Ha heredado una propiedad en Mallorca: Impuesto de Sucesiones, Modelo 210 y Plusvalía

Ha heredado una propiedad en Mallorca — La respuesta rápida

Quien hereda una propiedad en Mallorca como no residente debe distinguir varios niveles: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD/Modelo 650) sobre la adquisición en sí, en su caso la Plusvalía municipal (IIVTNU) en terrenos de naturaleza urbana, y después la obligación anual del Modelo 210 para el inmueble heredado. Una buena noticia por adelantado: Baleares es una de las regiones más favorables de España para herederos de familia cercana — cónyuges, hijos, nietos y padres pueden beneficiarse de una bonificación del 100 % sobre la cuota del Impuesto de Sucesiones.

Tres niveles independientes: ISD, Plusvalía y Modelo 210

Los herederos confunden con frecuencia distintos impuestos independientes:

Impuesto	Qué se grava	Cuándo se devenga
Impuesto de Sucesiones (ISD/Modelo 650)	La adquisición mediante herencia en sí	Puntual, dentro de los 6 meses siguientes al fallecimiento
Plusvalía municipal (IIVTNU)	El incremento de valor de terrenos urbanos desde el último cambio de titularidad	Puntual, según el ayuntamiento
Modelo 210	Las rentas corrientes del inmueble heredado (renta imputada o rentas de alquiler)	Anual, desde el ejercicio de la herencia

Los tres impuestos deben satisfacerse de forma independiente entre sí.

El Impuesto sobre Sucesiones (ISD) para no residentes

¿Quién está obligado a tributar?

Los no residentes tributan por el Impuesto de Sucesiones español únicamente por los bienes situados en España — como un inmueble heredado en Mallorca. Cada heredero tributa individualmente por su propia participación, no la herencia como un todo.

¿Qué normativa autonómica se aplica?

El Impuesto de Sucesiones es un impuesto cedido — cada Comunidad Autónoma fija sus propios mínimos exentos y tipos impositivos. Para no residentes se aplica la siguiente regla:

• Si el causante era residente en España: se aplica la normativa de la Comunidad Autónoma en la que residía
• Si el causante no era residente en España: se aplica la normativa de la Comunidad Autónoma donde radique el mayor valor de los bienes situados en España

En los casos de no residentes debe comprobarse qué normativa autonómica puede elegirse o aplicarse conforme a las reglas de competencia y opción de la AEAT. En el caso de un inmueble en Mallorca, suele ser relevante la normativa balear si el mayor valor de los bienes españoles se encuentra allí.

La ventaja balear: bonificación del 100 % para familiares cercanos

Tras una reforma (Decreto-ley 4/2023, complementado por la Ley 11/2023, con efectos desde el 18.07.2023 — ATIB: Bonificaciones del ISD), Baleares se encuentra entre las regiones más generosas de España: para herederos de los Grupos I y II — el Grupo I comprende descendientes menores de edad, el Grupo II descendientes mayores de edad, cónyuges, padres y demás ascendientes, así como relaciones de adopción — la normativa prevé una bonificación del 100 % sobre la cuota tributaria calculada.

Cuando la normativa balear puede aplicarse en un caso de no residente conforme a las reglas de competencia y opción de la AEAT y se elige eficazmente, la bonificación del 100 % para los Grupos I y II supone, en muchos casos estándar, que finalmente no resulte cuota a pagar por el Impuesto de Sucesiones. Esto significa que el impuesto se calcula primero con normalidad, pero el importe a ingresar queda íntegramente bonificado — jurídicamente, se trata de una reducción de la deuda tributaria, no de la no sujeción del impuesto en sí.

No obstante, la declaración del ISD debe presentarse dentro de plazo — la bonificación no se concede automáticamente, sino que debe solicitarse expresamente. Una presentación tardía puede generar recargos, intereses o perjuicios formales; si esto afecta a la bonificación, y de qué forma, debe valorarse caso por caso.

En el caso de inmuebles, el valor declarado debe elegirse con cuidado. Desde 2022, el Valor de Referencia del Catastro puede ser relevante para la base imponible — el valor declarado en la escritura notarial debería ser, como mínimo, igual a dicho valor de referencia (o al valor de mercado, si no existe valor de referencia), ya que de lo contrario la Administración tributaria podría practicar una comprobación de valores. Además, pueden existir requisitos formales adicionales sobre el valor declarado para acceder a la bonificación balear. Esto debe revisarse antes de firmar la escritura de herencia.

Para parientes más lejanos o personas sin parentesco (Grupos III y IV) se aplican tipos impositivos considerablemente más altos y bonificaciones menores — aquí conviene un análisis específico.

El tercer nivel: la Plusvalía municipal

Además del Impuesto de Sucesiones y del Modelo 210, en terrenos urbanos heredados puede devengarse adicionalmente la Plusvalía municipal (IIVTNU — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Este impuesto local grava el incremento de valor del terreno desde el último cambio de titularidad — también en las transmisiones a título gratuito por herencia. En las herencias, el adquirente (heredero) es, con carácter general, el sujeto pasivo.

El ayuntamiento solo puede exigir la Plusvalía si efectivamente existe un incremento de valor; desde la reforma de 2021 existen dos métodos de cálculo (incremento real o método objetivo). La Plusvalía debe analizarse de forma independiente del ISD y del Modelo 210, y se gestiona mediante autoliquidación o liquidación municipal, según el ayuntamiento.

Ejemplo práctico: hermanos que heredan un inmueble en Sóller

Situación: Tres hermanos — a efectos fiscales, hijos de la causante y, por tanto, Grupo II — heredan a partes iguales (1/3 cada uno) un inmueble de su madre fallecida en Sóller, valorado en 900.000 €. La madre no era residente en España; todo el patrimonio español relevante se encuentra en Baleares.

Dato	Valor
Valor total del inmueble	900.000 €
Parte por heredero (1/3)	300.000 €
Grupo de parentesco	Grupo II (hijos)
Ventaja balear	Bonificación del 100 % sobre la cuota calculada
Impuesto de Sucesiones por heredero	0 € (con una declaración presentada en plazo y forma)

A pesar de la bonificación total del Impuesto de Sucesiones, debe presentarse igualmente una declaración dentro de plazo.

¿Qué ocurre con el Modelo 210 en el año del fallecimiento?

Aquí surge la confusión más habitual entre los herederos. En el año del fallecimiento del causante, la obligación del Modelo 210 se divide temporalmente:

• Para el periodo hasta la fecha de fallecimiento, inclusive: esta obligación tributaria se atribuye, con carácter general, al causante — se considera una deuda de la herencia y es cumplida por los herederos o representantes de la herencia mediante una última declaración del Modelo 210 a nombre del causante
• Desde el día siguiente al fallecimiento hasta el 31 de diciembre: a partir de aquí, los herederos (o el titular del derecho de uso correspondiente — véase el apartado sobre el usufructo más abajo) son sujetos pasivos por su propia cuenta, de forma proporcional a su cuota hereditaria

La AEAT admite tanto el reparto por días como por meses; lo determinante es aplicar el criterio de forma consistente.

Ejemplo: si el causante fallece el 15 de junio, el periodo hasta el 15 de junio inclusive se atribuye al causante; desde el 16 de junio hasta fin de año, los herederos declaran su respectiva parte. La base imponible (renta imputada) se calcula de forma proporcional; en caso de alquiler, en lugar de la renta imputada deben imputarse las rentas de alquiler efectivamente obtenidas en cada periodo a la persona que sea sujeto pasivo en ese momento.

Caso especial importante: usufructo y nuda propiedad

En las herencias españolas es muy habitual que la herencia se reparta de la siguiente forma: los hijos heredan la nuda propiedad, mientras que el cónyuge supérstite recibe un usufructo sobre el inmueble. Esto tiene consecuencias directas para el Modelo 210:

Cuando varias personas heredan la plena propiedad sin ningún usufructo, cada heredero presenta, con carácter general, su propia declaración del Modelo 210 por su parte — las rentas de alquiler proporcionales en caso de arrendamiento, o la renta imputada proporcional en caso de uso propio o de inmueble vacío.

Sin embargo, si existe un usufructo — por ejemplo, a favor del cónyuge supérstite —, la situación es distinta: en caso de uso propio o de inmueble vacío, la renta imputada corresponde exclusivamente al titular del derecho de uso (usufructuario), no al nudo propietario, quien en este caso no declara ninguna renta imputada. Si el usufructuario alquila el inmueble, las rentas de alquiler también se imputan, con carácter general, al titular del derecho de uso, no al nudo propietario. Por ello, debe revisarse cuidadosamente la estructura de propiedad y uso que resulte de la escritura y del título hereditario antes de preparar la declaración del Modelo 210.

Copropiedad entre hermanos: cada heredero declara por separado

Cuando varias personas heredan conjuntamente la plena propiedad de un inmueble — por ejemplo, varios hermanos —, se aplica la misma regla que en cualquier otro caso de copropiedad: cada heredero presenta su propia declaración del Modelo 210, separada, por su respectiva cuota de propiedad. No existe una declaración conjunta para el conjunto de herederos. En caso de alquiler, cada coheredero declara su parte proporcional de las rentas de alquiler; en caso de uso propio, su parte proporcional de la renta imputada.

Excepción importante: si el inmueble está gravado con un usufructo (véase más arriba), este reparto solo se aplica de forma limitada — en tal caso, es principalmente el usufructuario quien resulta responsable de la renta imputada.

Plazos para el Impuesto de Sucesiones

La declaración del Impuesto de Sucesiones (Modelo 650) debe presentarse dentro de los 6 meses siguientes a la fecha de fallecimiento. Puede solicitarse una prórroga de otros seis meses, con carácter general, dentro de los primeros cinco meses.

Lo que vemos en la práctica

En Fiscaro observamos regularmente los siguientes patrones en los casos de herencia:

1. Se pasa por alto por completo la obligación anual del Modelo 210: una vez completados los trámites del Impuesto de Sucesiones, muchos herederos asumen que con ello han cumplido todas sus obligaciones fiscales. La nueva obligación anual del Modelo 210 se descubre a menudo años después, con los correspondientes recargos.

2. El reparto proporcional en el año del fallecimiento se calcula de forma incorrecta: los herederos suelen declarar el año completo del fallecimiento, o no declarar nada, en lugar de distinguir correctamente entre la obligación tributaria del causante (hasta el fallecimiento) y la propia (desde el día siguiente).

3. Se pasa por alto el usufructo: los hijos declaran erróneamente la renta imputada, cuando en realidad correspondería al progenitor supérstite como usufructuario — un error especialmente frecuente y costoso.

4. Se subestima la obtención del NIE: los herederos que no poseían previamente un inmueble en España necesitan su propio NIE para la tramitación de la herencia y las posteriores declaraciones del Modelo 210 — su obtención puede tardar semanas y conviene iniciarla con antelación.

¿Qué significa esto en la práctica para los herederos?

• Comprobar si el causante o el patrimonio están vinculados a Baleares — esto determina la normativa de Sucesiones aplicable
• La bonificación del 100 % para familiares cercanos debe solicitarse activamente en la declaración del ISD — no se aplica automáticamente
• Comprobar si se devenga la Plusvalía municipal por el terreno urbano heredado
• Aclarar si existe un usufructo — esto determina quién es responsable de la renta imputada o de las rentas de alquiler
• Separar correctamente, en el año del fallecimiento, el periodo anterior y posterior a la fecha de fallecimiento
• Prever, desde el ejercicio siguiente, la obligación anual habitual del Modelo 210
• En caso de varios herederos sin usufructo: cada uno declara por separado su propia parte

¿Cuánto será su impuesto anual? Calcúlelo ahora

Una vez completados los trámites de la herencia, la futura carga tributaria anual del Modelo 210 puede estimarse a partir del valor catastral del inmueble heredado.

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Errores frecuentes en los casos de herencia

1. No se solicita la bonificación del Impuesto de Sucesiones — aun teniendo derecho, no se solicita el beneficio del 100 % en la declaración
2. Se pasa por alto la Plusvalía municipal — relevante, además del Impuesto de Sucesiones, en terrenos urbanos
3. Se pasa por alto la obligación anual del Modelo 210 tras la herencia — da lugar a declaraciones extemporáneas con recargos
4. El reparto proporcional en el año del fallecimiento se realiza de forma incorrecta — el periodo anterior y posterior al fallecimiento no se separa correctamente
5. No se tiene en cuenta el usufructo — el nudo propietario declara erróneamente la renta imputada
6. El NIE se solicita demasiado tarde — retrasa toda la tramitación de la herencia
7. Solo declara un coheredero — en caso de varios herederos sin usufructo, cada uno debe declarar por separado

Preguntas frecuentes

¿De verdad no tengo que pagar Impuesto de Sucesiones como hijo del causante? En Baleares, la normativa prevé una bonificación del 100 % sobre la cuota calculada para herederos de los Grupos I y II (cónyuges, hijos, nietos, padres, relaciones de adopción) — en la práctica, normalmente 0 € a ingresar, siempre que la normativa sea aplicable en el caso concreto. Aun así, debe presentarse la declaración dentro de plazo, solicitando expresamente la bonificación.

¿Qué ocurre si mi madre me dejó solo la nuda propiedad y mi padre conserva el usufructo? En este caso, muy habitual, por lo general es su padre, como titular del usufructo (usufructuario), quien es responsable de la renta imputada — no usted, como nudo propietario. Revise la estructura exacta que figure en la escritura de herencia.

¿También se devenga la Plusvalía municipal en un inmueble heredado? En terrenos urbanos puede devengarse, además del Impuesto de Sucesiones, la Plusvalía municipal — grava el incremento de valor del terreno y debe analizarse de forma independiente del ISD y del Modelo 210.

¿Qué ocurre si heredamos un inmueble entre tres hermanos? Si no existe usufructo, cada heredero presenta su propia declaración del Modelo 210 por su parte — no existe una declaración conjunta para el grupo de herederos. Lo mismo ocurre con el Impuesto de Sucesiones: cada heredero tributa individualmente por su propia adquisición.

¿Desde cuándo debo presentar el Modelo 210 anual como heredero? Desde el día siguiente al fallecimiento del causante, usted es sujeto pasivo por su parte del inmueble heredado — de forma proporcional durante el resto del año del fallecimiento, y de forma completa en cada ejercicio posterior.

¿Necesito un NIE propio para tramitar la herencia? Sí. Aunque no poseyera previamente un inmueble en España, como heredero necesita su propio NIE para la declaración del Impuesto de Sucesiones, la inscripción registral y las posteriores declaraciones del Modelo 210.

Fuentes

• Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
• ATIB: Bonificaciones del Impuesto sobre Sucesiones, Decreto-ley 4/2023 / Ley 11/2023 (Baleares, con efectos desde el 18.07.2023)
• AEAT: Modelo 650 no residentes — plazos y competencia normativa
• AEAT: Renta imputada de inmuebles urbanos — a qué personas se imputan las rentas inmobiliarias (usufructo)
• AEAT: IIVTNU — normativa estatal y municipal
• Real Decreto Legislativo 2/2004 (IIVTNU / Plusvalía municipal)
• Real Decreto Legislativo 5/2004 (LIRNR)

Conclusión

Quien hereda un inmueble en Mallorca puede beneficiarse, en caso de parentesco cercano, de una de las normativas de Sucesiones más favorables de España — pero también debe tener presente la Plusvalía municipal y la nueva obligación anual del Modelo 210. El error más frecuente no es el propio Impuesto de Sucesiones, sino pasar por alto la obligación fiscal continuada posterior, así como una atribución incorrecta cuando existe usufructo.

Fiscaro le apoya en la gestión continua del Modelo 210 para inmuebles heredados — de forma digital, comprensible y adaptada a los casos habituales de no residentes. En herencias con usufructo, estructura de propiedad poco clara o alquiler en curso, conviene revisar la estructura antes de presentar el Modelo 210.

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