Modelo 210 Ratgeber
Modelo 210 Eigennutzung: Renta imputada berechnen und einreichen
Eigengenutzte Immobilie in Spanien? So berechnen Sie die Renta imputada im Modelo 210 — mit Fristen ab 2026, Katasterwert, Rechenbeispiel und Kostenvergleich.
Müssen Sie Modelo 210 einreichen?
Modelo 210 Eigennutzung — Die Kurzantwort
Wer als Nichtresident eine Immobilie in Spanien besitzt und diese ausschließlich selbst nutzt — also nicht vermietet — muss jährlich die sogenannte Renta imputada (fiktives Einkommen) versteuern. Für die meisten nichtresidenten Eigentümer selbst genutzter oder leerstehender urbaner Immobilien besteht jährlich eine Modelo-210-Pflicht. Die Steuer ist in der Regel niedrig — die Pflicht betrifft aber praktisch alle Nichtresidenten mit spanischer Immobilie.
Was ist die Renta imputada?
Spanien besteuert Nichtresidenten nicht für tatsächliche Mieteinnahmen aus selbst genutzten Immobilien, sondern für ein fiktives Einkommen — die sogenannte Renta imputada. Der Gedanke dahinter: Wer eine Immobilie besitzt, erzielt einen wirtschaftlichen Vorteil durch die eigene Nutzung. Dieser Vorteil wird pauschal als Einkommen angesetzt.
Die Berechnungsgrundlage ist der Valor catastral (Katasterwert) — der amtliche Wert der Immobilie, der auf dem jährlichen IBI-Bescheid (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, die spanische Grundsteuer) ausgewiesen ist.
Davon wird ein Prozentsatz als fiktives Einkommen angesetzt:
- 1,1 % des Valor catastral, wenn der Katasterwert nach den jeweils geltenden AEAT-Regeln als aktuell revidiert gilt
- 2,0 % des Valor catastral in allen anderen Fällen
Maßgeblich ist der Revisionsstand des Katasterwerts, der über den IBI-Bescheid, das Catastro oder die Ponencia de Valores geprüft werden kann. Fiscaro ermittelt den korrekten Faktor automatisch auf Basis der Gemeindedaten und des Kataster-Revisionsstands.
Schritt-für-Schritt-Berechnung
Die Formel für die Steuer bei Eigennutzung:
Valor catastral × Faktor (1,1 % oder 2,0 %) × Steuersatz = Steuerbetrag
Der Steuersatz hängt vom steuerlichen Wohnsitz ab:
| Steuerlicher Wohnsitz | Steuersatz |
|---|---|
| EU / EWR (z. B. Deutschland, Österreich, Niederlande) | 19 % |
| Drittstaaten (z. B. UK, Schweiz, USA) | 24 % |
EU/EWR-Ansässige zahlen grundsätzlich 19 %. Steuerpflichtige mit steuerlichem Wohnsitz in Drittstaaten wie dem Vereinigten Königreich, der Schweiz oder den USA fallen grundsätzlich unter den 24-%-Satz, da sie nicht unter die EU/EWR-Regelung fallen. Ein Doppelbesteuerungsabkommen kann die Doppelbesteuerung im Wohnsitzstaat beeinflussen, hebt die spanische Steuerpflicht für spanische Immobilien aber regelmäßig nicht auf.
Rechenbeispiel: Ferienwohnung in Calvià
Ein deutsches Ehepaar besitzt gemeinsam eine Ferienwohnung in Santa Ponsa, Gemeinde Calvià. Beide sind in Deutschland steuerlich ansässig und halten jeweils 50 %.
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Valor catastral | 180.000 € |
| Faktor (Calvià, Katasterrevision 2017) | 1,1 % |
| Fiktives Einkommen gesamt | 1.980 € |
| Steuer gesamt bei 19 % | 376,20 € |
| Eigentumsanteil je Ehepartner | 50 % |
| Steuer pro Person | 188,10 € |
Da jeder Miteigentümer seinen Anteil separat erklärt, reicht jeder Ehepartner eine eigene Modelo-210-Erklärung über seinen 50-%-Anteil ein.
Welche Fristen gelten?
Für die Eigennutzung (Renta imputada) gilt ab Steuerjahr 2026 durch die Orden HAC/623/2026 eine neue Frist:
- Ab Steuerjahr 2026: Einreichung vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres
- Bis Steuerjahr 2025: Einreichung vom 1. Januar bis 31. Dezember des Folgejahres
Die Steuer für 2025 muss also bis spätestens 31. Dezember 2026 eingereicht werden. Für 2026 gilt als frühestmöglicher Einreichungstermin der 1. April 2027.
Bei Zahlung per SEPA-Lastschrift (Domiciliación) endet das Zahlungsfenster etwas früher. Für Steuerjahr 2025: bis 23. Dezember 2026. Ab Steuerjahr 2026 läuft das Lastschriftfenster vom 1. April bis 23. Dezember des Folgejahres.
Was bedeutet das konkret für Eigentümer?
Für die meisten Eigentümer einer selbst genutzten Ferienimmobilie bedeutet das:
- Die Steuer ist jährlich fällig — unabhängig davon, ob Sie die Immobilie im jeweiligen Jahr tatsächlich genutzt haben
- Sie benötigen Ihren IBI-Bescheid (Valor catastral + Kataster-Revisionsstand) und Ihre NIE (Número de Identidad de Extranjero, spanische Ausländeridentifikationsnummer)
- Sie brauchen kein Cl@ve-Zertifikat — Fiscaro als registrierter Colaborador Social bei der AEAT (Agencia Tributaria, spanische Steuerbehörde) reicht die Erklärung direkt ein
- Bei Miteigentum reicht jeder Eigentümer eine eigene Erklärung ein — keine gemeinsame Steuererklärung für Ehepaare
Was wir in der Praxis sehen
Bei Fiscaro beobachten wir regelmäßig drei Muster:
Spätentdecker nach dem Kauf: Die Steuerpflicht entsteht ab dem ersten Jahr des Eigentums — viele Eigentümer erfahren davon erst beim Verkauf oder durch ein Schreiben der AEAT. Nacherklärungen für mehrere Jahre sind problemlos möglich, führen aber zu Säumniszuschlägen (Recargos) nach Art. 27 LGT.
Unterschätzter Valor catastral: Viele Eigentümer gehen davon aus, dass die Steuer am Marktwert berechnet wird. Tatsächlich liegt der Valor catastral oft deutlich darunter — was die Steuerlast erheblich reduziert.
Unsicherheit beim Faktor: Ob 1,1 % oder 2,0 % gilt, ist für viele unklar. Der IBI-Bescheid enthält in der Regel die wichtigsten Angaben — Fiscaro liest diesen automatisch aus und ermittelt den korrekten Faktor auf Basis der Gemeindedaten und des Kataster-Revisionsstands.
Wie hoch ist Ihre Steuer? Jetzt berechnen
Die tatsächliche Steuerlast hängt von Valor catastral, Revisionsjahr, Steuersatz und Eigentumsanteil ab. Unser Rechner gibt Ihnen Ihre individuelle Zahl in unter einer Minute.
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Vergleich: Selbst einreichen, Gestoría oder Fiscaro?
| Option | Kosten | Aufwand | Risiko |
|---|---|---|---|
| Selbst (AEAT-Portal) | 0 € | Hoch — Cl@ve, Formulare, Spanischkenntnisse | Fehlerrisiko ohne Fachkenntnis |
| Gestoría / Steuerberater | 200–400 € pro Eigentümer | Niedrig | Gering |
| Fiscaro | ab 34,95 € (ET1) | Niedrig — 15 Minuten online | Gering — Colaborador Social, geprüfte Logik |
Bei zwei Eigentümern kostet Fiscaro 59,95 € — gegenüber 400–800 € bei einer Gestoría eine Ersparnis von bis zu 740 €. Bei vier Eigentümern liegt Fiscaro bei 99,95 €.
Ersparnisangaben basieren auf marktüblichen Honoraren verschiedener Gestorías auf Mallorca — nicht auf dem Angebot eines bestimmten Wettbewerbers.
Häufige Fehler bei der Eigennutzungs-Erklärung
- Falscher Faktor: 2,0 % statt 1,1 % angesetzt, weil der Revisionsstatus nicht geprüft wurde — führt zu Überzahlung
- Nur ein Miteigentümer reicht ein, obwohl beide in der Escritura (notarieller Kaufvertrag) stehen — ein häufiger Fehler bei Ehepaaren und Gemeinschaftseigentum
- Frist übersehen: Gerade bei Neukäufern im laufenden Jahr wird die erste Pflicht oft erst im Folgejahr entdeckt
- Falscher Valor catastral: Verwendung des Marktwertes statt des amtlichen Katasterwertes
- Kataster-Revisionsstand nicht geprüft: Der falsche Faktor führt zu Über- oder Unterzahlung
FAQ
Muss ich die Modelo 210 auch einreichen, wenn ich die Immobilie nie genutzt habe? Ja. Die Steuerpflicht entsteht allein durch das Eigentum — nicht durch die tatsächliche Nutzung.
Was passiert, wenn ich die Erklärung vergesse? Bei freiwilliger verspäteter Einreichung ohne vorherige AEAT-Aufforderung gilt: 1 % Grundzuschlag plus 1 weiterer Prozentpunkt je vollem Monat Verspätung. Nach mehr als 12 Monaten beträgt der Zuschlag 15 %, zusätzlich fallen Verzugszinsen ab Ablauf der ersten 12 Monate an. Wer Hauptsteuer und Zuschlag fristgerecht nach Erhalt eines AEAT-Bescheids zahlt, erhält eine Reduktion von 25 % auf den Zuschlag.
Gilt die Pflicht auch für Garagen oder Kellerräume? Katasterlich separat erfasste Garagen, Stellplätze oder Abstellräume sollten geprüft werden — insbesondere Tiefgaragenstellplätze in Appartementanlagen haben in Spanien häufig eine eigene Referencia Catastral und einen eigenen IBI-Bescheid. In diesem Fall kann eine separate Modelo-210-Erklärung erforderlich sein.
Kann ich die Steuer mit der deutschen Einkommensteuer verrechnen? Das hängt vom Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien ab und ist einzelfallabhängig. Fiscaro empfiehlt dazu die Beratung durch einen auf internationales Steuerrecht spezialisierten Steuerberater.
Wie lange dauert die Einreichung mit Fiscaro? In der Regel 10–15 Minuten. Sie laden Ihren IBI-Bescheid hoch, Fiscaro liest die relevanten Daten automatisch aus, Sie prüfen und bestätigen — fertig.
Brauche ich ein spanisches Bankkonto? Nein. Die Zahlung der Steuer ist auch per Auslandsüberweisung oder Kartenzahlung möglich.
Quellen
- Real Decreto Legislativo 5/2004 (LIRNR — Nichtresidenten-Einkommensteuergesetz)
- Orden HAC/623/2026 (neue Fristen ab Steuerjahr 2026)
- AEAT: Modelo 210 — Instrucciones
- Ley 58/2003, Art. 27 (Ley General Tributaria — Säumniszuschläge)
Fazit
Die Modelo 210 für eigengenutzte Immobilien ist steuerrechtlich unkompliziert — aber sie ist Pflicht. Der häufigste Fehler ist nicht die falsche Berechnung, sondern die fehlende Erklärung. Wer die Immobilie besitzt, schuldet die Steuer — unabhängig von Nutzung, Nationalität oder Aufenthaltsdauer in Spanien.
Fiscaro nimmt Ihnen die gesamte Abwicklung ab: IBI einlesen, Berechnung prüfen, direkt bei der AEAT einreichen — als registrierter Colaborador Social ohne Umweg über eine Gestoría.
Hanns-Christopher Deppe
Gründer von Fiscaro · Immobilienökonom & Dipl.-Wirtschaftsingenieur (FH) · Makler auf Mallorca
Hanns-Christopher lebt seit über 15 Jahren auf Mallorca und hat Hunderte von Nicht-Residenten bei ihrer spanischen Steuersituation begleitet. Er gründete Fiscaro, um den Modelo 210 Prozess so einfach wie möglich zu machen.
Dieser Artikel dient zur allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für eine Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir, einen qualifizierten Steuerberater (Asesor Fiscal) oder eine Gestoría hinzuzuziehen.
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