Katasterwert und Modelo 210: Wie der Valor Catastral Ihre Steuer bestimmt

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Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, aber im Ausland leben, schulden Sie eine jährliche Nichtansässigensteuer über das Modelo 210 — auch wenn die Immobilie nie vermietet wird. Wie viel Sie zahlen, hängt fast ausschließlich von einer einzigen Zahl ab: dem Valor catastral (Katasterwert).

Auf einen Blick

1. Der Valor catastral ist der offizielle Verwaltungswert, den Spanien jeder Immobilie zuweist — und die alleinige Bemessungsgrundlage Ihres Modelo 210 bei Eigennutzung.
2. Sie finden ihn auf Ihrem jährlichen IBI-Bescheid (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — der kommunalen Grundsteuer Ihrer Gemeinde.
3. Die Bemessungsgrundlage errechnet sich aus Katasterwert multipliziert mit 1,1 % (Revision ab dem 01.01.2012) oder 2,0 % (Revision vor dem 01.01.2012).
4. EU-/EWR-Ansässige zahlen 19 % auf diese Bemessungsgrundlage; Ansässige im Vereinigten Königreich, der Schweiz und anderen Nicht-EU-Staaten zahlen 24 %.
5. Der Kaufpreis oder Marktwert Ihrer Immobilie ist für das Modelo 210 bei Eigennutzung irrelevant.

Warum der Katasterwert so wichtig ist

Spanien besteuert nichtansässige Immobilienbesitzer auf Basis der sogenannten Renta imputada — fiktiven Einkünfte. Die Idee: Selbst wenn Sie die Immobilie nie vermieten, geht der Staat davon aus, dass Sie einen Nutzen aus dem Eigentum ziehen. Ihre Modelo-210-Erklärung meldet diese fiktiven Einkünfte und berechnet die fällige Steuer.

Ausgangspunkt der Berechnung ist stets der Valor catastral. Dieser Wert wird vom Catastro (Spaniens Katasteramt) festgelegt und erscheint auf Ihrem jährlichen IBI-Bescheid. Es handelt sich nicht um den Marktwert, nicht um den Kaufpreis und nicht um den in der Urkunde angegebenen Wert — sondern um eine eigene behördliche Bewertung.

Wie wird der Katasterwert festgelegt?

Das Catastro weist jeder registrierten Immobilie in Spanien einen Valor catastral zu. Der Wert basiert auf einer Ponencia de valores — einer Massenbewertung, die von der Gemeinde durchgeführt und von der Direccion General del Catastro genehmigt wird. Berücksichtigt werden Lage, Größe, Alter, Bauqualität und zulässige Nutzung.

Neubewertungen finden nicht jährlich statt. Manche Gemeinden überarbeiten ihre Ponencia alle 8–10 Jahre; andere gehen deutlich länger ohne Aktualisierung. Zwischen den Revisionen wird der Katasterwert lediglich durch jährliche Inflationskoeffizienten angepasst, die im spanischen Haushaltsgesetz festgelegt werden.

Das Jahr, in dem die letzte Ponencia für Ihre Gemeinde in Kraft trat, heißt Ano de revision catastral (Revisionsjahr). Dieses Datum ist entscheidend, weil es bestimmt, welcher Prozentsatz auf Ihre Modelo-210-Berechnung angewendet wird.

Warum ist der Katasterwert oft so niedrig?

In vielen Teilen Spaniens — insbesondere in beliebten Gegenden Mallorcas — beträgt der Katasterwert nur einen Bruchteil des Marktwerts. Der Grund: Die Ponencias de valores spiegeln die Verhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Neubewertung wider, nicht die aktuellen Preise.

Beispiel Port d'Andratx: Eine Villa mit einem Marktwert von rund 2.500.000 € kann einen Katasterwert von lediglich 180.000–250.000 € haben. Die letzte Ponencia für Andratx stammt aus der Zeit vor dem jüngsten Preisboom.

Beispiel Santa Ponsa (Calvià): Calvià hat 2017 eine Revision durchgeführt, sodass die Werte aktueller sind — aber immer noch deutlich unter den Marktpreisen liegen. Eine Wohnung mit einem Verkaufspreis von 600.000 € kann einen Valor catastral von 90.000–120.000 € aufweisen.

Der niedrige Katasterwert wirkt sich zu Ihren Gunsten auf das Modelo 210 aus: Er hält die fiktiven Einkünfte — und damit die Steuer — moderat.

Die 1,1-%/2,0-%-Regel

Die fiktiven Einkünfte entsprechen nicht dem vollen Katasterwert, sondern einem kleinen Prozentsatz davon. Welcher Prozentsatz gilt, hängt davon ab, wann die Gemeinde zuletzt ihre Ponencia de valores durchgeführt hat:

Revisionsjahr	Faktor
Neubewertung ab dem 01.01.2012 oder später	1,1 %
Neubewertung vor dem 01.01.2012	2,0 %

Beispiel Calvià: Die Gemeinde Calvià (zu der Santa Ponsa, Palmanova, Magaluf usw. gehören) hat ihre letzte Ponencia 2017 durchgeführt. Die Revision liegt ab dem 01.01.2012 — es gilt der Faktor 1,1 % (Grundlage: DA 55 LIRPF / AEAT Manual Renta 2025 §7.3.4).

Vollständiges Rechenbeispiel

Ein deutsches Ehepaar besitzt eine Wohnung in Calvià zu je 50 %. Die Immobilie wird nicht vermietet.

Valor catastral:                   95.000 €
Revisionsjahr:                     2017
→ Faktor:                          1,1 %

Bemessungsgrundlage (gesamt):      95.000 × 1,1 % = 1.045 €
Pro Eigentümer (50 %):             522,50 €
Steuersatz (EU-Ansässiger):        19 %

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
Steuer pro Eigentümer/Jahr:        522,50 × 19 % = 99,28 €

Beide Eigentümer zusammen: 2 × 99,28 € = 198,55 € pro Jahr.

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Was ist bei 2 Eigentümern?

Jeder Eigentümer reicht ein eigenes Modelo 210 ein. Wenn Sie und Ihr Partner die Immobilie zu je 50 % besitzen, deklariert jeder die Hälfte der fiktiven Einkünfte und zahlt die Steuer auf seinen Anteil individuell.

Fiscaro erledigt das automatisch: Sie geben die Anzahl der Eigentümer ein, und der Assistent erstellt je eine Erklärung pro Person — mit dem anteilig aufgeteilten Katasterwert.

Die Abgabefrist für Eigennutzung ist bis Steuerjahr 2025 der 31. Dezember des Folgejahres; ab Steuerjahr 2026 beginnt die Frist erst am 1. April (Orden HAC/623/2026). Wenn Sie per SEPA-Lastschrift zahlen, endet die Frist früher (bis 2025: ca. 23. Dezember; ab 2026: ca. 23. Dezember) — planen Sie also voraus.

Wo finden Sie Ihren Katasterwert?

1. IBI-Bescheid

Die zuverlässigste Quelle. Ihre Gemeinde versendet den IBI-Bescheid jährlich. Er zeigt den Valor catastral gut sichtbar — üblicherweise als „Valor catastral del suelo" (Grundstück) und „Valor catastral de la construccion" (Gebäude). Die Summe beider Werte ist die Zahl, die Sie benötigen.

2. Catastro-Portal

Auf sedecatastro.gob.es können Sie grundlegende Immobiliendaten über die Referencia Catastral abrufen. Für den vollständigen Valor catastral benötigen Sie möglicherweise ein digitales Zertifikat oder eine Cl@ve-PIN.

3. Escritura (Kaufurkunde)

Ihre notarielle Kaufurkunde enthält die Referencia Catastral. Manche Urkunden nennen auch den Valor catastral zum Zeitpunkt des Kaufs — beachten Sie jedoch, dass sich der Wert seitdem geändert haben kann.

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Häufige Fehler

Falscher Faktor (1,1 % vs. 2,0 %): Wer 2,0 % ansetzt, obwohl die Gemeinde ab dem 01.01.2012 neu bewertet wurde — oder umgekehrt — erhält eine falsche Bemessungsgrundlage. Prüfen Sie immer das Revisionsjahr auf Ihrem IBI-Bescheid, bevor Sie die Erklärung einreichen.

Kaufpreis statt Katasterwert: Der Preis, den Sie für die Immobilie bezahlt haben, ist nicht die Bemessungsgrundlage. Wer den Kaufpreis statt des Valor catastral verwendet, überhöht die Steuer massiv. Der Katasterwert beträgt in der Regel nur einen Bruchteil des Marktpreises.

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Eigennutzung vs. Vermietung

Kriterium	Eigennutzung	Vermietung
Bemessungsgrundlage	Katasterwert × Faktor	Tatsächliche Mieteinnahmen
Abzugsfähige Kosten	Nein	Ja (nur EU-/EWR-Ansässige)
Erklärungshäufigkeit	Jährlich	Vierteljährlich
Steuersatz (EU/EWR)	19 %	19 %
Steuersatz (Nicht-EU)	24 %	24 %

Wenn Ihre Immobilie einen Teil des Jahres vermietet und den Rest eigengenutzt wird, reichen Sie separate Modelo-210-Erklärungen für jeden Zeitraum ein — eine auf Basis der Mieteinnahmen, die andere auf Basis des Katasterwerts.

Was bedeutet das in der Praxis?

Checkliste für Ihre Modelo-210-Erklärung:

• ✓ Halten Sie Ihren aktuellen IBI-Bescheid bereit — er enthält Ihren Valor catastral und das Revisionsjahr.
• ✓ Prüfen Sie, ob die Revision ab dem 01.01.2012 liegt (1,1 %) oder davor (2,0 %).
• ✓ Multiplizieren Sie den Katasterwert mit dem Faktor, um Ihre fiktiven Einkünfte zu ermitteln.
• ✓ Wenden Sie den korrekten Steuersatz an: 19 % für EU-/EWR-Ansässige, 24 % für andere.
• ✓ Reichen Sie die Erklärung bis zum 31. Dezember des Folgejahres ein (bis Steuerjahr 2025; ab 2026: 1. April – 31. Dezember, Orden HAC/623/2026) — oder lassen Sie Fiscaro das in wenigen Minuten erledigen.

Verwandte Fragen

• Modelo 210 wenn die Immobilie unter Wert im Kataster steht?
• Was sind imputierte Einkünfte beim Modelo 210?
• Modelo 210 bei Eigennutzung — wie funktioniert das?
• Modelo 210 für Finca auf Mallorca — was gilt?

Quellen

• Real Decreto Legislativo 5/2004 — IRNR (Einkommensteuergesetz für Nichtansässige)
• Sede Electrónica del Catastro
• Agencia Tributaria (AEAT)

Fazit

Der Katasterwert ist die wichtigste Zahl für Ihr Modelo 210 bei Eigennutzung. Er bestimmt Ihre Bemessungsgrundlage, und die korrekte Ermittlung — zusammen mit dem richtigen Faktor und Steuersatz — ist der Unterschied zwischen einer korrekten Erklärung und einem kostspieligen Fehler.

Die gute Nachricht: Sobald Sie Ihren IBI-Bescheid haben, ist der Rest Arithmetik. Fiscaro automatisiert diese Arithmetik und reicht Ihr Modelo 210 direkt bei der AEAT ein.

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Häufig gestellte Fragen

Muss ich den Katasterwert selbst herausfinden? Nein — Sie benötigen den Wert aus Ihrem IBI-Bescheid. Fiscaro fragt ihn im Assistenten ab und berechnet die Steuer automatisch, einschließlich des korrekten Faktors und Steuersatzes.

Kann der Katasterwert vom Marktwert abweichen? Ja, erheblich. Der Valor catastral liegt typischerweise deutlich unter dem Marktwert — insbesondere bei Luxusimmobilien in gefragten Lagen auf Mallorca.

Was ist die Referencia Catastral? Eine 20-stellige Identifikationsnummer, die jede Immobilie in Spanien eindeutig identifiziert. Sie erscheint in der Escritura und auf dem IBI-Bescheid. Fiscaro nutzt sie zur Überprüfung Ihrer Daten.

Wo finde ich das Revisionsjahr (Ano de revision)? Auf Ihrem IBI-Bescheid — in der Regel unter „Ano de revision catastral". Es ist das entscheidende Datum für die Wahl des korrekten Faktors (1,1 % oder 2,0 %).

Gilt der Katasterwert auch für Eigentümer aus dem Vereinigten Königreich und der Schweiz? Ja — der Valor catastral ist die Berechnungsgrundlage unabhängig vom Wohnsitz. Eigentümer außerhalb der EU und des EWR — einschließlich Vereinigtes Königreich und Schweiz — zahlen derzeit 24 % statt 19 %.

Was passiert, wenn mein Katasterwert kürzlich neu bewertet wurde? Wenn eine neue Ponencia de valores in Kraft tritt, steigt der Basiswert in der Regel — aber der Multiplikator sinkt von 2,0 % auf 1,1 %. Die effektive Steuerbelastung stabilisiert sich oft in den ersten Jahren und steigt nicht zwangsläufig.

Muss ich den Katasterwert jedes Jahr prüfen? Empfehlenswert, aber nicht verpflichtend. Der Wert kann sich ändern, wenn Ihre Gemeinde eine neue Ponencia durchführt. Den aktuellen IBI-Bescheid vor jeder jährlichen Erklärung zu prüfen, ist der sicherste Ansatz.

Kann der Katasterwert falsch sein? Grundsätzlich ja — Erfassungsfehler oder veraltete Gebäudedaten können vorkommen. Wenn Sie einen Fehler vermuten, können Sie eine Berichtigung bei der Direccion General del Catastro beantragen. Für das Modelo 210 gilt jedoch der aktuelle offizielle Wert.

Was ist, wenn noch kein Katasterwert festgelegt wurde (z. B. Neubau)? Bei Neubauten dauert es oft mehrere Jahre, bis das Catastro den Wert erfasst. Liegt kein Valor catastral vor, greift ein gesetzliches Ersatzverfahren nach den IRNR-Vorschriften auf Basis eines steuerlichen Referenzwerts.

Was ist, wenn ich meinen IBI-Bescheid nicht mehr habe? Sie können den Katasterwert alternativ über das Catastro-Portal anhand Ihrer Referencia Catastral abrufen. Bei Neuerwerbungen stellt der Notar die Referencia Catastral in der Escritura bereit.

Gilt der Katasterwert auch für geerbte Immobilien? Ja. Für geerbte Immobilien gelten dieselben Regeln: Der Valor catastral des jeweiligen Steuerjahres ist maßgeblich. Jeder Miteigentümer — auch Mitglieder einer Erbengemeinschaft — reicht ein eigenes Modelo 210 für seinen Anteil ein.

Was ist der Unterschied zwischen Katasterwert und Marktwert? Der Katasterwert ist ein offizieller Verwaltungswert — der Marktwert spiegelt den tatsächlichen Preis wider. Für das Modelo 210 ist ausschließlich der Katasterwert relevant.

Spielt der Katasterwert beim Verkauf einer Immobilie eine Rolle? Ja — indirekt. Beim Verkauf wird der Katasterwert zur Berechnung der lokalen Wertzuwachssteuer (Plusvalia Municipal) herangezogen. Für das laufende Modelo 210 bei Eigennutzung bleibt er die alleinige Bemessungsgrundlage.