Immobilienkauf Mallorca: Steuern, ITP, Notar, IBI & Modelo 210 erklärt

Immobilienkauf Mallorca: Steuern und Kosten — Die Kurzantwort

Bei Bestandsimmobilien auf Mallorca sollten Käufer je nach Kaufpreis und Beratungsumfang grob 10–15 % Erwerbsnebenkosten einplanen — bestehend aus Grunderwerbsteuer (ITP), Notar, Grundbuch und ggf. Anwaltskosten. Danach entstehen laufende jährliche Kosten: die kommunale Grundsteuer (IBI) und für Nichtresidenten zusätzlich die Modelo 210. Wer diese Gesamtkosten von Anfang an einplant, vermeidet böse Überraschungen im ersten Jahr nach dem Kauf.

Auf einen Blick

• Bestandsimmobilie: ITP nach progressiver Staffel, aktuell 8–13 %
• Neubau vom Bauträger: in der Regel IVA + AJD statt ITP
• Zusätzliche Kaufkosten: Notar, Grundbuch, ggf. Anwalt/Gestoría
• Nach dem Kauf: IBI für alle Eigentümer, Modelo 210 für Nichtresidenten
• Im Kaufjahr: Bei Eigennutzung/Leerstand wird die Renta imputada zeitanteilig ab Eigentumsübergang berechnet; bei Vermietung werden die tatsächlichen Mieteinnahmen ab Beginn der Vermietung erklärt

Warum das wichtig ist

Viele Käufer kalkulieren beim Immobilienkauf nur den reinen Kaufpreis — und übersehen, dass die Nebenkosten auf Mallorca deutlich höher liegen als in vielen Herkunftsländern. Dazu kommt: Anders als beim einmaligen Notar- oder Grunderwerbsteuer-Aufwand entsteht mit dem Kauf eine dauerhafte jährliche Steuerpflicht — die Modelo 210 —, die viele Käufer erst Monate oder Jahre später entdecken.

Aus unserer Erfahrung als Immobilienmakler auf Mallorca (DC Finest Real Estate, Port d'Andratx) wissen wir: Die Frage "Was kostet mich das insgesamt?" wird meist erst gestellt, wenn der Notartermin schon näher rückt — dabei sollte die vollständige Kostenkalkulation von Anfang an Teil der Kaufentscheidung sein.

Kaufnebenkosten: Die einmaligen Kosten beim Erwerb

Grunderwerbsteuer (ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Bei Kauf einer Bestandsimmobilie (nicht Neubau vom Bauträger) fällt die ITP an. Dieser Abschnitt bezieht sich auf den Kauf einer Bestandsimmobilie. Beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger fällt in der Regel keine ITP an, sondern 10 % IVA (spanische Mehrwertsteuer) plus 1,5 % AJD (Beurkundungssteuer) — zusammen 11,5 % Nebenkosten allein an Steuern, unabhängig vom Kaufpreis. Die steuerliche Behandlung sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrags geprüft werden.

Die ITP auf den Balearen ist eine progressive Steuer: Der Kaufpreis wird in Tranchen zerlegt, und jede Tranche wird mit ihrem eigenen Steuersatz besteuert. Sie zahlen also nicht einen festen Prozentsatz auf das gesamte Objekt, sondern die Steuer summiert sich stufenweise auf:

Bemessungsgrundlage	ITP-Satz (Balearen, Stand 2026)
bis 400.000 €	8 %
400.000,01–600.000 €	9 %
600.000,01–1.000.000 €	10 %
1.000.000,01–2.000.000 €	12 %
über 2.000.000 €	13 %

Die Staffel ist progressiv: Der höhere Satz gilt jeweils nur für den Betrag innerhalb der jeweiligen Stufe, nicht automatisch für den gesamten Kaufpreis.

Wichtig: Die ITP wird nicht immer nur auf den vereinbarten Kaufpreis berechnet. Maßgeblich ist grundsätzlich die steuerliche Bemessungsgrundlage; seit 2022 kann der Valor de Referencia des Catastro relevant sein, wenn er über dem erklärten Kaufpreis liegt. Dieser Wert lässt sich vorab online über das spanische Katasteramt (Catastro) unter Angabe der Katasterreferenz abfragen. Vor Kaufabschluss sollte daher geprüft werden, ob ein Referenzwert vorliegt und ob dieser höher ist als der vereinbarte Preis.

Die genauen Staffelgrenzen und Sätze werden von der balearischen Regionalregierung festgelegt und können sich ändern — die aktuellen Sätze sollten vor Kaufabschluss beim zuständigen Notar oder Steuerberater verifiziert werden.

Notar- und Grundbuchkosten

Die tatsächlichen Kosten hängen von Kaufpreis, Urkundenumfang, Registereintragungen und Finanzierung ab. Sie sind im Verhältnis zur ITP meist deutlich geringer. Als grober Richtwert kann man einschließlich kleinerer Verwaltungs-/Gestoría-Kosten oft mit ca. 0,3–0,8 % kalkulieren.

Anwaltskosten (optional, aber empfohlen)

Bei internationalen Käufern ist die Einschaltung eines spanischsprachigen Anwalts oder einer Gestoría üblich — insbesondere zur Prüfung von Lasten, Baurechten und der Escritura (notarieller Kaufvertrag). Übliche Honorarmodelle im internationalen Käufermarkt liegen häufig bei etwa 1 % des Kaufpreises, teils mit Mindesthonorar oder abweichender Pauschale. Je nach Komplexität, Sprache, Finanzierung, Legal-Due-Diligence und Anbieter können die Kosten höher oder niedriger ausfallen.

NIE-Beschaffung

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero, spanische Ausländeridentifikationsnummer) sollte spätestens vor Unterzeichnung der Escritura vorliegen. Sie wird für die steuerliche Abwicklung, die Zahlung der Erwerbsteuer und die spätere Register- und Behördenkommunikation benötigt. In der Praxis kann eine fehlende NIE den Notartermin verzögern oder verhindern — insbesondere weil ohne NIE die ITP nicht entrichtet und die Grundbucheintragung nicht vorgenommen werden kann.

Rechenbeispiel: Nebenkosten bei einer Immobilie in Port d'Andratx

Situation: Ein deutsches Ehepaar kauft eine Bestandsimmobilie in Port d'Andratx zum Kaufpreis von 800.000 €.

Die ITP wird stufenweise berechnet:

• Erste 400.000 € × 8 % = 32.000 €
• Nächste 200.000 € (400.000–600.000 €) × 9 % = 18.000 €
• Restliche 200.000 € (600.000–800.000 €) × 10 % = 20.000 €
• ITP gesamt: 70.000 € (effektiver Satz: 8,75 %)

Kostenposition	Betrag (ca.)
Kaufpreis	800.000 €
ITP (progressiv berechnet)	70.000 €
Notar- und Grundbuchkosten (ca. 0,5 %)	4.000 €
Anwaltskosten (ca. 1 %)	8.000 €
Gesamte Nebenkosten	ca. 82.000 €
Gesamtinvestition	ca. 882.000 €

Die Nebenkosten liegen in diesem Beispiel bei rund 10,25 % des Kaufpreises. Bei sehr hochpreisigen Immobilien, Finanzierung oder höheren Beratungskosten kann die Gesamtquote höher ausfallen.

Was wir in der Praxis sehen

Aus unserer Tätigkeit im Immobilienmarkt auf Mallorca und aus der Arbeit an Fiscaro sehen wir regelmäßig drei Muster:

1. Nebenkosten werden zu spät kalkuliert: Viele Käufer kalkulieren ihr Budget zunächst nur auf Basis des Kaufpreises und stellen erst kurz vor dem Notartermin fest, dass zusätzliche Kosten aufzubringen sind. Wir empfehlen, die Nebenkosten von Anfang an ins Gesamtbudget einzuplanen — nicht erst bei Vertragsunterschrift.

2. Die jährliche Steuerpflicht wird komplett übersehen: Der Notartermin, die ITP und die Grundbucheintragung erscheinen als "einmalige" Aufgabe — dass daraus eine jährlich wiederkehrende Steuerpflicht (Modelo 210) entsteht, erfahren viele Käufer erst Monate später, oft durch Zufall oder ein Schreiben der AEAT.

3. IBI und Modelo 210 werden verwechselt: Die kommunale Grundsteuer (IBI) und die Modelo 210 sind zwei unterschiedliche, unabhängige Steuern — IBI geht an die Gemeinde, Modelo 210 an die staatliche AEAT. Beide fallen jährlich an, unabhängig voneinander.

Laufende jährliche Kosten nach dem Kauf

IBI — die kommunale Grundsteuer

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die spanische Grundsteuer, die von der Gemeinde erhoben wird — vergleichbar mit der deutschen Grundsteuer. Die Höhe richtet sich nach dem Valor catastral (Katasterwert) und dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Satz. Der IBI-Bescheid enthält regelmäßig wichtige Daten wie Valor catastral und Referencia Catastral. Der Revisionsstand des Katasterwerts muss je nach Gemeinde zusätzlich geprüft werden.

Praxis-Hinweis: Während die Gemeinde die IBI nach einmaliger Einrichtung meist bequem per Lastschrift von Ihrem spanischen Bankkonto einzieht, erfolgt bei der staatlichen Nichtresidentensteuer (Modelo 210) keine automatische Abbuchung. Sie müssen diese Steuer jedes Jahr proaktiv selbst berechnen, erklären und einreichen (lassen) — genau hierfür wurde Fiscaro entwickelt.

Modelo 210 — die jährliche Nichtresidentensteuer

Nichtresidente müssen ihre spanischen Immobilienerträge über Modelo 210 erklären. Bei Eigennutzung oder Leerstand geht es um die Renta imputada; bei Vermietung um tatsächliche Mieteinnahmen. Bei Mischnutzung können beide Erklärungstypen nebeneinander relevant sein. Mehr dazu in unseren detaillierten Ratgebern zu Eigennutzung und Vermietung.

Was bedeutet das konkret für Käufer?

Für die meisten Käufer einer Mallorca-Immobilie bedeutet das:

• Neben dem Kaufpreis sollten zusätzlich 10–15 % Nebenkosten eingeplant werden
• Die NIE sollte spätestens vor der Escritura vorliegen
• Ab dem Jahr des Kaufs entsteht eine jährliche Steuerpflicht (Modelo 210), unabhängig von der Nutzung
• Bei Miteigentum (z. B. Ehepaare) reicht jeder Eigentümer separat eine eigene Modelo-210-Erklärung ein
• IBI und Modelo 210 sind getrennt zu betrachten — beide fallen jährlich an

Wie hoch wird Ihre jährliche Steuer sein? Jetzt berechnen

Sobald der Kauf abgeschlossen ist, lässt sich die künftige Modelo-210-Steuerlast anhand des Katasterwerts bereits vorab abschätzen. Unser Rechner gibt Ihnen eine erste Orientierung.

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Häufige Fehler beim Immobilienkauf auf Mallorca

1. NIE zu spät beantragt — verzögert oder gefährdet den Notartermin
2. Nebenkosten nicht vollständig budgetiert — führt zu Liquiditätsengpässen kurz vor Kaufabschluss
3. Modelo-210-Pflicht komplett übersehen — führt zu Nacherklärungen mit Säumniszuschlägen Jahre später
4. Escritura nicht sorgfältig geprüft — insbesondere bei Miteigentum: Eigentumsanteile müssen exakt der gewünschten Aufteilung entsprechen, da spätere Korrekturen aufwendig sind
5. Katasterwert und Marktwert verwechselt — für die Modelo 210 ist ausschließlich der Valor catastral relevant, nicht der Kaufpreis

Checkliste: Vom Kauf bis zur ersten Modelo-210-Erklärung

• NIE vor der Escritura vorliegend
• Escritura (notarieller Kaufvertrag) durch Anwalt/Gestoría geprüft
• ITP (über das Formular Modelo 600) innerhalb eines Monats ab Unterzeichnung der Escritura fristgerecht eingereicht und bezahlt
• Grundbucheintragung veranlasst
• Ersten IBI-Bescheid erhalten und Valor catastral notiert
• Eigentumsanteile bei Miteigentum korrekt in Escritura dokumentiert
• Erste Modelo-210-Erklärung im Folgejahr eingeplant

FAQ

Muss ich die Modelo 210 schon im Kaufjahr einreichen? Bei reiner Eigennutzung oder Leerstand: in der Regel nein. Die Renta imputada wird im Kaufjahr zeitanteilig ab Eigentumsübergang berechnet und im Folgejahr erklärt. Für Steuerjahr 2025 gilt noch der Zeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2026; ab Steuerjahr 2026 beginnt die Frist für die Renta imputada grundsätzlich am 1. April des Folgejahres.

Bei Vermietung ist zu unterscheiden: Mieteinnahmen werden nicht pauschal zeitanteilig über das Jahr berechnet, sondern als tatsächliche Vermietungseinkünfte ab Beginn der Vermietung erklärt. Die konkrete Frist hängt davon ab, ob getrennt oder jährlich gruppiert erklärt wird.

Was ist der Unterschied zwischen IBI und Modelo 210? Die IBI ist eine kommunale Grundsteuer, die unabhängig von der steuerlichen Ansässigkeit jeder Eigentümer zahlt. Die Modelo 210 ist eine staatliche Einkommensteuer speziell für Nichtresidenten — beide fallen jährlich zusätzlich zueinander an.

Kann ich die Nebenkosten verhandeln? Die ITP ist gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Anwalts- und teilweise Notarhonorare können je nach Anbieter variieren — ein Vergleich vor Beauftragung lohnt sich.

Brauche ich einen Anwalt, oder reicht der Notar? Der Notar prüft die Beurkundung, nicht die wirtschaftliche oder rechtliche Angemessenheit des Kaufs für Sie persönlich. Bei internationalen Käufen — insbesondere bei Lasten, Baurechtsfragen oder komplexer Eigentumsstruktur — empfehlen wir zusätzlich eine unabhängige rechtliche Prüfung.

Wie hoch ist die jährliche Modelo-210-Steuer ungefähr? Das hängt vom Valor catastral, der Nutzungsart und Ihrem steuerlichen Wohnsitz ab. Bei reiner Eigennutzung ist die Steuer meist niedrig (oft im dreistelligen Bereich pro Jahr) — unser Rechner gibt eine schnelle Orientierung.

Quellen

• Real Decreto Legislativo 1/1993 (Ley del ITP y AJD)
• Real Decreto Legislativo 5/2004 (LIRNR — Nichtresidenten-Einkommensteuergesetz)
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) — ITP-Tarife 2026
• AEAT: Modelo 210 — Instrucciones

Fazit

Der Immobilienkauf auf Mallorca ist mit mehr Kosten verbunden als nur dem Kaufpreis — und mit einer Verpflichtung, die über den Notartermin hinaus Bestand hat. Wer die Nebenkosten von 10–15 % von Anfang an einplant und die jährliche Modelo-210-Pflicht direkt nach dem Kauf im Blick behält, vermeidet die häufigsten teuren Überraschungen.

Fiscaro unterstützt Sie bei der laufenden Modelo-210-Abwicklung ab dem ersten Jahr — einfach, digital und auf die typischen Fälle nichtresidenter Eigentümer ausgerichtet.

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