Valor catastral vs. Valor de Referencia: Welcher Wert zählt für Modelo 210, ITP und Erbschaftsteuer?

Valor catastral, Valor de Referencia oder Marktwert — Die Kurzantwort

In Spanien gibt es drei Immobilienwerte, die häufig verwechselt werden: den Valor catastral, den Valor de Referencia und den Marktwert. Für die Renta imputada bei Eigennutzung oder Leerstand im Rahmen der Modelo 210 zählt der Valor catastral. Für Kauf, Erbschaft und Schenkung spielt dagegen der Valor de Referencia eine zentrale Rolle. Bei Vermietung oder Verkauf gelten wiederum andere Bemessungsgrundlagen.

Kurz gesagt: Nicht jeder spanische Immobilienwert ist für jede Steuer relevant. Genau diese Verwechslung führt bei Nichtresidenten häufig zu falschen Berechnungen.

Die drei Werte im Überblick

Wert	Wofür maßgeblich	Wer legt ihn fest	Aktualisierung
Valor catastral	IBI (Grundsteuer), Modelo 210 — Renta imputada bei Eigennutzung/Leerstand	Catastro, über kommunale Ponencias de Valores	Selten, meist über Jahre stabil
Valor de Referencia	ITP, ISD bei Immobilien — regelmäßig maßgebliche Mindestgröße, sofern nicht der erklärte Wert oder Kaufpreis höher ist	Dirección General del Catastro, auf Basis notarieller Verkaufsdaten	Jährlich, Elemente vor 30. Oktober veröffentlicht
Marktwert (Verkehrswert)	Maßstab für Gutachten und Anfechtung; relevant, wenn kein Valor de Referencia existiert oder nicht zertifiziert werden kann	Marktgeschehen, ggf. gutachterlich ermittelt	Laufend

Valor catastral — Der Wert für die Renta imputada

Der Valor catastral ist der amtliche, historisch gewachsene Wert einer Immobilie, der auf dem jährlichen IBI-Bescheid ausgewiesen ist. Er wird über kommunale Ponencias de Valores festgelegt und aktualisiert sich deutlich langsamer als der tatsächliche Marktwert — in vielen Gemeinden liegt er seit Jahren unverändert deutlich unter dem realen Immobilienwert.

Für die Renta imputada bei Eigennutzung oder Leerstand ist der Valor catastral maßgeblich:

• Bei Eigennutzung: Renta imputada = Valor catastral × Faktor (1,1 % oder 2,0 %) × Steuersatz
• Der Valor de Referencia oder der tatsächliche Kaufpreis spielen für diese Berechnung keine Rolle

Wichtig: Modelo 210 deckt neben der Renta imputada auch Vermietungseinkünfte und Veräußerungsgewinne ab — dort gelten andere Bemessungsgrundlagen: tatsächliche Mieteinnahmen bei Vermietung, bzw. der Veräußerungsgewinn (Differenz zwischen Verkaufs- und Erwerbswert) beim Verkauf.

Valor de Referencia — Der Wert für Kauf, Erbschaft und Schenkung

Der Valor de Referencia wurde 2022 eingeführt und wird jährlich von der Dirección General del Catastro auf Basis aller notariell beurkundeten Verkaufspreise in der jeweiligen Zone ermittelt. Er dient als regelmäßig maßgebliche Mindestgröße für die Grunderwerbsteuer (ITP) sowie die Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISD).

Wichtige Mechanik: Liegt der erklärte Wert unter dem Valor de Referencia, gilt der Referenzwert. Liegt er darüber, gilt der erklärte Wert.

Dieses Phänomen wird in Spanien umgangssprachlich und kritisch als „el catastrazo" bezeichnet, da es in der Praxis zu unerwartet hohen Steuerbelastungen führen kann, wenn der amtliche Referenzwert über dem tatsächlichen Verkaufspreis liegt.

Der Valor de Referencia darf gesetzlich den Marktwert nicht übersteigen. Damit dies typischerweise gewährleistet wird, wird ein gesetzlicher Minderungsfaktor angewendet — seit Orden HFP/1104/2021 beträgt dieser grundsätzlich 0,9 für urbane und rustikale Immobilien.

Veröffentlichung: Die Bewertungsgrundlagen erscheinen vor dem 30. Oktober, die individuellen Werte folgen meist im Dezember. Ab dem 1. Januar gelten sie für das jeweilige Steuerjahr und sind über die Sede Electrónica del Catastro abrufbar.

Aktuelle Rechtsentwicklung: Verfassungsgerichtsurteil 2026

Das Verfassungsgericht hat mit STC 13/2026 das System des Valor de Referencia grundsätzlich bestätigt. Entscheidend war, dass der Referenzwert nicht als unangreifbarer Wert ausgestaltet ist, sondern vom Steuerpflichtigen im Rahmen der vorgesehenen Rechtsbehelfe bestritten werden kann. Der Valor de Referencia ist damit keine endgültige Marktwertermittlung für den Einzelfall, sondern eine gesetzliche Bewertungsgröße mit Korrekturmöglichkeit.

Offene Rechtsfrage: Der Tribunal Supremo hat mit Beschluss vom 29. April 2026 (Recurso 8442/2024) ein Verfahren zur Zulassung angenommen — noch nicht entschieden —, das klären soll, welche konkreten Beweisanforderungen an ein Gutachten gestellt werden müssen, um den Valor de Referencia erfolgreich anzufechten. Bis zu dieser Entscheidung ist die Praxis der Nachweisführung nicht abschließend geklärt.

Wie kann der Valor de Referencia angefochten werden?

1. Üblicher und risikoärmerer Weg — Nach Valor de Referencia erklären und Berichtigung beantragen: Sie erklären zunächst auf Basis des Valor de Referencia und beantragen anschließend die Berichtigung der Selbstveranlagung (rectificación de autoliquidación), gestützt auf entsprechende Nachweise. Dieser Weg vermeidet Verzugszinsen und Zuschläge während der Prüfung.

2. Riskanterer Weg — Niedrigeren erklärten Wert ansetzen und eine spätere Nachforderung anfechten: Wer direkt nur den niedrigeren Kaufpreis erklärt, muss damit rechnen, dass die Finanzverwaltung eine ergänzende Liquidación mit Verzugszinsen erlässt — im ungünstigen Fall zusätzlich mit Sanktionen. Dieser Weg sollte nur nach steuerlicher Beratung gewählt werden.

Zum Nachweis: Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten ist in der Praxis meist der überzeugendste Nachweis — es dokumentiert Zustand, Lage, Mängel oder wertmindernde Besonderheiten der Immobilie. Reine Angebotspreise aus Immobilienportalen reichen allein regelmäßig nicht aus. Die konkreten Anforderungen an die Beweisführung sind nach dem noch anhängigen Tribunal-Supremo-Verfahren derzeit nicht abschließend höchstrichterlich geklärt.

Was bedeutet das konkret für Eigentümer?

• Für die Renta imputada im Rahmen Ihrer jährlichen Modelo 210 benötigen Sie den Valor catastral — zu finden auf Ihrem IBI-Bescheid
• Beim Immobilienkauf sollten Sie vorab den Valor de Referencia über die Sede Electrónica del Catastro prüfen, um Nachforderungen zu vermeiden
• Bei Erbschaft oder Schenkung ist der Valor de Referencia ebenfalls für die ISD-Bemessungsgrundlage relevant, sofern kein höherer erklärter Wert maßgeblich ist
• Weicht der Referenzwert erheblich vom tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie ab, ist eine Anfechtung mit fundiertem Gutachten möglich — die Erfolgsaussichten hängen von der Qualität der Nachweise ab

Was wir in der Praxis sehen

Bei Fiscaro beobachten wir regelmäßig zwei Muster:

1. Verwechslung der drei Werte: Eigentümer verwenden häufig den Valor de Referencia oder den Kaufpreis für die Renta-imputada-Berechnung, obwohl dafür ausschließlich der Valor catastral relevant ist — das führt zu falschen Steuerberechnungen in beide Richtungen.

2. Unerwartete Nachforderungen beim Kauf: Käufer vereinbaren einen Preis unter dem für das Erwerbsjahr geltenden Valor de Referencia und werden von einer Nachforderung überrascht, weil sie den Referenzwert vor Vertragsabschluss nicht geprüft haben.

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Häufige Fehler

1. Valor de Referencia für die Renta imputada verwendet — hier zählt ausschließlich der Valor catastral
2. Valor de Referencia vor Kaufabschluss nicht geprüft — führt zu unerwarteten Nachforderungen bei ITP
3. Anfechtung ohne belastbare Nachweise versucht — bloße Angebotspreise aus Immobilienportalen reichen allein regelmäßig nicht aus
4. Veralteten Valor catastral angenommen — der Wert kann sich bei kommunalen Neubewertungen (Ponencias de Valores) ändern

FAQ

Warum ist mein Katasterwert so viel niedriger als der Marktwert meiner Immobilie? Der Valor catastral basiert auf kommunalen Bewertungsverfahren (Ponencias de Valores), die deutlich seltener aktualisiert werden als der Immobilienmarkt sich bewegt. In vielen Gemeinden ist der Wert seit Jahren unverändert und liegt daher unter dem tatsächlichen Marktwert.

Muss ich für die Modelo 210 den Valor de Referencia verwenden? Für die Renta imputada bei Eigennutzung oder Leerstand nein — hier zählt ausschließlich der Valor catastral. Bei Vermietung oder Verkauf im Rahmen der Modelo 210 gelten andere Bemessungsgrundlagen.

Wo finde ich den Valor de Referencia meiner Immobilie? Über die Sede Electrónica del Catastro, unter Angabe der 20-stelligen Referencia Catastral. Die Werte für das jeweilige Jahr sind ab Januar abrufbar.

Kann ich gegen einen zu hohen Valor de Referencia vorgehen? Ja. Das Verfassungsgericht hat 2026 bestätigt, dass der Valor de Referencia eine widerlegbare Vermutung darstellt. Mit einem qualifizierten Sachverständigengutachten kann häufig ein niedrigerer, tatsächlicher Wert nachgewiesen werden — die genauen Beweisanforderungen werden derzeit noch höchstrichterlich geklärt.

Ändert sich der Valor catastral automatisch mit dem Marktwert? Nein. Er wird nur im Rahmen kommunaler Neubewertungsverfahren angepasst, die unregelmäßig und mit erheblichem zeitlichem Abstand stattfinden.

Quellen

• Real Decreto Legislativo 1/2004 (Ley del Catastro Inmobiliario)
• Ley 11/2021 (Einführung Valor de Referencia)
• Orden HFP/1104/2021 (Minderungsfaktor 0,9)
• Tribunal Constitucional, Urteil STC 13/2026 (Februar 2026)
• Tribunal Supremo, Beschluss vom 29.04.2026 (Recurso 8442/2024) — Verfahren zugelassen, noch nicht entschieden
• Dirección General del Catastro: Valores de Referencia

Fazit

Die drei spanischen Immobilienwerte — Valor catastral, Valor de Referencia und Marktwert — dienen unterschiedlichen steuerlichen Zwecken und dürfen nicht verwechselt werden. Für die Renta imputada im Rahmen Ihrer jährlichen Modelo 210 zählt der Valor catastral von Ihrem IBI-Bescheid. Beim Kauf oder einer Erbschaft lohnt sich hingegen ein rechtzeitiger Blick auf den Valor de Referencia, um unerwartete Nachforderungen zu vermeiden.

Fiscaro führt Sie bei der Modelo-210-Erklärung durch die relevanten Katasterdaten und nutzt für die Renta-imputada-Berechnung den Valor catastral.

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