Valor catastral vs. Valor de Referencia: ¿qué valor cuenta para el Modelo 210, el ITP y el Impuesto de Sucesiones?

Valor catastral, Valor de Referencia o valor de mercado — La respuesta rápida

En España existen tres valores inmobiliarios que se confunden con frecuencia: el Valor catastral, el Valor de Referencia y el valor de mercado. Para la renta imputada por uso propio o inmueble vacío en el Modelo 210, cuenta el Valor catastral. Para la compra, la herencia y la donación, en cambio, el papel central lo desempeña el Valor de Referencia. En el alquiler o la venta se aplican, a su vez, otras bases imponibles.

En resumen: no todos los valores inmobiliarios españoles son relevantes para todos los impuestos. Precisamente esta confusión provoca con frecuencia cálculos erróneos entre los no residentes.

Los tres valores de un vistazo

Valor	Para qué es determinante	Quién lo fija	Actualización
Valor catastral	IBI, Modelo 210 — renta imputada por uso propio/inmueble vacío	Catastro, mediante las ponencias de valores municipales	Poco frecuente, suele mantenerse estable durante años
Valor de Referencia	ITP, ISD en inmuebles — base mínima determinante, salvo que el valor declarado o el precio de compra sea superior	Dirección General del Catastro, a partir de los datos de compraventas ante notario	Anual, elementos publicados antes del 30 de octubre
Valor de mercado	Referencia para tasaciones y recursos; relevante cuando no existe Valor de Referencia o no puede certificarse	Mercado, en su caso mediante tasación pericial	Continua

Valor catastral — El valor para la renta imputada

El Valor catastral es el valor oficial, de origen histórico, de un inmueble, que figura en el recibo anual del IBI. Se fija mediante las ponencias de valores municipales y se actualiza con mucha más lentitud que el valor de mercado real — en muchos municipios permanece sin cambios desde hace años y se sitúa claramente por debajo del valor real del inmueble.

Para la renta imputada por uso propio o inmueble vacío, el Valor catastral es el determinante:

• En uso propio: Renta imputada = Valor catastral × coeficiente (1,1 % o 2,0 %) × tipo impositivo
• El Valor de Referencia o el precio de compra real no influyen en este cálculo

Importante: el Modelo 210 abarca, además de la renta imputada, las rentas de alquiler y las ganancias patrimoniales — para ellas se aplican otras bases imponibles: las rentas de alquiler efectivas en caso de arrendamiento, o la ganancia patrimonial (diferencia entre el valor de venta y el de adquisición) en caso de venta.

Valor de Referencia — El valor para la compra, la herencia y la donación

El Valor de Referencia se introdujo en 2022 y lo determina anualmente la Dirección General del Catastro a partir de todos los precios de compraventa formalizados ante notario en la zona correspondiente. Sirve como base mínima determinante, con carácter general, para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y para el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

Mecánica clave: si el valor declarado es inferior al Valor de Referencia, se aplica el valor de referencia. Si es superior, se aplica el valor declarado.

En España, este fenómeno se conoce popularmente — y de forma crítica — como "el catastrazo", ya que en la práctica puede dar lugar a cargas fiscales inesperadamente elevadas cuando el valor de referencia oficial supera el precio de venta real.

Por ley, el Valor de Referencia no puede superar el valor de mercado. Para garantizarlo, con carácter general, se aplica un factor de minoración legal — desde la Orden HFP/1104/2021, este es, en general, del 0,9 para inmuebles urbanos y rústicos.

Publicación: los elementos para la determinación del Valor de Referencia se publican antes del 30 de octubre, y los valores individuales suelen conocerse en diciembre. Rigen para el ejercicio fiscal correspondiente desde el 1 de enero y pueden consultarse en la Sede Electrónica del Catastro.

Novedad jurídica actual: sentencia del Tribunal Constitucional de 2026

Mediante la STC 13/2026, el Tribunal Constitucional ha confirmado, con carácter general, el sistema del Valor de Referencia. Lo decisivo fue que el valor de referencia no se configura como un valor inatacable, sino que puede ser rebatido por el contribuyente a través de los recursos previstos. El Valor de Referencia no constituye, por tanto, una determinación definitiva del valor de mercado para el caso concreto, sino una magnitud de valoración legal susceptible de corrección.

Cuestión jurídica abierta: mediante auto de 29 de abril de 2026 (recurso 8442/2024), el Tribunal Supremo ha admitido a trámite un recurso — todavía sin resolver — que deberá aclarar qué requisitos probatorios concretos debe cumplir una tasación pericial para impugnar con éxito el Valor de Referencia. Hasta dicha resolución, la práctica sobre la carga de la prueba no está completamente definida.

¿Cómo se puede recurrir el Valor de Referencia?

1. Vía habitual y de menor riesgo — declarar conforme al Valor de Referencia y solicitar rectificación: se declara inicialmente conforme al Valor de Referencia y, posteriormente, se solicita la rectificación de la autoliquidación, aportando las pruebas correspondientes. Esta vía evita intereses de demora y recargos mientras se resuelve la solicitud.

2. Vía de mayor riesgo — declarar el valor inferior y recurrir una liquidación posterior: quien declara directamente solo el precio de compra inferior debe contar con que la Administración tributaria dicte una liquidación complementaria con intereses de demora — y, en el peor de los casos, también con sanciones. Esta vía solo debería adoptarse tras asesoramiento fiscal.

Sobre la prueba: en la práctica, una tasación pericial cualificada suele ser la prueba más convincente — documenta el estado, la ubicación, los defectos u otras circunstancias que reducen el valor del inmueble. Los precios de oferta de portales inmobiliarios, por sí solos, generalmente no son suficientes. Los requisitos probatorios concretos aún no están definitivamente resueltos a nivel jurisprudencial, a la espera del procedimiento en curso ante el Tribunal Supremo.

¿Qué significa esto en la práctica para los propietarios?

• Para la renta imputada en su Modelo 210 anual necesita el Valor catastral — disponible en su recibo del IBI
• Al comprar un inmueble, conviene comprobar previamente el Valor de Referencia en la Sede Electrónica del Catastro para evitar liquidaciones complementarias
• En herencias o donaciones, el Valor de Referencia también es relevante para la base imponible del ISD, salvo que resulte aplicable un valor declarado superior
• Si el valor de referencia difiere considerablemente del estado real de su inmueble, es posible recurrirlo con una tasación pericial sólida — las probabilidades de éxito dependen de la calidad de las pruebas aportadas

Lo que vemos en la práctica

En Fiscaro observamos regularmente dos patrones:

1. Confusión entre los tres valores: los propietarios utilizan con frecuencia el Valor de Referencia o el precio de compra para el cálculo de la renta imputada, cuando en realidad solo es relevante el Valor catastral — lo que provoca cálculos incorrectos en ambos sentidos.

2. Liquidaciones complementarias inesperadas al comprar: los compradores pactan un precio inferior al Valor de Referencia vigente para el año de adquisición y se ven sorprendidos por una liquidación complementaria, al no haber comprobado el valor de referencia antes de firmar.

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Errores frecuentes

1. Utilizar el Valor de Referencia para la renta imputada — aquí solo es relevante el Valor catastral
2. No comprobar el Valor de Referencia antes de cerrar la compra — genera liquidaciones complementarias inesperadas de ITP
3. Intentar recurrir sin pruebas sólidas — los precios de oferta de portales inmobiliarios, por sí solos, generalmente no son suficientes
4. Asumir un Valor catastral desactualizado — el valor puede modificarse tras revalorizaciones municipales (ponencias de valores)

Preguntas frecuentes

¿Por qué mi valor catastral es tan inferior al valor de mercado de mi inmueble? El Valor catastral se basa en procedimientos de valoración municipal (ponencias de valores), que se actualizan con mucha menos frecuencia de lo que evoluciona el mercado inmobiliario. En muchos municipios el valor permanece sin cambios desde hace años y, por ello, se sitúa por debajo del valor de mercado real.

¿Debo utilizar el Valor de Referencia para el Modelo 210? No, para la renta imputada por uso propio o inmueble vacío — ahí solo es relevante el Valor catastral. En el alquiler o la venta dentro del Modelo 210 se aplican otras bases imponibles.

¿Dónde puedo consultar el Valor de Referencia de mi inmueble? En la Sede Electrónica del Catastro, indicando la referencia catastral de 20 caracteres. Los valores de cada ejercicio están disponibles a partir de enero.

¿Puedo recurrir un Valor de Referencia excesivo? Sí. En 2026, el Tribunal Constitucional confirmó que el Valor de Referencia constituye una presunción que admite prueba en contrario. Con una tasación pericial cualificada suele poder acreditarse un valor real inferior — los requisitos probatorios exactos aún se están definiendo a nivel jurisprudencial.

¿El Valor catastral cambia automáticamente con el valor de mercado? No. Solo se ajusta mediante procedimientos municipales de revisión catastral, que se producen de forma irregular y con un desfase temporal considerable.

Fuentes

• Real Decreto Legislativo 1/2004 (Ley del Catastro Inmobiliario)
• Ley 11/2021 (introducción del Valor de Referencia)
• Orden HFP/1104/2021 (factor de minoración del 0,9)
• Tribunal Constitucional, sentencia STC 13/2026 (febrero de 2026)
• Tribunal Supremo, auto de 29.04.2026 (recurso 8442/2024) — recurso admitido, aún sin resolver
• Dirección General del Catastro: Valores de Referencia

Conclusión

Los tres valores inmobiliarios españoles — Valor catastral, Valor de Referencia y valor de mercado — sirven a fines fiscales distintos y no deben confundirse. Para la renta imputada en su Modelo 210 anual, cuenta el Valor catastral de su recibo del IBI. Al comprar o heredar un inmueble, en cambio, conviene comprobar con antelación el Valor de Referencia para evitar liquidaciones complementarias inesperadas.

Fiscaro le guía a través de los datos catastrales relevantes al presentar el Modelo 210 y utiliza el Valor catastral para el cálculo de la renta imputada.

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