Saisonale Vermietung auf Mallorca und die Modelo 210: Was Nicht-Residenten wissen müssen

Saisonale Vermietung Mallorca Modelo 210: Die Kurzantwort

Wer seine Ferienwohnung oder sein Ferienhaus auf Mallorca als Nicht-Resident saisonal vermietet, muss die Mieteinnahmen in Spanien über die Modelo 210 versteuern — pro Quartal, in dem Einnahmen erzielt wurden. EU- und EWR-Ansässige zahlen 19 % auf den Nettogewinn (Einnahmen abzüglich abzugsfähiger Kosten). Eigentümer mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich, der Schweiz oder anderen Drittstaaten zahlen 24 % auf die Brutto-Mieteinnahmen ohne Kostenabzug. Für Zeiträume ohne Vermietung — also den Rest des Jahres — fällt zusätzlich die Eigennutzungssteuer (renta imputada) an.

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Warum Mallorca ein Sonderfall ist

Mallorca ist einer der aktivsten Ferienimmobilienmärkte Europas. Viele Eigentümer aus Deutschland, Österreich, der Schweiz und dem Vereinigten Königreich nutzen ihre Immobilie einen Teil des Jahres selbst — und vermieten sie in der Hochsaison (typischerweise Juni bis September) über Plattformen wie Airbnb, HomeAway oder direkt an Feriengäste.

Steuerrechtlich entsteht dadurch eine Mischnutzung: Vermietungseinnahmen und Eigennutzung innerhalb desselben Steuerjahres. Das bedeutet nicht eine, sondern zwei separate Steuerpflichten — und mehrere separate Modelo 210 Erklärungen.

Hinzu kommt: Mallorca hat seit 2016 ein eigenes Tourismusgesetz (Llei General Turística der Balearen), das die Kurzzeitvermietung reguliert. Wer legal vermieten will, braucht eine Tourismuslizenz (Licència de turisme). Steuerlich ändert das nichts an der Modelo 210 Pflicht — aber es ist der Kontext, in dem die meisten Mallorca-Eigentümer operieren.

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Welche Steuer auf Mieteinnahmen anfällt

EU- und EWR-Ansässige (19 % netto)

Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland, Österreich oder einem anderen EU/EWR-Staat zahlen 19 % auf den Nettogewinn aus der Vermietung. Das bedeutet: Von den Mieteinnahmen können direkt zurechenbare Kosten abgezogen werden.

Abzugsfähige Kosten (anteilig für den Vermietungszeitraum):

• Hypothekenzinsen (nicht Tilgung)
• Gemeinschaftskosten (gastos de comunidad)
• IBI (Grundsteuer) — anteilig
• Versicherungsprämien — anteilig
• Reparatur- und Instandhaltungskosten — anteilig
• Abschreibung (amortización) — 3 % des Gebäudewerts (zu entnehmen aus dem IBI-Bescheid: valor de construcción, oder anteilig über den Katasterwert ermittelbar)
• Plattformgebühren (Airbnb, etc.)
• Reinigungskosten

Wichtig: Alle Kosten müssen dem Vermietungszeitraum zugerechnet werden — nicht dem Gesamtjahr. Wer 90 von 365 Tagen vermietet, kann nur 90/365 der Jahreskosten abziehen.

Drittstaaten-Ansässige (24 % brutto)

Eigentümer mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich, der Schweiz oder anderen Drittstaaten zahlen 24 % auf die Brutto-Mieteinnahmen — ohne jeden Kostenabzug. Das ist eine direkte Konsequenz des Drittstaatenstatus und gilt seit dem Brexit für britische Eigentümer.

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Rechenbeispiel: Saisonale Vermietung auf Mallorca

Ausgangslage:

• Ferienhaus in Santa Ponsa, zwei deutsche Eigentümer (je 50 %)
• Vermietung: 90 Tage im Sommer (Juni–August)
• Mieteinnahmen gesamt: 18.000 € (Gesamteinnahmen pauschal)
• Abzugsfähige Kosten gesamt (Jahresbasis): 6.000 €
• Vermietungsanteil: 90/365 = 24,66 %
• Anteilige Kosten: 6.000 € × 24,66 % = 1.479,45 €

Berechnung Vermietung pro Eigentümer (EU, 19 %):

• Einnahmen: 18.000 € × 50 % = 9.000 €
• Abzugsfähige Kosten: 1.479,45 € × 50 % = 739,73 €
• Bemessungsgrundlage: 9.000 € − 739,73 € = 8.260,27 €
• Steuerbetrag: 8.260,27 € × 19 % = 1.569,45 €

Einreichung: Quartalsweise — Einnahmen aus Juni/Juli/August → Erklärung bis 20. Oktober.

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Die Eigennutzungssteuer: Was für den Rest des Jahres gilt

Wer seine Mallorca-Immobilie nicht das ganze Jahr vermietet, muss für die nicht vermieteten Tage zusätzlich die Eigennutzungssteuer (renta imputada) entrichten — auch wenn er die Immobilie in dieser Zeit gar nicht selbst genutzt hat. Der spanische Fiskus geht davon aus, dass der Eigentümer einen fiktiven Nutzen aus dem Besitz zieht.

Berechnung Eigennutzung (Beispiel oben fortgesetzt):

• Eigennutzungstage: 365 − 90 = 275 Tage
• Valor catastral: 200.000 €
• Faktor: 1,1 % (Revision ab dem 01.01.2012, DA 55 LIRPF)
• Jahresbemessungsgrundlage: 200.000 € × 1,1 % = 2.200 €
• Anteil 275 Tage: 2.200 € × (275/365) = 1.657,53 € (gesamt)
• Pro Eigentümer (50 %): 828,77 €
• Steuerbetrag pro Eigentümer: 828,77 € × 19 % = 157,47 €

Einreichung: Jährlich — bis Steuerjahr 2025: bis 31. Dezember des Folgejahres; ab Steuerjahr 2026: 1. April – 31. Dezember des Folgejahres (Orden HAC/623/2026).

Das bedeutet: Ein Mallorca-Eigentümer mit saisonaler Vermietung gibt pro Jahr und Eigentümer in der Regel mehrere Modelo 210 Erklärungen ab — eine Vermietungserklärung für jedes Quartal mit Einnahmen sowie zusätzlich eine Eigennutzungserklärung für die Tage ohne Vermietung.

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Fristen im Überblick: Mischnutzung Mallorca

Einnahmen-/Nutzungsperiode	Erklärungsart	Frist
Mieteinnahmen Q1 (Jan–Mrz)	Vermietung	1.–20. April
Mieteinnahmen Q2 (Apr–Jun)	Vermietung	1.–20. Juli
Mieteinnahmen Q3 (Jul–Sep)	Vermietung	1.–20. Oktober
Mieteinnahmen Q4 (Okt–Dez)	Vermietung	1.–20. Januar
Eigennutzungstage (ganzes Jahr)	Eigennutzung	31. Dezember Folgejahr

Für separate Vermietung gilt ab Steuerjahr 2026 eine Übergangsregel (Orden HAC/623/2026): Q1/2026 bleibt beim 1.–20. April 2026, Einkünfte April–September 2026 behalten die Juli-/Oktober-Fristen, Q4/2026 ist erst vom 1.–20. April 2027 fällig. Ab Steuerjahr 2027 gilt für separate Erklärungen mit Zahlung grundsätzlich der 1.–20. April des Folgejahres. Details im Fristen-Ratgeber.

Wer nur im Sommer vermietet (Q3), gibt in der Regel nur eine Vermietungserklärung (Oktober) und eine Eigennutzungserklärung (Dezember des Folgejahres) ab.

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Was wir in der Praxis sehen

Auf Mallorca beobachten wir bei Fiscaro zwei typische Fehler:

Fehler 1: Eigennutzungssteuer wird vergessen. Viele Eigentümer kennen die Vermietungspflicht — aber nicht die parallele Eigennutzungspflicht für die Monate ohne Vermietung. Beide Steuern sind separat zu erklären und fristgebunden.

Fehler 2: Kosten werden falsch aufgeteilt. EU/EWR-Eigentümer haben das Recht, Kosten abzuziehen — aber nur anteilig für den Vermietungszeitraum. Wer die gesamten Jahreskosten ansetzt, riskiert eine Nachforderung. Wer gar keine Kosten ansetzt, zahlt zu viel. Ein weiterer häufiger Fehler bei Buchungsplattformen wie Airbnb: Die Plattform überweist den Auszahlungsbetrag bereits abzüglich ihrer Gebühr. Für die Modelo 210 sind jedoch die Brutto-Mieteinnahmen als Einnahme anzugeben — die Plattformgebühr wird dann separat als abzugsfähige Kosten berücksichtigt.

Ein dritter Punkt betrifft die Tourismuslizenz: Wer ohne gültige Lizenz vermietet, kann zwar trotzdem steuerpflichtig sein — riskiert aber zusätzlich eine Verwaltungsstrafe der balearischen Tourismusbehörde. Das ist eine separate Baustelle, aber relevant für die Gesamtplanung.

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Was bedeutet das konkret für Mallorca-Eigentümer?

• Jede Vermietungsperiode, in der Einnahmen erzielt werden, ist quartalsweise zu erklären
• Für alle übrigen Tage des Jahres fällt die Eigennutzungssteuer an — auch bei Leerstand
• EU/EWR-Eigentümer können Kosten anteilig abziehen, Drittstaaten-Eigentümer nicht
• Jeder Miteigentümer gibt separate Erklärungen ab — für Vermietung und Eigennutzung
• Basis für die Eigennutzungssteuer ist immer der Valor catastral aus dem IBI-Bescheid
• Basis für die Vermietungssteuer sind die tatsächlichen Brutto-Mieteinnahmen

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Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich Mieteinnahmen aus Airbnb auf Mallorca in Spanien versteuern? Ja — als Nicht-Resident mit spanischer Ferienimmobilie sind Mieteinnahmen in Spanien über die Modelo 210 steuerpflichtig, unabhängig davon, über welche Plattform vermietet wird.

Was ist der Unterschied zwischen Vermietungssteuer und Eigennutzungssteuer? Die Vermietungssteuer (rendimientos del capital inmobiliario) fällt auf tatsächliche Mieteinnahmen an — quartalsweise. Die Eigennutzungssteuer (renta imputada) ist eine Pauschalsteuer auf den fiktiven Nutzungswert der Immobilie für alle Tage ohne Vermietung — jährlich.

Kann ich die Tourismuslizenz-Kosten von der Steuer abziehen? Je nach Einzelfall können Kosten im Zusammenhang mit der touristischen Vermietung als vermietungsbezogene Aufwendungen berücksichtigt werden. Im Zweifel sollte die steuerliche Behandlung individuell geprüft werden.

Was passiert, wenn ich nur in einem Quartal Einnahmen hatte? Dann ist nur für dieses Quartal eine Vermietungserklärung einzureichen. Für die übrigen Quartale ohne Einnahmen entfällt die Pflicht. Die Eigennutzungserklärung für das Gesamtjahr (abzüglich der Vermietungstage) bleibt davon unberührt.

Wie berechne ich den Vermietungsanteil meiner Kosten? Vermietungstage ÷ 365 × Jahreskosten. Beispiel: 90 Vermietungstage, Jahreskosten 6.000 € → 90/365 × 6.000 € = 1.479 € abzugsfähig.

Gilt das auch für britische Eigentümer auf Mallorca? Ja — aber britische Eigentümer zahlen seit dem Brexit 24 % auf die Brutto-Mieteinnahmen ohne Kostenabzug. Die Eigennutzungssteuer gilt ebenfalls, ebenfalls mit 24 %.

Brauche ich für die Modelo 210 eine Tourismuslizenz? Nein — die Modelo 210 Steuerpflicht besteht unabhängig von der Lizenzpflicht. Wer ohne Lizenz vermietet, ist trotzdem steuerpflichtig — und riskiert zusätzlich Bußgelder der balearischen Behörden.

Was ist, wenn ich die Immobilie ganzjährig vermiete? Dann entfällt die Eigennutzungssteuer vollständig — es gibt keine Eigennutzungstage. Es sind nur die quartalsweisen Vermietungserklärungen abzugeben.

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Verwandte Fragen

• Modelo 210 bei saisonaler Vermietung — wie rechne ich?
• Modelo 210 bei Ferienvermietung auf Mallorca — Besonderheiten?
• Modelo 210 bei gemischter Nutzung — wie wird aufgeteilt?
• Wie berechne ich Eigennutzungsanteil und Vermietungsanteil?

Quellen

• AEAT: Modelo 210 — Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)
• Impuesto sobre la Renta de no Residentes — Rendimientos del capital inmobiliario
• Llei 8/2012, de 19 de juliol, del turisme de les Illes Balears
• Sede Electrónica del Catastro — Katasterwertauskunft

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Fazit

Saisonale Vermietung auf Mallorca ist steuerrechtlich kein einfaches Thema — aber auch kein unlösbares. Wer die zwei separaten Steuerpflichten (Vermietung quartalsweise, Eigennutzung jährlich) kennt und die Kosten korrekt aufteilt, ist auf der sicheren Seite. EU/EWR-Eigentümer haben dabei den Vorteil des Kostenabzugs — was die effektive Steuerlast deutlich reduzieren kann.

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