Immobilie auf Mallorca geerbt: Erbschaftsteuer, Modelo 210 & Plusvalía

Immobilie auf Mallorca geerbt — Die Kurzantwort

Wer als Nichtresident eine Immobilie auf Mallorca erbt, muss mehrere Ebenen unterscheiden: die spanische Erbschaftsteuer (ISD/Modelo 650) auf den Erwerb, gegebenenfalls die kommunale Plusvalía municipal (IIVTNU) bei urbanen Grundstücken (terrenos de naturaleza urbana), und danach die jährliche Modelo-210-Pflicht für die geerbte Immobilie. Eine gute Nachricht vorweg: Die Balearen gehören zu den günstigsten Regionen Spaniens für Erben aus der engsten Familie — Ehepartner, Kinder, Enkel und Eltern können von einer 100-%-Bonificación der Erbschaftsteuer-Quote profitieren.

Drei getrennte Ebenen: ISD, Plusvalía und Modelo 210

Erben verwechseln häufig verschiedene, unabhängige Steuerarten:

Steuer	Was wird besteuert	Wann fällig
Erbschaftsteuer (ISD/Modelo 650)	Der Vermögenserwerb durch Erbschaft selbst	Einmalig, innerhalb von 6 Monaten nach Todestag
Plusvalía municipal (IIVTNU)	Die Wertsteigerung urbaner Grundstücke seit dem letzten Eigentümerwechsel	Einmalig, je nach Gemeinde
Modelo 210	Die laufenden Erträge der geerbten Immobilie (Renta imputada oder Mieteinnahmen)	Jährlich, ab dem Jahr der Erbschaft

Alle drei Steuern sind unabhängig voneinander zu entrichten.

Die Erbschaftsteuer (ISD) für Nichtresidenten

Wer ist steuerpflichtig?

Nichtresidenten unterliegen der spanischen Erbschaftsteuer nur für in Spanien belegenes Vermögen — etwa eine geerbte Immobilie auf Mallorca. Jeder Erbe versteuert dabei individuell seinen eigenen Anteil, nicht der Nachlass als Ganzes.

Welche regionale Regelung gilt?

Die Erbschaftsteuer ist eine abgetretene Steuer — jede Comunidad Autónoma legt eigene Freibeträge und Steuersätze fest. Für Nichtresidenten gilt folgende Regel:

• War der Erblasser in Spanien ansässig: Es gilt die Regelung der Comunidad Autónoma, in der der Erblasser seinen Wohnsitz hatte
• War der Erblasser nicht in Spanien ansässig: Es gilt die Regelung der Comunidad Autónoma, in der sich der höchste Wert des spanischen Vermögens befindet

Bei Nichtresidenten-Fällen ist zu prüfen, welche regionale Regelung nach den AEAT-Kompetenz- und Optionsregeln gewählt bzw. angewendet werden kann. Bei einer Mallorca-Immobilie ist häufig die balearische Regelung relevant, wenn der größte Wert des spanischen Vermögens auf den Balearen liegt.

Die balearische Vergünstigung: 100 % Bonificación für nahe Angehörige

Die Balearen zählen seit einer Reform (Decreto-ley 4/2023, ergänzt durch Ley 11/2023, mit Wirkung ab 18.07.2023 — ATIB: Bonificaciones del ISD) zu den großzügigsten Regionen Spaniens: Für Erben der Gruppen I und II — Gruppe I umfasst minderjährige Abkömmlinge, Gruppe II volljährige Abkömmlinge, Ehepartner, Eltern und weitere Ascendientes sowie Adoptivverhältnisse — sieht die Regelung eine 100-%-Bonificación auf die errechnete Steuerquote vor.

Wenn die balearische Regelung im Nichtresidentenfall nach den AEAT-Kompetenz- und Optionsregeln angewendet werden kann und wirksam gewählt wird, führt die 100-%-Bonificación für Gruppen I und II in vielen Standardfällen dazu, dass keine Erbschaftsteuer zu zahlen ist. Das bedeutet: Die Steuer wird zunächst regulär berechnet, dann aber vollständig auf die Zahllast erlassen — es handelt sich rechtlich um eine Entlastung der Steuerschuld, nicht um ein Nichtentstehen der Steuer selbst.

Die ISD-Erklärung muss dennoch fristgerecht eingereicht werden — die Bonificación wird nicht automatisch gewährt, sondern muss aktiv geltend gemacht werden. Eine verspätete Einreichung kann Zuschläge, Zinsen oder formelle Nachteile auslösen; ob und wie sich dies auf die Bonificación auswirkt, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Bei Immobilien muss der erklärte Wert sorgfältig gewählt werden. Für die steuerliche Bemessungsgrundlage kann seit 2022 der Valor de Referencia des Catastro relevant sein — der in der notariellen Urkunde deklarierte Wert sollte mindestens diesem Referenzwert entsprechen (bzw. dem Verkehrswert, falls kein Referenzwert existiert), da sonst eine Nachbewertung durch die Finanzbehörde droht. Zusätzlich können für die balearische Bonificación besondere formelle Anforderungen an den erklärten Wert gelten. Das sollte vor Unterzeichnung der Erbschaftsurkunde geprüft werden.

Für entferntere Verwandte oder Nicht-Verwandte (Gruppe III und IV) gelten deutlich höhere Steuersätze und geringere Vergünstigungen — hier lohnt sich eine gesonderte Prüfung.

Die dritte Ebene: Plusvalía municipal

Neben Erbschaftsteuer und Modelo 210 kann bei geerbten urbanen Grundstücken zusätzlich die Plusvalía municipal (IIVTNU — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) anfallen. Diese kommunale Steuer erfasst die Wertsteigerung des Grundstücks seit dem letzten Eigentümerwechsel — auch bei unentgeltlichem Erwerb durch Erbschaft. Bei Erbschaften ist der Erwerber (Erbe) grundsätzlich Steuerschuldner.

Die Gemeinde kann die Plusvalía nur erheben, wenn tatsächlich eine Wertsteigerung vorliegt; seit der Reform 2021 gibt es zwei Berechnungsmethoden (reale Wertsteigerung oder objektive Methode). Die Plusvalía ist unabhängig von ISD und Modelo 210 zu prüfen und wird je nach Gemeinde per Selbstveranlagung oder nach kommunaler Festsetzung abgewickelt.

Rechenbeispiel: Geschwister erben eine Immobilie in Sóller

Situation: Drei Geschwister — steuerlich jeweils Kinder der Erblasserin und damit Gruppe II — erben zu gleichen Teilen (je 1/3) eine Immobilie ihrer verstorbenen Mutter in Sóller im Wert von 900.000 €. Die Mutter war nicht in Spanien ansässig; das gesamte relevante spanische Vermögen befindet sich auf den Balearen.

Angabe	Wert
Immobilienwert gesamt	900.000 €
Anteil pro Erbe (1/3)	300.000 €
Verwandtschaftsgruppe	Gruppe II (Kinder)
Balearische Vergünstigung	100 % Bonificación der errechneten Steuerquote
Erbschaftsteuer pro Erbe	0 € (bei fristgerechter, formgerechter Erklärung)

Trotz der vollständigen Entlastung von der Erbschaftsteuer muss dennoch fristgerecht eine Steuererklärung eingereicht werden.

Was passiert im Erbschaftsjahr bei der Modelo 210?

Hier entsteht die häufigste Verwirrung bei Erben. Im Todesjahr des Erblassers wird die Modelo-210-Pflicht zeitlich aufgeteilt:

• Für den Zeitraum bis einschließlich Todestag: Diese Steuerpflicht wird grundsätzlich dem Erblasser zugerechnet — sie gilt als Nachlassverbindlichkeit und wird von den Erben bzw. Nachlassvertretern über eine letzte Modelo-210-Erklärung für den Erblasser erfüllt
• Ab dem Folgetag des Todestags bis zum 31. Dezember: Ab hier sind die Erben (bzw. der jeweilige Nutzungsberechtigte — siehe Abschnitt zu Nießbrauch unten) selbst steuerpflichtig, anteilig entsprechend ihrer Erbquote

Die AEAT akzeptiert sowohl taggenaue als auch monatsgenaue Aufteilung; entscheidend ist die konsistente Anwendung.

Beispiel: Verstirbt der Erblasser am 15. Juni, wird der Zeitraum bis einschließlich 15. Juni dem Erblasser zugeordnet; ab dem 16. Juni bis Jahresende erklären die Erben ihren jeweiligen Anteil selbst. Die Bemessungsgrundlage (Renta imputada) wird dabei zeitanteilig berechnet; bei Vermietung sind statt der Renta imputada die tatsächlichen Mieteinnahmen des jeweiligen Zeitraums der jeweils steuerpflichtigen Person zuzurechnen.

Wichtiger Sonderfall: Nießbrauch (Usufructo) und bloßes Eigentum (Nuda Propiedad)

Bei spanischen Erbfällen ist es sehr verbreitet, dass die Erbschaft aufgeteilt wird: Die Kinder erben das bloße Eigentum (nuda propiedad), während der überlebende Ehepartner ein Nießbrauchsrecht (usufructo) an der Immobilie erhält. Das hat direkte Auswirkungen auf die Modelo 210:

Erben mehrere Personen die volle Eigentumsposition ohne Nießbrauchsbelastung, reicht grundsätzlich jeder Erbe eine eigene Modelo-210-Erklärung für seinen Anteil ein — bei Vermietung die anteiligen Mieteinnahmen, bei Eigennutzung oder Leerstand die anteilige Renta imputada.

Besteht jedoch ein Nießbrauch — etwa zugunsten des überlebenden Ehepartners —, gilt: Bei Eigennutzung oder Leerstand fällt die Renta imputada ausschließlich beim Inhaber des Nutzungsrechts (Usufructuario) an, nicht beim bloßen Eigentümer (Nudo Propietario), der in diesem Fall keine imputierte Immobilienrente erklärt. Bei Vermietung durch den Usufructuario sind regelmäßig auch die Mieteinnahmen dem Nutzungsberechtigten zuzurechnen, nicht dem Nudo Propietario. Die konkrete Eigentums- und Nutzungsstruktur aus Escritura und Erbschaftsurkunde muss daher sorgfältig geprüft werden, bevor die Modelo-210-Erklärung erstellt wird.

Miteigentum unter Geschwistern: Jeder Erbe erklärt separat

Erben mehrere Personen gemeinsam die volle Eigentumsposition einer Immobilie — etwa mehrere Geschwister — gilt dieselbe Regel wie bei jedem anderen Miteigentum: Jeder Erbe reicht eine eigene, separate Modelo-210-Erklärung für seinen jeweiligen Eigentumsanteil ein. Es gibt keine gemeinsame Erklärung für die gesamte Erbengemeinschaft. Bei Vermietung erklären die Miterben ihre jeweiligen anteiligen Mieteinnahmen; bei Eigennutzung die anteilige Renta imputada.

Wichtige Ausnahme: Ist die Immobilie mit einem Nießbrauch belastet (siehe oben), gilt diese Aufteilung nur eingeschränkt — hier ist primär der Nießbrauchsberechtigte für die Renta imputada zuständig.

Fristen für die Erbschaftsteuer

Die Erbschaftsteuer-Erklärung (Modelo 650) muss innerhalb von 6 Monaten nach dem Todestag eingereicht werden. Eine Verlängerung um weitere sechs Monate kann grundsätzlich innerhalb der ersten fünf Monate beantragt werden.

Was wir in der Praxis sehen

Bei Fiscaro beobachten wir bei Erbfällen regelmäßig folgende Muster:

1. Die jährliche Modelo-210-Pflicht wird komplett übersehen: Nach Abschluss der Erbschaftsteuer-Formalitäten gehen viele Erben davon aus, dass damit alle steuerlichen Pflichten erledigt sind. Die neu entstehende jährliche Modelo-210-Pflicht wird oft erst Jahre später entdeckt — mit entsprechenden Säumniszuschlägen.

2. Der zeitanteilige Übergang im Todesjahr wird falsch berechnet: Erben reichen häufig entweder für das gesamte Todesjahr oder gar nicht ein, statt korrekt zwischen der Steuerpflicht des Erblassers (bis Todestag) und der eigenen (ab Folgetag) zu unterscheiden.

3. Nießbrauch wird übersehen: Kinder erklären fälschlicherweise die Renta imputada, obwohl der überlebende Elternteil als Usufructuario dafür zuständig wäre — ein besonders häufiger und teurer Fehler.

4. NIE-Beschaffung wird unterschätzt: Erben, die selbst noch keine Immobilie in Spanien besaßen, benötigen für die Erbschaftsabwicklung und spätere Modelo-210-Erklärungen eine eigene NIE — deren Beschaffung Wochen dauern kann und frühzeitig eingeleitet werden sollte.

Was bedeutet das konkret für Erben?

• Prüfen, ob der Erblasser oder das Vermögen den Balearen zuzuordnen ist — das entscheidet über die anwendbare Erbschaftsteuer-Regelung
• Die 100-%-Bonificación für nahe Angehörige muss aktiv in der ISD-Erklärung geltend gemacht werden — sie tritt nicht automatisch ein
• Prüfen, ob eine Plusvalía municipal für das geerbte urbane Grundstück anfällt
• Klären, ob ein Nießbrauch besteht — das entscheidet, wer für die Renta imputada bzw. Mieteinnahmen zuständig ist
• Für das Todesjahr den Zeitraum vor und nach dem Todestag sauber trennen
• Ab dem Folgejahr die reguläre jährliche Modelo-210-Pflicht einplanen
• Bei mehreren Erben ohne Nießbrauch: Jeder reicht separat für seinen Anteil ein

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Nach Abschluss der Erbschaftsformalitäten lässt sich die künftige jährliche Modelo-210-Steuerlast anhand des Katasterwerts der geerbten Immobilie abschätzen.

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Häufige Fehler bei Erbfällen

1. Erbschaftsteuer-Bonificación nicht geltend gemacht — obwohl anspruchsberechtigt, wird die 100-%-Vergünstigung nicht in der Erklärung beantragt
2. Plusvalía municipal übersehen — bei urbanen Grundstücken zusätzlich zur Erbschaftsteuer relevant
3. Jährliche Modelo-210-Pflicht nach der Erbschaft übersehen — führt zu Nacherklärungen mit Zuschlägen
4. Zeitanteilige Berechnung im Todesjahr falsch vorgenommen — Zeitraum vor/nach Todestag nicht sauber getrennt
5. Nießbrauch nicht berücksichtigt — Nudo Propietario erklärt fälschlicherweise die Renta imputada
6. NIE zu spät beantragt — verzögert die gesamte Erbschaftsabwicklung
7. Nur ein Miterbe reicht ein — bei mehreren Erben ohne Nießbrauch muss jeder separat erklären

FAQ

Muss ich als Kind des Erblassers wirklich keine Erbschaftsteuer zahlen? Auf den Balearen sieht die Regelung für Erben der Gruppen I und II (Ehepartner, Kinder, Enkel, Eltern, Adoptivverhältnisse) eine 100-%-Bonificación der errechneten Steuerquote vor — praktisch meist 0 € Steuerlast, sofern die Regelung im konkreten Fall anwendbar ist. Eine Steuererklärung muss dennoch fristgerecht eingereicht und die Bonificación darin aktiv geltend gemacht werden.

Was passiert, wenn meine Mutter mir nur das bloße Eigentum vererbt hat und mein Vater den Nießbrauch behält? In diesem sehr häufigen Fall ist in der Regel Ihr Vater als Nießbrauchsberechtigter (Usufructuario) für die Renta imputada zuständig, nicht Sie als bloßer Eigentümer (Nudo Propietario). Prüfen Sie die genaue Struktur in der Erbschaftsurkunde.

Fällt bei einer geerbten Immobilie auch die Plusvalía municipal an? Bei urbanen Grundstücken kann zusätzlich zur Erbschaftsteuer die kommunale Plusvalía municipal anfallen — sie erfasst die Wertsteigerung des Grundstücks und ist unabhängig von ISD und Modelo 210 zu prüfen.

Was passiert, wenn wir zu dritt eine Immobilie erben? Sofern kein Nießbrauch besteht, reicht jeder Erbe eine eigene Modelo-210-Erklärung für seinen Anteil ein — es gibt keine gemeinsame Erklärung für die Erbengemeinschaft. Bei Erbschaftsteuer gilt dasselbe: Jeder Erbe versteuert individuell seinen eigenen Erwerb.

Ab wann muss ich die jährliche Modelo 210 als Erbe einreichen? Ab dem Folgetag des Todestags des Erblassers sind Sie für Ihren Anteil an der geerbten Immobilie selbst steuerpflichtig — anteilig für den Rest des Todesjahres, und danach vollständig für jedes Folgejahr.

Brauche ich für die Erbschaftsabwicklung eine eigene NIE? Ja. Auch wenn Sie zuvor keine Immobilie in Spanien besaßen, benötigen Sie als Erbe eine eigene NIE für die Erbschaftsteuer-Erklärung, die Grundbucheintragung und spätere Modelo-210-Erklärungen.

Quellen

• Ley 29/1987 (Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)
• ATIB: Bonificaciones del Impuesto sobre Sucesiones, Decreto-ley 4/2023 / Ley 11/2023 (Balearen, ab 18.07.2023)
• AEAT: Modelo 650 no residentes — plazos y competencia normativa
• AEAT: Renta imputada de inmuebles urbanos — a qué personas se imputan las rentas inmobiliarias (Usufructo)
• AEAT: IIVTNU — normativa estatal y municipal
• Real Decreto Legislativo 2/2004 (IIVTNU / Plusvalía municipal)
• Real Decreto Legislativo 5/2004 (LIRNR — Nichtresidenten-Einkommensteuergesetz)

Fazit

Wer eine Immobilie auf Mallorca erbt, kann bei naher Verwandtschaft von einer der günstigsten Erbschaftsteuer-Regelungen Spaniens profitieren — muss aber zusätzlich die Plusvalía municipal und die neu entstehende jährliche Modelo-210-Pflicht im Blick behalten. Der häufigste Fehler ist nicht die Erbschaftsteuer selbst, sondern das Übersehen der laufenden Steuerpflicht danach — sowie die falsche Zuordnung bei bestehenden Nießbrauchsrechten.

Fiscaro unterstützt die jährliche Modelo-210-Abwicklung für geerbte Immobilien — digital, verständlich und auf typische Nichtresidenten-Fälle ausgerichtet. Bei Erbfällen mit Nießbrauch, unklarer Eigentumsstruktur oder laufender Vermietung sollte die Struktur vor der Modelo-210-Einreichung geprüft werden.

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