Nach dem Immobilienkauf in Spanien: Diese 7 Dinge müssen Sie erledigen
Diese Checkliste richtet sich an nichtresidente Eigentümer nach dem Erwerb einer Immobilie in Spanien. Bei Erbschaft oder Schenkung gelten zusätzliche Steuer- und Nachweispflichten, die separat geprüft werden sollten.
0. Modelo 211 prüfen — falls Verkäufer nichtresident war
War der Verkäufer nichtresident? Dann muss der Käufer grundsätzlich 3 % des Kaufpreises einbehalten und per Modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Escritura an die AEAT abführen. Prüfen Sie, ob dieser Schritt beim Notartermin korrekt erledigt wurde.
Wurde die 3-%-Retención nicht abgeführt, haftet der Käufer persönlich. Details: Modelo 211 und Retención beim Immobilienverkauf.
→ Modelo 211ℹ️ Bereits vor dem Kauf erledigt: Vor dem Notartermin benötigen alle Käufer eine spanische steuerliche Identifikationsnummer (NIE/NIF). Falls diese noch fehlt, muss sie vor der Beurkundung beantragt werden.
1. Eigentümerdaten und NIE/NIF abgleichen
Die NIE bzw. steuerliche Identifikationsnummer muss bereits vor dem Immobilienkauf vorliegen — spätestens zur notariellen Beurkundung der Escritura. Nach dem Kauf prüfen Sie: Sind Name, NIE/NIF, Eigentumsanteil und Adresse in Escritura, Catastro, IBI-Bescheid und für das Modelo 210 konsistent und korrekt hinterlegt? Stimmen Daten nicht exakt überein, kann das später bei Modelo 210, IBI, Catastro oder beim Verkauf zu Problemen führen. Wichtig: Jeder Miteigentümer braucht eine eigene steuerliche Identifikation — auch Ehepartner.
NIE/NIF noch nicht für alle Miteigentümer vorhanden? Beantragung über spanisches Konsulat, Policía Nacional oder bevollmächtigte Vertretung — Bearbeitungszeit 1–3 Wochen.
2. Immobilie im Catastro prüfen
Prüfen Sie ob Ihre Immobilie korrekt im Catastro (spanisches Kataster) eingetragen ist. Die Referencia Catastral und der Valor catastral sind die Basis für Ihre jährliche Steuererklärung. Ob 1,1 % oder 2,0 % Renta imputada anzuwenden sind, hängt vom Revisionsstand des Katasterwerts nach den jeweils geltenden AEAT-Regeln ab.
Referencia Catastral steht auf der Escritura und dem IBI-Bescheid. Online prüfbar unter sedecatastro.gob.es.
3. IBI-Bescheid anfordern
Der IBI-Bescheid (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) Ihrer Gemeinde enthält in der Regel Referencia Catastral und Valor catastral — beide Angaben sind für das Modelo 210 wichtig. Für die Berechnung der Renta imputada muss außerdem geprüft werden, ob der Katasterwert nach den AEAT-Regeln als aktuell revidiert gilt.
Wenden Sie sich an das Ayuntamiento (Gemeindeverwaltung) Ihrer Immobilie. Bei Kauf unterjährig gilt die anteilige Renta imputada ab Eigentumsübergang.
4. Modelo 210 für das erste Steuerjahr einrichten
Als nicht-residenter Eigentümer sind Sie ab dem Jahr des Kaufs zur jährlichen Modelo-210-Erklärung verpflichtet — auch wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst nutzen und nie vermieten.
Frist Eigennutzung ab Steuerjahr 2026: 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres. Für Steuerjahr 2025: bis 31. Dezember 2026.
5. Fristen notieren
Eigennutzung / Leerstand: Für Steuerjahr 2025 läuft die Frist vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026. Ab Steuerjahr 2026 gilt nach aktuellem AEAT-Stand: 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres. Vermietung (Jahresoption): Bis Steuerjahr 2025 grundsätzlich 1.–20. Januar des Folgejahres; ab Steuerjahr 2026 grundsätzlich 1.–20. April. Bei freiwilliger verspäteter Einreichung ohne vorherige Aufforderung: 1 % Zuschlag plus 1 zusätzlicher Prozentpunkt je vollem Monat Verspätung; nach mehr als 12 Monaten 15 % plus Verzugszinsen.
Fiscaro erinnert Sie automatisch per E-Mail — kostenlos nach jeder Einreichung.
6. Ferienlizenz prüfen (falls Vermietung geplant)
Planen Sie die Vermietung über Airbnb, Booking.com oder direkt? In den meisten spanischen Regionen ist eine licencia turística Pflicht. Ohne Lizenz ist die Vermietung illegal — die Steuerpflicht besteht trotzdem.
Regeln unterscheiden sich stark nach Autonomer Gemeinschaft und Gemeinde. Balearen, Valencia und Andalusien haben besonders strenge Auflagen.
7. Steuerlichen Wohnsitz dokumentieren
Ihre steuerliche Ansässigkeit bestimmt ob Sie 19 % (EU/EWR) oder 24 % (UK, Schweiz, Drittstaaten) Modelo-210-Steuer zahlen. Halten Sie einen Nachweis Ihrer steuerlichen Ansässigkeit bereit — idealerweise eine Ansässigkeitsbescheinigung Ihres Wohnsitzstaates. Diese ist insbesondere relevant wenn EU-/EWR-Vorteile oder Kostenabzüge geltend gemacht werden.
Bei Änderung der steuerlichen Ansässigkeit (z.B. Umzug nach Spanien) ändert sich auch die Steuerpflicht. Asesor Fiscal konsultieren.
Hinweis: Diese Checkliste ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Je nach Erwerbsart, Wohnsitzstaat, Verkäuferstatus und Nutzung der Immobilie können zusätzliche Pflichten entstehen.
Für Makler und Relocation-Berater
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