Modelo 210 beim Immobilienverkauf: Wie viele Erklärungen bei Garage, Abstellraum und Miteigentum?

Wohnung plus Garage plus Abstellraum in einer Urkunde verkauft? Das TEAC klärt: je Katasterobjekt eine eigene Modelo 210. Ehepaar-Ausnahme, Kaufpreisaufteilung und Praxisbeispiel Mallorca.

Wie viele Modelo-210-Erklärungen beim Immobilienverkauf? Die Kurzantwort

Das TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central) hat mit Resolution 05607/2020 vom 24.07.2023 klargestellt: Werden in einer notariellen Urkunde mehrere Immobilien mit unterschiedlichen Referencias Catastrales übertragen, ist für jede Referencia Catastral eine eigene Modelo-210-Erklärung abzugeben. Das gilt aber auch dann, wenn mehrere Immobilien unter einer gemeinsamen Referencia Catastral geführt werden, aber nach Register- und Katasterrecht als eigenständige Objekte gelten – dazu zählen ausdrücklich auch ungeteilte Miteigentumsanteile (cuotas indivisas) an Garagen und Abstellräumen. Für Ehepaare, bei denen beide Ehepartner nichtresident sind und die eine Immobilie gemeinsam besitzen, erlaubt eine separate Regelung (Art. 2 der Orden EHA/3316/2010, auf die auch das TEAC in seiner Begründung verweist) eine gemeinsame Erklärung pro Immobilie statt einer getrennten Erklärung je Ehepartner. Hinweis: In der Praxis wird dabei meist gemeinsames Eigentum zu gleichen Teilen bzw. im Rahmen einer ehelichen Gütergemeinschaft vorausgesetzt – bei ungleichen Eigentumsanteilen sollte im Einzelfall geprüft werden, ob die Ausnahme greift.

Warum das wichtig ist

Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien müssen nichtresidente Verkäufer den Veräußerungsgewinn (Ganancia Patrimonial) im Modelo 210 erklären. Dabei behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führt sie per Modelo 211 an die AEAT ab — als Vorauszahlung auf die Kapitalgewinnsteuer des Verkäufers. In der Praxis stellen sich dabei zwei häufige Fragen, die vor dieser TEAC-Resolution nicht immer einheitlich beantwortet wurden:

Wer mehrere Immobilien gleichzeitig oder kurz hintereinander verkauft (z. B. eine Wohnung mit separat im Katasterregister geführter Garage und Abstellraum) – muss dafür eine oder mehrere Erklärungen abgeben?
Wer eine Immobilie gemeinsam mit dem Ehepartner besitzt und beide nichtresident sind – müssen beide Ehepartner getrennt erklären, oder reicht eine gemeinsame Erklärung?

Für Verkäufer mit mehreren Objekten (z. B. Haupt-Immobilie plus separat eingetragene Garagenstellplätze) kann die Anzahl der nötigen Erklärungen direkte Auswirkungen auf Gebühren, Aufwand und die Steuerrückerstattung bei der 3-%-Quellensteuer haben.

Rechtliche Grundlagen: Was hat das TEAC entschieden?

Der Fall betraf einen nichtresidenten Verkäufer, der beim Verkauf einer Immobilie eine Wohnung zusammen mit einem Abstellraum und einem Garagenstellplatz veräußerte und dafür zunächst nur eine einzige Modelo-210-Erklärung abgab. Weil Garagenstellplatz und Abstellraum verspätet nachdeklariert wurden, wurde der Verkäufer von der AEAT sanktioniert. Das TEAC bestätigte im Ergebnis: Es waren tatsächlich mehrere separate Erklärungen erforderlich gewesen, nicht eine gemeinsame.

Das TEAC stellte dabei zwei Grundsätze klar (Kriterio, wörtlich verkürzt wiedergegeben): Erstens ist bei unterschiedlichen Referencias Catastrales für jede Referencia eine eigene Modelo-210-Erklärung abzugeben. Zweitens gilt das auch dann, wenn mehrere Immobilien unter einer einzigen Referencia Catastral geführt werden, sofern sie nach der Register- und Katasterrechtsprechung als eigenständige "bienes inmuebles" zu behandeln sind – ausdrücklich eingeschlossen sind ungeteilte Miteigentumsanteile (cuotas indivisas) an Garagen und Abstellräumen (Art. 6 Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, Art. 21 RD 417/2006). Das TEAC bestätigt damit eine bereits zuvor vertretene Linie (Resolutionen vom 22.09.2023 und 22.04.2021).

Ehepaar-Ausnahme, korrekt eingeordnet: Art. 2 der Orden EHA/3316/2010 (die Verordnung, die die Modelo-210-Formulare regelt) sieht vor: Wird eine Immobilie veräußert, die im gemeinsamen Eigentum eines Ehepaares steht, bei dem beide Ehepartner nichtresident sind, kann ausnahmsweise eine einzige gemeinsame Autoliquidación abgegeben werden, statt dass jeder Ehepartner separat erklärt. Das TEAC bezieht sich in seiner Begründung auf eben diesen Artikel. Wichtig: Diese Ausnahme betrifft nur die Anzahl der Erklärungen pro Ehepartner für dasselbe Objekt – sie hebt die Pro-Objekt-Regel nicht auf. Verkauft ein nichtresidentes Ehepaar gemeinsam eine Wohnung plus einen separat geführten Garagenstellplatz, sind weiterhin zwei (gemeinsame) Erklärungen nötig, nicht eine einzige für beide Objekte zusammen.

Einordnung: Diese Resolution ist eine Verwaltungspraxis-Klarstellung des TEAC (als "Doctrina" eingestuft), kein Gerichtsurteil eines ordentlichen Gerichts. Sie bindet die Steuerverwaltung (AEAT) aber grundsätzlich als verbindliches Kriterium in vergleichbaren Fällen.

Rechenbeispiel Mallorca

Fall: Verkauf einer Wohnung mit Garage und Abstellraum in Palma

Verkäufer: nichtresidenter Eigentümer, Einzeleigentum
Verkaufsgegenstand: 1 Wohnung + 1 Garagenstellplatz + 1 Abstellraum, alle drei Bestandteile in einer notariellen Urkunde und zu einem Gesamtkaufpreis übertragen. Je nach register-/katasterrechtlicher Zuordnung können sie unterschiedliche Referencias Catastrales haben oder unter einer gemeinsamen Referencia geführt werden.

Nach TEAC 05607/2020: Es sind grundsätzlich 3 separate Modelo-210-Erklärungen erforderlich – unabhängig davon, ob die drei Objekte unterschiedliche Referencias Catastrales haben oder unter einer gemeinsamen Referencia geführt werden. Entscheidend ist, dass es sich um drei eigenständige "bienes inmuebles" nach Register-/Katasterrecht handelt. Der Gesamtkaufpreis sowie die historischen Anschaffungskosten müssen dafür auf die drei Objekte aufgeteilt werden – üblicherweise nach dem im Kaufvertrag ausgewiesenen anteiligen Wert oder, falls dort nur ein Gesamtwert vereinbart wurde, nach dem Verhältnis der Katasterwerte der einzelnen Objekte zueinander.

Falls die Wohnung stattdessen gemeinsames Eigentum eines nichtresidenten Ehepaares wäre: Für jedes der drei Objekte könnte das Ehepaar eine gemeinsame Erklärung abgeben (Art. 2 Orden EHA/3316/2010) – es blieben weiterhin 3 Erklärungen (eine je Objekt, gemeinsam für beide Ehepartner), nicht 6 (je Objekt und Ehepartner getrennt), aber auch nicht 1 (für alle drei Objekte zusammen).

Hinweis: Die konkrete Aufteilung des Kaufpreises auf mehrere Katasterobjekte und die genauen Voraussetzungen für die Ehepaar-Ausnahme sollten im Einzelfall mit einem Steuerberater abgestimmt werden.

Häufige Fehler / Was schief geht

Fehler 1: Verkäufer reichen für den gesamten Verkaufsvorgang nur eine Modelo-210-Erklärung ein, obwohl mehrere Referencias Catastrales betroffen sind – das kann von der AEAT beanstandet werden.
Fehler 2: Der Gesamtkaufpreis wird nicht sauber auf die einzelnen Objekte aufgeteilt, was zu falschen Veräußerungsgewinn-Berechnungen pro Objekt führt.
Fehler 3: Ehepaare gehen automatisch davon aus, gemeinsam erklären zu können, ohne zu prüfen, ob die Voraussetzungen der Ehepaar-Ausnahme nach Art. 2 Orden EHA/3316/2010 erfüllt sind: gemeinsames Eigentum am konkreten Objekt und beide Ehepartner nichtresident.
Fehler 4: Die 3-%-Quellensteuer wird nicht korrekt pro Objekt zugeordnet, was die spätere Rückerstattung erschwert.

Aus der Praxis bei Mehrfachverkäufen

Bei Verkäufen, die mehrere Katasterobjekte umfassen (typischerweise Wohnung plus Garage und/oder Abstellraum, wie es auf Mallorca bei vielen Apartmentanlagen üblich ist), zeigt sich häufig: Verkäufer und teils auch beauftragte Gestorías unterschätzen, dass jedes Objekt separat behandelt werden muss. Das führt gelegentlich zu nachträglichen Korrekturen, wenn die AEAT eine einzelne Sammelerklärung beanstandet.

Betrifft mich das? → Prüfen Sie Ihren Verkaufsfall

Sie verkaufen (oder haben verkauft) eine Immobilie auf Mallorca, zu der weitere separat eingetragene Objekte wie Garage oder Abstellraum gehören? → Prüfen Sie vor der Einreichung, wie viele Immobilienobjekte betroffen sind. Bei mehreren Referencias Catastrales, Garagen, Abstellräumen oder unklarer Kaufpreisaufteilung sollte der Fall individuell geprüft werden.

Diese Einordnung ersetzt keine individuelle Prüfung. Die korrekte Aufteilung von Kaufpreis und Objekten sollte im Einzelfall erfolgen.

Was bedeutet das konkret für Verkäufer?

Für nichtresidente Verkäufer mit mehreren Katasterobjekten bedeutet das:

Vor dem Verkauf prüfen, wie viele separate Referencias Catastrales tatsächlich betroffen sind.
Den Gesamtkaufpreis im notariellen Vertrag möglichst klar auf die einzelnen Objekte aufteilen lassen, um spätere Diskussionen mit der AEAT zu vermeiden.
Bei gemeinsamem Eigentum von Ehepaaren die Voraussetzungen für die gemeinsame Erklärung vorab klären, statt automatisch von einer Erleichterung auszugehen.

Vergleich: Regelfall vs. Ehepaar-Ausnahme

	Regelfall (Einzeleigentümer, mehrere Objekte)	Ehepaar, gemeinsames Eigentum, beide nichtresident
Anzahl Erklärungen	Eine je eigenständigem "bien inmueble" (nicht nur je Referencia Catastral – auch getrennte Objekte unter derselben Referencia zählen einzeln)	Eine gemeinsame Erklärung je Objekt (Art. 2 Orden EHA/3316/2010), statt einer getrennten Erklärung pro Ehepartner – die Pro-Objekt-Regel bleibt unverändert bestehen
Kaufpreisaufteilung	Erforderlich bei mehreren Objekten	Erforderlich bei mehreren Objekten
Voraussetzung	–	Gemeinsames Eigentum, beide Ehepartner nichtresident

FAQ

Muss ich für Wohnung, Garage und Abstellraum wirklich drei separate Erklärungen abgeben, wenn ich alles zusammen verkaufe? Grundsätzlich ja – unabhängig davon, ob die drei Objekte unterschiedliche Referencias Catastrales haben oder unter einer gemeinsamen Referencia geführt werden, solange sie register-/katasterrechtlich als eigenständige Objekte gelten. Genau das war der Kern des Falls, der zur TEAC-Resolution 05607/2020 führte: Ein Verkäufer wurde sanktioniert, weil er Garage und Abstellraum zusammen mit der Hauptimmobilie in einer einzigen Erklärung deklariert hatte.

Was gilt, wenn Garage und Abstellraum dieselbe Referencia Catastral wie die Wohnung haben? Das ändert nichts an der Pflicht zu separaten Erklärungen. Das TEAC stellt ausdrücklich klar, dass auch ungeteilte Miteigentumsanteile (cuotas indivisas) an Garagen und Abstellräumen unter einer gemeinsamen Referencia Catastral als eigenständige "bienes inmuebles" gelten.

Gilt die Ehepaar-Ausnahme auch für unverheiratete Paare oder andere Miteigentümer-Konstellationen? Nein. Art. 2 der Orden EHA/3316/2010 spricht ausdrücklich von einem Ehepaar (matrimonio), bei dem beide Ehepartner nichtresident sind. Für andere Miteigentümer-Konstellationen (unverheiratete Paare, Geschwister, sonstige Miteigentümer) gilt diese Ausnahme nicht.

Bedeutet die Ehepaar-Ausnahme, dass ein Ehepaar beim Verkauf mehrerer Objekte nur eine einzige Gesamterklärung abgeben muss? Nein. Die Ausnahme verringert nur die Anzahl der Erklärungen pro Ehepartner für dasselbe Objekt (eine gemeinsame statt zwei getrennter). Sie hebt die Pro-Objekt-Regel nicht auf: Bei mehreren Objekten sind weiterhin mehrere (gemeinsame) Erklärungen nötig, eine je Objekt.

Wie wird der Kaufpreis auf mehrere Objekte aufgeteilt? Meist anhand des im Kaufvertrag ausgewiesenen anteiligen Werts oder nach dem Verhältnis der Katasterwerte der einzelnen Objekte – eine einheitliche gesetzliche Formel gibt es nicht, die Aufteilung sollte nachvollziehbar dokumentiert sein.

Was passiert, wenn ich versehentlich nur eine Erklärung für mehrere Objekte abgegeben habe? Das kann von der AEAT beanstandet werden; eine Korrektur der bereits eingereichten Erklärung(en) sollte dann zeitnah geprüft werden.

Betrifft diese Regelung auch die 3-%-Quellensteuer bei Verkäufen an Käufer, die zum Steuereinbehalt verpflichtet sind? Ja. Auch beim 3-%-Einbehalt über Modelo 211 ist eine saubere Zuordnung pro übertragenem Immobilienobjekt wichtig. Die spätere Modelo-210-Erklärung des Verkäufers muss den einbehaltenen Betrag pro Objekt korrekt berücksichtigen – unabhängig davon, ob die Objekte über unterschiedliche Referencias Catastrales oder über eigenständige Anteile unter einer gemeinsamen Referencia geführt werden.

Wie erfährt das spanische Finanzamt, dass mehrere Objekte in einer Urkunde verkauft wurden? Notare sind in Spanien verpflichtet, Immobilienübertragungen an das Katasteramt und die Finanzbehörden zu melden, einschließlich der beteiligten Referencias Catastrales. Ein Abgleich zwischen gemeldeten Objekten und eingereichten Modelo-210-Erklärungen ist entsprechend möglich.

Quellen

TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central), Resolución 00/05607/2020/00/00 vom 24.07.2023, Doctrina: IRNR, Übertragung mehrerer Immobilien, getrennte Modelo-210-Autoliquidaciones (weitere TEAC-Kriterien zu vergleichbaren Konstellationen: RG 7313-2019, RG 1294-2020)
Art. 2 Orden EHA/3316/2010 (Modelo-210-Verordnung), zur Ehepaar-Ausnahme
Art. 6 Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, Art. 21 RD 417/2006, zu Miteigentumsanteilen an Garagen/Abstellräumen

Fazit

Wer mehrere Immobilien oder mehrere Katasterobjekte gleichzeitig verkauft, sollte nicht automatisch von einer einzigen Modelo-210-Erklärung ausgehen. Die TEAC-Resolution 05607/2020 stellt die Pro-Objekt-Regel klar, macht aber für nichtresidente Ehepaare mit gemeinsamem Eigentum eine praktische Ausnahme. Eine saubere Vorabprüfung spart spätere Korrekturen.

→ Prüfen Sie vor der Einreichung, wie viele Immobilienobjekte in Ihrem Verkaufsfall betroffen sind, und lassen Sie komplexe Mehrfach-Objekt-Verkäufe im Zweifel steuerlich prüfen.

Christopher Deppe Gründer von Fiscaro Immobilienökonom | Dipl.-Wirtschaftsingenieur (FH) Geschäftsführer DC Finest Real Estate Mallorca Seit über 15 Jahren auf Mallorca tätig