Modelo 210 Ratgeber
Modelo 211 Spanien: So funktioniert die 3%-Retención beim Immobilienverkauf
Immobilienverkauf in Spanien als Nicht-Resident? Alles zu Modelo 211, der 3% Retención, Fristen und wie Sie das Geld per Modelo 210 zurückholen.
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Modelo 211 Spanien: So funktioniert die 3%-Retención beim Immobilienverkauf
Modelo 211 — die Kurzantwort
Wenn ein Nicht-Resident in Spanien eine Immobilie verkauft, behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und zahlt diesen Betrag direkt an die spanische Steuerbehörde AEAT (Agencia Tributaria). Das ist die sogenannte Retención — eine Vorauszahlung auf die spanische Steuer auf den Veräußerungsgewinn des Verkäufers. Das Modelo 211 ist das Formular, mit dem der Käufer diese Einzahlung dokumentiert. Die Retención ist keine Endsteuer. Der Verkäufer kann zu viel einbehaltene Beträge nach Prüfung durch die AEAT zurückfordern — über das Modelo 210.
Auf einen Blick
- Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein
- Käufer reicht Modelo 211 ein — Frist: innerhalb eines Monats nach Escritura
- Verkäufer reicht Modelo 210 ein — Frist: drei Monate nach Ablauf der Modelo-211-Frist
- Retención = Vorauszahlung, keine Endsteuer
- Rückerstattung möglich, wenn Steuerschuld unter der Retención liegt
Warum die Retención existiert
Die AEAT hat ein strukturelles Problem: Nicht-Residente verkaufen ihre spanische Immobilie, kassieren den Kaufpreis — und sind dann im Ausland. Die Steuerschuld auf den Veräußerungsgewinn einzutreiben wäre aufwändig, oft erfolglos.
Die Lösung: Der Käufer haftet. Er muss 3 % des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats nach dem Datum der Escritura per Modelo 211 an die AEAT abführen. Tut er das nicht, kann er für den nicht abgeführten Betrag persönlich in Anspruch genommen werden — bis zur Höhe der einzubehaltenden Retención.
Das ist keine Kleinigkeit. Bei einer Villa für 2 Millionen Euro bedeutet das 60.000 Euro potenzielle persönliche Haftung des Käufers.
Wer zahlt was — und wann
Der Käufer behält 3 % vom Kaufpreis ein und führt diesen Betrag an die AEAT ab. Wirtschaftlich reduziert das die Auszahlung an den Verkäufer — er erhält beim Notar nur 97 % des vereinbarten Kaufpreises.
Frist Modelo 211: Innerhalb eines Monats nach dem Datum der Escritura.
Frist Modelo 210: Der Verkäufer muss den Veräußerungsgewinn innerhalb von drei Monaten nach Ablauf dieser einmonatigen Frist erklären — das bedeutet: War der Notartermin am 15. März, ist der Stichtag für das Modelo 210 der 15. Juli.
Wer ist betroffen: Alle Verkäufer mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb Spaniens. EU-Bürger mit spanischem Steuerwohnsitz sind ausgenommen.
Rechenbeispiel: Villa in Port d'Andratx
Eine deutsche Eigentümerin — steuerlich ansässig in München, seit 12 Jahren Eigentümerin einer Villa in Port d'Andratx — verkauft an einen belgischen Käufer für 2.400.000 €.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Vereinbarter Kaufpreis | 2.400.000 € |
| Retención 3 % | 72.000 € |
| Auszahlung an Verkäuferin | 2.328.000 € |
Der Käufer überweist 72.000 € per Modelo 211 an die AEAT — innerhalb eines Monats nach der Escritura.
Die Verkäuferin hat die Immobilie seinerzeit für 1.200.000 € erworben. Die Anschaffungskosten einschließlich berücksichtigungsfähiger Erwerbsnebenkosten (Notar, ITP, Grundbuch, Maklercourtage beim Kauf) betrugen insgesamt 1.320.000 €. Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn beträgt nach Abzug aller anerkannten Kosten rund 900.000 €. Die Retención von 72.000 € wird vollständig auf die endgültige Steuerschuld angerechnet.
Hätte die Verkäuferin mehr Kosten nachweisen können, könnte die Retención die tatsächliche Steuerschuld übersteigen — mit Anspruch auf Rückerstattung nach Prüfung durch die AEAT.
Häufige Fehler — und was sie kosten
Fehler 1: Der Käufer vergisst die Einzahlung. Passiert seltener als man denkt — aber es passiert. Meist wenn die Transaktion ohne erfahrenen Notar oder Gestor abgewickelt wird. Konsequenz: Der Käufer kann für den nicht abgeführten Betrag persönlich in Anspruch genommen werden. Checkliste für Immobilienkäufer in Spanien →
Fehler 2: Der Verkäufer denkt, die Steuer sei mit der Retención erledigt. Die Retención ist eine Vorauszahlung — nicht die finale Steuer. Der Verkäufer muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Modelo-211-Frist das Modelo 210 einreichen. Wer das vergisst, riskiert Säumniszuschläge: 1 % pro Monat für die ersten 12 Monate, danach 15 % plus Verzugszinsen (intereses de demora) ab dem 13. Monat (Art. 27 LGT).
Fehler 3: Rückerstattung nicht beantragen. Liegt die tatsächliche Steuerschuld unter der Retención, hat der Verkäufer Anspruch auf Rückerstattung — nach Prüfung durch die AEAT. Viele beantragen sie nicht. Bei einer Retención von 72.000 € und einer Steuerschuld von 40.000 € lässt man sonst 32.000 € liegen.
Fehler 4: Erwerbsnebenkosten nicht geltend machen. Notar, Grunderwerbsteuer (ITP), Grundbuch, Maklercourtage beim Kauf — all das erhöht die Anschaffungskosten und senkt den steuerpflichtigen Gewinn. Fehlen diese Belege, zahlt man zu viel.
Was wir in der Praxis sehen
Im Südwesten Mallorcas — Port d'Andratx, Camp de Mar, Bendinat — sind Retención-Rückerstattungen der häufigste Grund, warum Verkäufer nach dem Notartermin steuerliche Unterstützung suchen. Nicht weil sie die Retención nicht kennen, sondern weil ihnen erst beim Notar klar wird: "Und was passiert jetzt mit diesem Geld?"
Der typische Fall: Eine deutsche oder österreichische Eigentümerin, Kaufpreis 1,5 bis 3 Millionen Euro, hat die Immobilie mit Veräußerungsgewinn verkauft. Die Differenz zurückzuholen ist Standard — und trotzdem beantragen viele den Rückerstattungsantrag zu spät oder gar nicht.
💡 Tipp für Verkäufer: Beim Notar wurden 3 % einbehalten — wie viel davon können Sie von der AEAT zurückfordern? → Jetzt Erstattung prüfen
Was bedeutet das konkret für Sie?
Als Verkäufer:
- Sie erhalten beim Notar nur 97 % des Kaufpreises
- Frist Modelo 210: drei Monate nach Ablauf der Modelo-211-Frist
- Liegt Ihre Steuerschuld unter der Retención: Rückerstattungsantrag stellen
- Alle Belege über Anschaffungskosten und Erwerbsnebenkosten vor dem Notartermin bereithalten
Als Käufer einer Immobilie von einem Nicht-Residenten:
- Sie sind verpflichtet, 3 % einzubehalten und per Modelo 211 abzuführen
- Frist: innerhalb eines Monats nach der Escritura
- Bei Versäumnis können Sie persönlich in Anspruch genommen werden
Aktuelle Marktdaten zu nichtresidenten Immobilienkäufern in Spanien finden Sie im Fiscaro Marktreport 2026.
Modelo 210 vs. Modelo 211 — was ist was?
| Formular | Wer reicht ein? | Zweck |
|---|---|---|
| Modelo 211 | Der Käufer | Einzahlung der 3%-Retención an die AEAT |
| Modelo 210 | Der Verkäufer | Erklärung des Veräußerungsgewinns; Rückerstattung beantragen |
Beide Formulare hängen zusammen: Das Modelo 211 des Käufers ist die Grundlage für die Anrechnung im Modelo 210 des Verkäufers. Ohne die NRC (Número de Referencia Completo) aus dem Zahlungsbeleg kann die Anrechnung nicht erfolgen. Der Verkäufer sollte diesen Beleg aktiv beim Käufer anfordern.
Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn
Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns richtet sich nach den Vorschriften des IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Sie unterscheidet sich von der Besteuerung laufender Einkünfte — bei Vermietung und Renta imputada zahlen EU/EWR-Ansässige 19 %, Drittstaaten 24 %. Die bereits einbehaltene 3%-Retención wird dabei vollständig auf die endgültige Steuerschuld angerechnet. Für die Berechnung der konkreten Steuerschuld auf den Veräußerungsgewinn empfehlen wir die Rücksprache mit einem Asesor Fiscal.
FAQ
Muss ich als Käufer wirklich 3 % einbehalten, auch wenn ich den Verkäufer persönlich kenne? Ja. Die Einbehaltungspflicht gilt unabhängig von der persönlichen Beziehung. Einzige Ausnahme: Der Verkäufer ist in Spanien steuerlich ansässig.
Wie lange dauert die Rückerstattung durch die AEAT? Je nach Komplexität des Falls und Bearbeitung durch die AEAT kann eine Erstattung mehrere Monate bis deutlich über ein Jahr dauern. Eine gesetzliche Bearbeitungsfrist gibt es nicht.
Was passiert, wenn ich das Modelo 210 nach dem Verkauf nicht einreiche? Die AEAT kann die Differenz einfordern — zuzüglich Säumniszuschlägen ab dem ersten Monat nach Fristablauf (Art. 27 LGT). Zusätzlich können steuerliche Sanktionen verhängt werden, deren Höhe vom Einzelfall abhängt.
Gilt die Retención auch bei Schenkungen oder Erbschaften? Nein — die 3%-Retención betrifft ausschließlich entgeltliche Übertragungen. Schenkungen und Erbschaften unterliegen anderen Regelungen.
Verwandte Fragen
Quellen
- Art. 25 IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, RDLeg 5/2004)
- Art. 27 LGT (Ley General Tributaria, Ley 58/2003) — Säumniszuschläge
- AEAT: Modelo 211 — Retención en la adquisición de bienes inmuebles a no residentes
- AEAT: Modelo 210 — IRNR, Nicht-Residente ohne Betriebsstätte
Fazit
Die Retención ist kein bürokratisches Detail — sie ist eine substanzielle Summe. Bei einer durchschnittlichen Luxustransaktion im Südwesten Mallorcas reden wir von 45.000 bis 90.000 Euro, die beim Notar einbehalten werden.
Wer als Verkäufer nicht rechtzeitig abrechnet, verschenkt Geld — oder zahlt unnötige Zuschläge. Wer als Käufer die Frist versäumt, kann persönlich in Anspruch genommen werden.
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Hanns-Christopher Deppe
Gründer von Fiscaro · Immobilienökonom & Dipl.-Wirtschaftsingenieur (FH) · Makler auf Mallorca
Hanns-Christopher lebt seit über 15 Jahren auf Mallorca und hat Hunderte von Nicht-Residenten bei ihrer spanischen Steuersituation begleitet. Er gründete Fiscaro, um den Modelo 210 Prozess so einfach wie möglich zu machen.
Dieser Artikel dient zur allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für eine Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir, einen qualifizierten Steuerberater (Asesor Fiscal) oder eine Gestoría hinzuzuziehen.
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