für die Einreichung der Modelo 210 werden folgende Dokumente benötigt:
- IBI-Bescheid — enthält Katasterwert und Referencia Catastral
- NIE-Nummer — spanische Steuernummer, zwingend erforderlich
- Kaufvertrag (Escritura) — für den Fall dass kein Katasterwert vorliegt
- Bankverbindung — für die Steuerzahlung per SEPA-Lastschrift
Wer über Fiscaro einreicht, wird durch den Wizard Schritt für Schritt geführt — alle benötigten Informationen werden abgefragt. Alle relevanten Fristen finden Sie im Steuerkalender.
Wo finde ich den Katasterwert auf dem IBI-Bescheid?
Der Katasterwert (valor catastral) steht auf dem jährlichen IBI-Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde — meist unter der Bezeichnung "Valor Catastral" in der Mitte des Dokuments. Daneben steht die Referencia Catastral, die 20-stellige Kennnummer Ihrer Immobilie.
Falls Sie keinen aktuellen IBI-Bescheid zur Hand haben, lässt sich der Katasterwert auch online über die Sede Electrónica del Catastro abfragen — dafür wird die Referencia Catastral oder die genaue Adresse der Immobilie benötigt.
Praxis-Tipp aus Mallorca
Wenn Sie Ihren IBI-Bescheid nicht finden: Die Grundsteuer wird in vielen Gemeinden per Lastschrift eingezogen. Loggen Sie sich in Ihr spanisches Online-Banking ein und suchen Sie nach Abbuchungen des jeweiligen Ayuntamiento (Calvià, Palma, Andratx etc.) – im Verwendungszweck steht oft die Referencia Catastral.
Fiscaro als Alternative zur Gestoría
Fiscaro ist keine Gestoría und kein Steuerberater — sondern eine geführte Plattform für die Selbsteinreichung der Modelo 210. → Modelo 210 Kosten im Vergleich
Der Wizard führt durch alle relevanten Fragen, berechnet die Steuer automatisch und übermittelt die Erklärung über einen autorisierten Einreichungsweg an die AEAT — ohne eigenes Cl@ve PIN und ohne digitales Zertifikat.
Was Fiscaro übernimmt:
- Bestimmung des richtigen Steuerregimes (Eigennutzung, Vermietung, Mischnutzung)
- Automatische Berechnung mit korrektem Faktor (1,1 % oder 2 %)
- Übermittlung der Erklärung über einen autorisierten Einreichungsweg — ohne Cl@ve PIN und ohne digitales Zertifikat
- Unterstützung für bis zu vier Miteigentümer
Was Fiscaro nicht übernimmt:
- Steuerberatung bei komplexen Fällen
- Vertretung gegenüber der AEAT
- Nachdeklarationen für vergangene Jahre
Die Preise starten ab 34,95 €.
FAQ
Kann sich der Katasterwert von Jahr zu Jahr ändern? Ja. Der Katasterwert wird durch sogenannte Ponencias de valores periodisch angepasst. Zusätzlich kann der Staat jährliche Koeffizienten anwenden, die den Wert pauschal anheben. Prüfen Sie jedes Jahr den aktuellen IBI-Bescheid — nicht den vom Vorjahr.
Mein IBI-Bescheid zeigt zwei Werte — welchen nehme ich? Den "Valor catastral total" (Gesamtkatasterwert). Manche Bescheide zeigen zusätzlich den Bodenwert (valor del suelo) und den Bauwert (valor de la construcción) getrennt. Für die Modelo 210 zählt ausschließlich der Gesamtwert.
Was gilt, wenn meine Immobilie noch keinen Katasterwert hat? Bei Neubauten kann es vorkommen, dass noch kein offizieller Katasterwert festgesetzt wurde. In diesem Fall wird die Steuerhilfsbasis herangezogen: Die Bemessungsgrundlage beträgt 50 % des im Kaufvertrag eingetragenen Kaufpreises, darauf wird der Satz von 1,1 % angewendet. Sobald ein offizieller Katasterwert vorliegt, gilt ausschließlich dieser.
Verwandte Fragen
- Modelo 210 wenn die Immobilie unter Wert im Kataster steht?
- Was sind imputierte Einkünfte beim Modelo 210?
- Was kostet die Nichtresidentensteuer in Spanien ungefähr?
Quellen
- Agencia Tributaria (AEAT): Instrucciones Modelo 210 → sede.agenciatributaria.gob.es
- Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) — aktuelle Fassung → boe.es
- Dirección General del Catastro — Valor catastral → sedecatastro.gob.es
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales — IBI-Regelung → boe.es
Hanns-Christopher Deppe
Gründer von Fiscaro · Immobilienökonom & Dipl.-Wirtschaftsingenieur (FH) · Makler auf Mallorca
Hanns-Christopher lebt seit über 15 Jahren auf Mallorca und hat Hunderte von Nicht-Residenten bei ihrer spanischen Steuersituation begleitet. Er gründete Fiscaro, um den Modelo 210 Prozess so einfach wie möglich zu machen.
Dieser Artikel dient zur allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für eine Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir, einen qualifizierten Steuerberater (Asesor Fiscal) oder eine Gestoría hinzuzuziehen.
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