Modelo 210 Ratgeber
Modelo 210 Vermietung: Mieteinnahmen in Spanien richtig versteuern
Vermieten Sie eine Immobilie in Spanien? So erklären Nichtresidenten Mieteinnahmen im Modelo 210 — mit Fristen ab 2026, Kostenabzug EU/EWR, Modelo 238 und Rechenbeispiel.
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Modelo 210 Vermietung — Die Kurzantwort
Wer als Nichtresident eine Immobilie in Spanien vermietet, muss die Mieteinnahmen in Spanien versteuern — über die Modelo 210, die Steuererklärung für Nichtresidenten nach dem Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Seit Steuerjahr 2024 können Vermietungseinkünfte unter bestimmten Voraussetzungen jährlich gruppiert erklärt werden; alternativ bleibt eine getrennte Erklärung je Zeitraum möglich. Entscheidend für die Steuerlast: ob Sie in der EU/EWR oder in einem Drittstaat steuerlich ansässig sind.
Was wird besteuert?
Besteuert werden die tatsächlichen Mieteinnahmen — nicht ein fiktives Einkommen wie bei der Eigennutzung. Die Bemessungsgrundlage unterscheidet sich jedoch je nach steuerlicher Ansässigkeit des Eigentümers erheblich:
| Steuerlicher Wohnsitz | Bemessungsgrundlage |
|---|---|
| EU / EWR | Nettomieteinnahmen — Einnahmen abzüglich abzugsfähiger Werbungskosten (z. B. Reparaturen, Zinsen, Hausverwaltung, anteilige Abschreibung) |
| Drittstaaten (UK, Schweiz, USA etc.) | Bruttomieteinnahmen — kein Kostenabzug möglich |
Dieser Unterschied ist erheblich: EU-ansässige Eigentümer können ihre tatsächlichen Kosten abziehen und zahlen oft deutlich weniger Steuer als Drittstaaten-Ansässige mit identischen Einnahmen.
Steuersätze
| Steuerlicher Wohnsitz | Steuersatz |
|---|---|
| EU / EWR (z. B. Deutschland, Österreich, Niederlande) | 19 % |
| Drittstaaten (z. B. UK, Schweiz, USA) | 24 % |
Maßgeblich ist die steuerliche Ansässigkeit — nicht die Staatsangehörigkeit. Ein britischer Staatsbürger mit steuerlichem Wohnsitz in Deutschland zahlt 19 % auf Nettobasis. Ein deutscher Staatsbürger mit steuerlichem Wohnsitz in der Schweiz zahlt 24 % auf Bruttobasis.
Mehr zu den Besonderheiten für UK-Ansässige: Modelo 210 für Eigentümer aus Großbritannien
Schritt-für-Schritt-Berechnung
Für EU/EWR-Ansässige: Nettomieteinnahmen (Einnahmen − Werbungskosten) × 19 % = Steuerbetrag
Für Drittstaaten-Ansässige: Bruttomieteinnahmen × 24 % = Steuerbetrag
Jahreserklärung oder getrennte Erklärung: Welche Option gilt?
Seit Steuerjahr 2024 können Vermietungseinkünfte aus Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen jährlich gruppiert erklärt werden. Alternativ bleibt eine getrennte Erklärung je Devengo (Entstehungszeitraum) möglich. Eine quartalsweise Gruppierung ist für diese Einkünfte seit 2024 nicht mehr der Regelfall.
Rechenbeispiel: Ferienwohnung in Dénia (Costa Blanca)
Situation: Ein österreichisches Ehepaar vermietet eine Ferienwohnung in Dénia über eine Plattform. Beide sind in Österreich steuerlich ansässig und halten je 50 %.
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Bruttomieteinnahmen (Jahr) | 18.000 € |
| Abzugsfähige Werbungskosten | 4.500 € (Verwaltung, Reparaturen, anteilige Abschreibung) |
| Nettomieteinnahmen | 13.500 € |
| Steuersatz (EU-Ansässige) | 19 % |
| Steuer gesamt | 2.565 € |
| Eigentumsanteil je Ehepartner | 50 % |
| Steuer pro Person | 1.282,50 € |
In der jeweiligen Erklärung setzt jeder Ehepartner grundsätzlich seinen Anteil an Einnahmen und Kosten an: 9.000 € Einnahmen, 2.250 € Kosten, 6.750 € steuerpflichtige Einkünfte, 1.282,50 € Steuer.
Jeder Ehepartner reicht eine eigene Modelo-210-Erklärung für seinen 50-%-Anteil ein.
Welche Fristen gelten?
Seit Steuerjahr 2024 können Vermietungseinkünfte aus Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen jährlich gruppiert erklärt werden. Alternativ kann weiterhin eine getrennte Erklärung je Devengo erfolgen.
Jährliche Gruppierung:
| Steuerjahr | Frist |
|---|---|
| Bis Steuerjahr 2025 | grundsätzlich 1.–20. Januar des Folgejahres |
| Ab Steuerjahr 2026 | grundsätzlich 1.–20. April des Folgejahres |
Getrennte Erklärung — Übergangsjahr 2026:
| Devengo / Zeitraum | Frist |
|---|---|
| Q1/2026 | 1.–20. April 2026 |
| Q2/2026 | 1.–20. Juli 2026 |
| Q3/2026 | 1.–20. Oktober 2026 |
| Q4/2026 | 1.–20. April 2027 |
Bei Zahlung per SEPA-Domiciliación endet das Zahlungsfenster früher. Für Vermietungseinkünfte, die unter die neue April-Frist fallen, ist die Domiciliación grundsätzlich vom 1.–15. April möglich.
Frist verpasst? Zuschlag berechnen →
Was bedeutet das konkret für Eigentümer?
- Jede Vermietungsperiode ist grundsätzlich steuerpflichtig — auch Kurzzeitvermietungen über Airbnb oder Booking
- Über Plattformmeldungen nach Modelo 238 können der AEAT relevante Vermietungsdaten vorliegen — etwa Adresse, Referencia Catastral, Anzahl vermieteter Tage und gezahlte Beträge, soweit diese Informationen der Plattform vorliegen
- EU-ansässige Eigentümer sollten Belege für Werbungskosten sammeln — diese senken die Steuerlast direkt
- Bei Mischnutzung (teils vermietet, teils selbst genutzt) gelten beide Steuerregime — für die vermieteten Tage die Vermietungssteuer, für die selbst genutzten Tage die Renta imputada
Mehr zur Mischnutzung: Modelo 210 für Ferienwohnungen in Spanien
Was wir in der Praxis sehen
Bei Fiscaro beobachten wir regelmäßig drei Muster:
Unklarheit zwischen Jahreserklärung und getrennter Erklärung: Viele Eigentümer wissen nicht, ob sie ihre Vermietungseinkünfte jährlich gruppieren können oder getrennt je Zeitraum erklären müssen. Dadurch werden einzelne Zeiträume vergessen oder falsch zusammengefasst.
Kein Kostenabzug bei EU-Ansässigen: EU-ansässige Eigentümer reichen häufig Bruttomieteinnahmen ohne Kostenabzug ein — und zahlen damit mehr als nötig. Abzugsfähige Kosten umfassen Hausverwaltung, Reparaturen, Versicherung, anteilige Hypothekenzinsen und Abschreibung.
Modelo 238 wird unterschätzt: Seit 2024 melden Plattformen wie Airbnb und Booking.com bestimmte Vermietungsdaten an die AEAT. Wer nicht erklärt, riskiert einen AEAT-Bescheid — inklusive Zuschlägen und möglicher Sanktionen.
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Die tatsächliche Steuerlast hängt von Mieteinnahmen, Werbungskosten, Steuersatz und Eigentumsanteil ab. Unser Rechner gibt Ihnen Ihre individuelle Zahl in unter einer Minute.
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Vergleich: Selbst einreichen, Gestoría oder Fiscaro?
| Option | Kosten | Aufwand | Risiko |
|---|---|---|---|
| Selbst (AEAT-Portal) | 0 € | Hoch — Cl@ve, Formulare, Spanischkenntnisse | Fehlerrisiko, Fristen-Risiko |
| Gestoría / Steuerberater | stark abhängig von Anbieter, Eigentümerzahl und Vermietungsumfang | Niedrig | Gering |
| Fiscaro | ab 79,95 € (ET1 Vermietung) | Niedrig — online | Gering — Colaborador Social, geprüfte Logik |
Häufige Fehler bei der Vermietungs-Erklärung
- Unklarheit zwischen Jahres- und getrennter Erklärung: Zeiträume werden vergessen oder falsch zusammengefasst
- Kein Kostenabzug: EU-Ansässige reichen Bruttomieteinnahmen ein statt Netto
- Mischnutzung nicht getrennt: Eigennutzungs- und Vermietungstage werden nicht sauber aufgeteilt
- Modelo 238 ignoriert: Plattformmeldungen werden unterschätzt
- Nur ein Miteigentümer reicht ein: Bei Ehepaaren und Gemeinschaftseigentum muss jeder Eigentümer separat erklären
FAQ
Muss ich auch für kurze Vermietungen über Airbnb erklären? Ja. Jede Vermietungsperiode ist grundsätzlich steuerpflichtig — unabhängig von Dauer oder Plattform. Airbnb meldet bestimmte Vermietungsdaten seit 2024 über das Modelo 238 an die AEAT.
Kann ich Werbungskosten abziehen? Ja — aber nur wenn Sie steuerlich in der EU oder im EWR ansässig sind. Abzugsfähig sind unter anderem: Hausverwaltungskosten, Reparaturen, Versicherung, anteilige Hypothekenzinsen, Abschreibung. Drittstaaten-Ansässige (UK, Schweiz etc.) zahlen auf Bruttobasis ohne Kostenabzug.
Muss ich vierteljährlich erklären? Nicht zwingend. Seit Steuerjahr 2024 ist bei Vermietungseinkünften aus Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen eine jährliche Gruppierung möglich. Alternativ bleibt eine getrennte Erklärung je Zeitraum möglich — dann richtet sich die Frist nach dem jeweiligen Entstehungszeitraum.
Was passiert wenn ich Fristen verpasse? Es fallen Säumniszuschläge nach Art. 27 LGT an: 1 % Grundzuschlag plus 1 weiterer Prozentpunkt je vollem Monat Verspätung. Nach 12 Monaten: 15 % plus Verzugszinsen. Freiwillige Nacherklärung ist jederzeit möglich und vermeidet zusätzliche Sanktionen.
Brauche ich eine Vermietungslizenz? Das ist eine regionalrechtliche Frage — unabhängig von der steuerlichen Pflicht. Auf den Balearen (Mallorca, Ibiza) gelten strenge Anforderungen für Ferienvermieter. Die steuerliche Pflicht besteht jedoch unabhängig davon, ob eine Lizenz vorliegt.
Wie lange dauert die Einreichung mit Fiscaro? In der Regel 15–20 Minuten pro Erklärung. Bei jährlicher Gruppierung müssen Einnahmen und Kosten für das Steuerjahr vollständig vorbereitet sein.
Quellen
- Real Decreto Legislativo 5/2004 (LIRNR — Nichtresidenten-Einkommensteuergesetz)
- Orden HAC/623/2026 (Fristen ab Steuerjahr 2026)
- AEAT: Modelo 210 — Instrucciones
- AEAT: Modelo 238 — Meldepflicht Vermietungsplattformen
- Ley 58/2003, Art. 27 (Ley General Tributaria — Säumniszuschläge)
Fazit
Die Modelo 210 für Vermietungseinkünfte ist komplexer als die Eigennutzungs-Erklärung — aber mit dem richtigen Tool gut handhabbar. Entscheidend ist: Fristen nicht verpassen, Kostenabzug als EU-Ansässiger nutzen, und Mischnutzung sauber trennen.
Fiscaro übernimmt die gesamte Abwicklung: Einnahmen und Kosten eingeben, Berechnung prüfen, direkt bei der AEAT einreichen — jährlich gruppiert oder getrennt je Zeitraum.
Hanns-Christopher Deppe
Gründer von Fiscaro · Immobilienökonom & Dipl.-Wirtschaftsingenieur (FH) · Makler auf Mallorca
Hanns-Christopher lebt seit über 15 Jahren auf Mallorca und hat Hunderte von Nicht-Residenten bei ihrer spanischen Steuersituation begleitet. Er gründete Fiscaro, um den Modelo 210 Prozess so einfach wie möglich zu machen.
Dieser Artikel dient zur allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für eine Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir, einen qualifizierten Steuerberater (Asesor Fiscal) oder eine Gestoría hinzuzuziehen.
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