Comprar una propiedad en Mallorca: Impuestos, ITP, notario, IBI y Modelo 210 explicados

Comprar una propiedad en Mallorca: impuestos y gastos — La respuesta rápida

En la compra de una vivienda de segunda mano en Mallorca, los compradores deben prever, según el precio y el nivel de asesoramiento, unos gastos de adquisición de aproximadamente el 10–15 % del precio de compra — compuestos por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), notario, registro de la propiedad y, en su caso, honorarios de abogado. Después surgen gastos anuales recurrentes: el impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IBI) y, para no residentes, adicionalmente el Modelo 210. Quien planifica estos costes totales desde el principio evita sorpresas desagradables en el primer año tras la compra.

De un vistazo

• Vivienda de segunda mano: ITP según escala progresiva, actualmente 8–13 %
• Obra nueva del promotor: en general IVA + AJD en lugar de ITP
• Gastos adicionales de compra: notario, registro de la propiedad, en su caso abogado/gestoría
• Tras la compra: IBI para todos los propietarios, Modelo 210 para no residentes
• En el año de compra: en uso propio/vacío, la renta imputada se calcula de forma proporcional desde la transmisión; en alquiler, los ingresos por alquiler efectivos se declaran desde el inicio del arrendamiento

Por qué es importante

Muchos compradores calculan, al comprar una propiedad, únicamente el precio de compra — y pasan por alto que los gastos de adquisición en Mallorca son considerablemente más altos que en muchos países de origen. A esto se suma que, a diferencia del gasto único de notario o del impuesto de transmisiones, con la compra surge una obligación fiscal anual permanente — el Modelo 210 —, que muchos compradores solo descubren meses o años después.

Por nuestra experiencia como agentes inmobiliarios en Mallorca (DC Finest Real Estate, Port d'Andratx), sabemos que la pregunta "¿Cuánto me va a costar esto en total?" suele plantearse solo cuando se acerca la cita con el notario — cuando, en realidad, el cálculo completo de costes debería formar parte de la decisión de compra desde el principio.

Gastos de compra: los costes únicos de la adquisición

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Al comprar una vivienda de segunda mano (no obra nueva del promotor) se aplica el ITP. Este apartado se refiere a la compra de una vivienda de segunda mano. Al comprar una obra nueva del promotor, en general no se aplica el ITP, sino el 10 % de IVA (impuesto sobre el valor añadido) más el 1,5 % de AJD (actos jurídicos documentados) — en conjunto, un 11,5 % de gastos fiscales, independientemente del precio de compra. El tratamiento fiscal debe comprobarse antes de firmar el contrato de compraventa.

El ITP en las Islas Baleares es un impuesto progresivo: el precio de compra se divide en tramos, y cada tramo se grava con su propio tipo. Por tanto, no se paga un porcentaje fijo sobre el valor total del inmueble, sino que el impuesto se acumula por tramos:

Base imponible	Tipo de ITP (Baleares, 2026)
hasta 400.000 €	8 %
400.000,01–600.000 €	9 %
600.000,01–1.000.000 €	10 %
1.000.000,01–2.000.000 €	12 %
más de 2.000.000 €	13 %

La escala es progresiva: el tipo más alto se aplica solo al importe dentro de ese tramo, no automáticamente a todo el precio de compra.

Importante: el ITP no siempre se calcula únicamente sobre el precio de compra acordado. Lo determinante es, en general, la base imponible fiscal; desde 2022, el Valor de Referencia del Catastro puede ser relevante si supera el precio de compra declarado. Este valor puede consultarse previamente en línea a través de la Sede del Catastro, indicando la referencia catastral. Por ello, antes de cerrar una compra conviene comprobar si existe un valor de referencia y si este es superior al precio acordado.

Los tramos exactos y los tipos son fijados por el Gobierno autonómico balear y pueden modificarse — los tipos vigentes deben verificarse con el notario o el asesor fiscal correspondiente antes de cerrar la compra.

Gastos de notaría y registro

Los costes efectivos dependen del precio de compra, la extensión de la escritura, las inscripciones registrales y la financiación. En relación con el ITP suelen ser considerablemente menores. Como valor orientativo, incluyendo pequeños gastos administrativos o de gestoría, se puede calcular en torno al 0,3–0,8 %.

Honorarios de abogado (opcional, pero recomendado)

En el caso de compradores internacionales, es habitual contar con un abogado de habla hispana o una gestoría — especialmente para revisar cargas, derechos urbanísticos y la escritura de compraventa. Los modelos de honorarios habituales en el mercado internacional de compradores suelen situarse en torno al 1 % del precio de compra, a veces con un honorario mínimo o una tarifa fija distinta. Según la complejidad, el idioma, la financiación, la due diligence legal y el proveedor, los costes pueden ser más altos o más bajos.

Obtención del NIE

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) debe estar disponible, a más tardar, antes de la firma de la escritura. Es necesario para la tramitación fiscal, el pago del impuesto de transmisiones y la posterior comunicación con el registro y las autoridades. En la práctica, la falta de NIE puede retrasar o impedir la cita con el notario — especialmente porque, sin NIE, no puede abonarse el ITP ni practicarse la inscripción registral.

Ejemplo práctico: gastos de adquisición de un inmueble en Port d'Andratx

Situación: Un matrimonio alemán compra una vivienda de segunda mano en Port d'Andratx por un precio de 800.000 €.

El ITP se calcula por tramos:

• Primeros 400.000 € × 8 % = 32.000 €
• Siguientes 200.000 € (400.000–600.000 €) × 9 % = 18.000 €
• Restantes 200.000 € (600.000–800.000 €) × 10 % = 20.000 €
• ITP total: 70.000 € (tipo efectivo: 8,75 %)

Concepto	Importe (aprox.)
Precio de compra	800.000 €
ITP (calculado progresivamente)	70.000 €
Gastos de notaría y registro (aprox. 0,5 %)	4.000 €
Honorarios de abogado (aprox. 1 %)	8.000 €
Gastos totales de adquisición	aprox. 82.000 €
Inversión total	aprox. 882.000 €

En este ejemplo, los gastos de adquisición representan alrededor del 10,25 % del precio de compra. En inmuebles de muy alto valor, con financiación o con mayores costes de asesoramiento, el porcentaje total puede ser superior.

Lo que vemos en la práctica

Por nuestra actividad en el mercado inmobiliario de Mallorca y en el trabajo con Fiscaro, observamos regularmente tres patrones:

1. Los gastos de adquisición se calculan demasiado tarde: muchos compradores calculan inicialmente su presupuesto solo en función del precio de compra y descubren poco antes de la cita con el notario que deben afrontar costes adicionales. Recomendamos incluir los gastos de adquisición en el presupuesto total desde el principio — no solo al firmar el contrato.

2. La obligación fiscal anual se pasa completamente por alto: la cita con el notario, el ITP y la inscripción registral parecen una tarea "puntual" — que de ahí surja una obligación fiscal anual recurrente (Modelo 210) es algo que muchos compradores descubren solo meses después, a menudo por casualidad o por una notificación de la AEAT.

3. Se confunden el IBI y el Modelo 210: el impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IBI) y el Modelo 210 son dos impuestos distintos e independientes — el IBI se paga al ayuntamiento, el Modelo 210 a la AEAT estatal. Ambos se devengan anualmente, de forma independiente entre sí.

Gastos anuales recurrentes tras la compra

IBI — el impuesto municipal sobre bienes inmuebles

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto inmobiliario español recaudado por el ayuntamiento — comparable al impuesto alemán sobre bienes inmuebles. Su importe depende del Valor Catastral y del tipo fijado por el ayuntamiento correspondiente. El recibo del IBI contiene habitualmente datos importantes como el Valor Catastral y la Referencia Catastral. El estado de revisión del valor catastral debe comprobarse adicionalmente según el municipio.

Nota práctica: mientras que el ayuntamiento suele domiciliar el IBI cómodamente en su cuenta bancaria española tras configurarlo una vez, el impuesto estatal para no residentes (Modelo 210) no se cobra de forma automática. Cada año debe calcular, declarar y presentar (o hacer presentar) este impuesto de forma proactiva — precisamente para esto se desarrolló Fiscaro.

Modelo 210 — el impuesto anual de no residentes

Los no residentes deben declarar sus rentas inmobiliarias españolas mediante el Modelo 210. En caso de uso propio o vacío, se trata de la renta imputada; en caso de alquiler, de las rentas de alquiler efectivas. En caso de uso mixto, ambos tipos de declaración pueden ser relevantes simultáneamente. Para más detalle, consulte nuestras guías completas sobre uso propio y alquiler.

¿Qué significa esto en la práctica para los compradores?

Para la mayoría de los compradores de una propiedad en Mallorca, esto significa:

• Además del precio de compra, deben preverse entre un 10 y un 15 % de gastos de adquisición adicionales
• El NIE debería estar disponible, a más tardar, antes de la escritura
• Desde el año de la compra surge una obligación fiscal anual (Modelo 210), independientemente del uso
• En caso de copropiedad (p. ej. matrimonios), cada propietario presenta su propia declaración del Modelo 210 por separado
• El IBI y el Modelo 210 deben considerarse por separado — ambos se devengan anualmente

¿Cuánto será su impuesto anual? Calcúlelo ahora

Una vez completada la compra, la futura carga tributaria del Modelo 210 puede estimarse de antemano a partir del valor catastral. Nuestra calculadora le ofrece una primera orientación.

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Errores frecuentes al comprar una propiedad en Mallorca

1. NIE solicitado demasiado tarde — retrasa o pone en riesgo la cita con el notario
2. Gastos de adquisición no presupuestados por completo — genera problemas de liquidez poco antes del cierre de la compra
3. Obligación del Modelo 210 completamente pasada por alto — provoca declaraciones extemporáneas con recargos años después
4. Escritura no revisada con detenimiento — especialmente en copropiedad: las cuotas de propiedad deben coincidir exactamente con el reparto deseado, ya que las correcciones posteriores son complejas
5. Confusión entre valor catastral y valor de mercado — para el Modelo 210 solo es relevante el Valor Catastral, no el precio de compra

Lista de comprobación: de la compra a la primera declaración del Modelo 210

• NIE disponible antes de la escritura
• Escritura revisada por abogado/gestoría
• ITP (mediante el modelo 600) presentado y pagado dentro del mes siguiente a la firma de la escritura
• Inscripción registral iniciada
• Primer recibo del IBI recibido y Valor Catastral anotado
• Cuotas de propiedad en copropiedad correctamente documentadas en la escritura
• Primera declaración del Modelo 210 prevista para el año siguiente

Preguntas frecuentes

¿Debo presentar el Modelo 210 ya en el año de la compra? En caso de uso propio o vacío: por lo general, no. La renta imputada se calcula de forma proporcional desde la transmisión en el año de compra y se declara al año siguiente. Para el ejercicio 2025 sigue aplicándose el periodo del 1 de enero al 31 de diciembre de 2026; desde el ejercicio 2026, el plazo para la renta imputada comienza, en general, el 1 de abril del año siguiente.

En el caso del alquiler hay que distinguir: las rentas de alquiler no se calculan de forma proporcional a lo largo del año, sino que se declaran como rentas de alquiler efectivas desde el inicio del arrendamiento. El plazo concreto depende de si se declara por separado o de forma agrupada anualmente.

¿Cuál es la diferencia entre el IBI y el Modelo 210? El IBI es un impuesto municipal que paga cada propietario con independencia de su residencia fiscal. El Modelo 210 es un impuesto estatal sobre la renta específico para no residentes — ambos se devengan anualmente, de forma adicional entre sí.

¿Puedo negociar los gastos de adquisición? El ITP está fijado legalmente y no es negociable. Los honorarios de abogado, y en parte los del notario, pueden variar según el proveedor — comparar antes de contratar merece la pena.

¿Necesito un abogado, o basta con el notario? El notario verifica la escritura, no la conveniencia económica o jurídica de la compra para usted personalmente. En compras internacionales — especialmente en cuestiones de cargas, derechos urbanísticos o estructuras de propiedad complejas — recomendamos además una revisión legal independiente.

¿Cuánto es aproximadamente el impuesto anual del Modelo 210? Depende del Valor Catastral, del tipo de uso y de su residencia fiscal. En caso de uso propio exclusivo, el impuesto suele ser bajo (a menudo en el rango de cientos de euros al año) — nuestra calculadora le ofrece una orientación rápida.

Fuentes

• Real Decreto Legislativo 1/1993 (Ley del ITP y AJD)
• Real Decreto Legislativo 5/2004 (LIRNR)
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) — tarifas del ITP 2026
• AEAT: Modelo 210 — Instrucciones

Conclusión

Comprar una propiedad en Mallorca implica más costes que el simple precio de compra — y una obligación que se prolonga mucho más allá de la cita con el notario. Quien prevé desde el principio un 10–15 % de gastos de adquisición y tiene presente la obligación anual del Modelo 210 justo después de la compra, evita las sorpresas más costosas y habituales.

Fiscaro le apoya en la gestión continua del Modelo 210 desde el primer año — de forma sencilla, digital y adaptada a los casos habituales de los propietarios no residentes.

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