Modelo 210 Schweiz: Steuerpflicht für in der Schweiz ansässige Eigentümer

Schweizer Eigentümer einer Immobilie in Spanien? So funktioniert die spanische Nichtresidentensteuer (Modelo 210) als Drittstaaten-Ansässiger — mit 24%-Steuersatz, aktueller Rechtslage zum Kostenabzug und Rechenbeispiel.

Modelo 210 Schweiz — Die Kurzantwort

Personen mit steuerlichem Wohnsitz in der Schweiz gelten für die spanische Nichtresidentensteuer (Modelo 210) als Drittstaaten-Ansässige — die Schweiz gehört weder zur EU noch zum EWR. Das führt zu einem Steuersatz von 24 % statt 19 %. Bei Vermietung gilt nach aktuellem Gesetzeswortlaut und AEAT-Praxis die Bruttobesteuerung ohne Kostenabzug — ein Urteil der Audiencia Nacional vom Juli 2025 stellt diese Praxis jedoch infrage. Dadurch ist die Modelo 210 für in der Schweiz Ansässige in der Regel teurer als für EU-Ansässige mit identischen Einnahmen.

Warum die Schweiz steuerlich ein Drittstaat ist

Die Schweiz ist weder EU-Mitglied noch Teil des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR). Für die spanische Nichtresidentensteuer ist ausschließlich die steuerliche Ansässigkeit entscheidend — nicht die geografische Nähe zur EU, nicht bilaterale Abkommen zwischen der Schweiz und der EU in anderen Bereichen (z. B. Personenfreizügigkeit).

Personen mit steuerlichem Wohnsitz in der Schweiz gelten für die spanische Nichtresidentensteuer grundsätzlich nicht als EU-/EWR-Ansässige. Das gilt unabhängig von der Staatsangehörigkeit: Ein deutscher Staatsbürger mit steuerlichem Wohnsitz in der Schweiz wird steuerlich wie ein Drittstaaten-Ansässiger behandelt — ein Schweizer Staatsbürger mit Wohnsitz in Deutschland dagegen wie ein EU-Ansässiger.

Steuersätze im Vergleich

Steuerlicher Wohnsitz	Steuersatz
EU / EWR (z. B. Deutschland, Österreich, Niederlande)	19 %
Schweiz und andere Drittstaaten (z. B. UK, USA)	24 %

Der Unterschied wirkt sich bei beiden Nutzungsarten aus — bei Eigennutzung (Renta imputada) ebenso wie bei Vermietung.

Eigennutzung: Renta imputada bei in der Schweiz ansässigen Eigentümern

Bei einer ausschließlich selbst genutzten Immobilie gilt dieselbe Berechnungslogik wie für EU-Ansässige — nur mit höherem Steuersatz:

Valor catastral × Faktor (1,1 % oder 2,0 %) × 24 % = Steuerbetrag

Der Faktor (1,1 % oder 2,0 %) hängt vom Revisionsstand des Katasterwerts ab und ist unabhängig von der steuerlichen Ansässigkeit — nur der Steuersatz unterscheidet sich.

Wird die Immobilie nur zeitweise vermietet, muss für die übrigen Tage des Jahres — in denen sie leer stand oder selbst genutzt wurde — zusätzlich die Renta imputada zeitanteilig erklärt werden.

Vermietung: Bruttobesteuerung — mit wichtiger rechtlicher Entwicklung

Nach dem Wortlaut des spanischen IRNR-Gesetzes und der aktuellen Darstellung der AEAT werden Drittstaaten-Ansässige — einschließlich in der Schweiz Ansässiger — bei Vermietungseinkünften grundsätzlich auf Bruttobasis besteuert, ohne Möglichkeit zum Abzug von Werbungskosten:

Steuerlicher Wohnsitz	Bemessungsgrundlage (aktuelle AEAT-Praxis)
EU / EWR	Nettomieteinnahmen (nach Kostenabzug)
Schweiz und andere Drittstaaten	Bruttomieteinnahmen (kein Kostenabzug nach aktueller Praxis)

⚠️ Aktuelle Rechtsentwicklung (Urteil der Audiencia Nacional, 28. Juli 2025, ECLI:ES:AN:2025:3630):

Die Audiencia Nacional hat entschieden, dass auch in Drittstaaten ansässige Vermieter unmittelbar mit der Vermietung verbundene Kosten geltend machen können sollten — die bisherige Beschränkung auf EU-/EWR-Ansässige verstoße gegen die Kapitalverkehrsfreiheit (Art. 63 AEUV).

Wichtig: Dieses Urteil begründet noch keine gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung. Nach aktuellem Gesetzeswortlaut und öffentlicher AEAT-Darstellung ist weiterhin von der Bruttobesteuerung auszugehen. Zusätzliche Unsicherheit: In der Fachliteratur wird darauf hingewiesen, dass die Standstill-Klausel des Art. 64 Abs. 1 AEUV bei Drittstaaten und bestimmten Investitionen — einschließlich Immobilien — in späteren Verfahren eine Rolle spielen könnte. Das Urteil ist damit ein starkes Argument, aber keine risikofreie Grundlage für eine pauschale Nettobesteuerung. Ob ein Kostenabzug im Einzelfall unter Berufung auf das Urteil geltend gemacht werden kann, sollte individuell geprüft werden.

Rechenbeispiel: Ferienwohnung in Palma (Vermietung)

Situation: Ein Ehepaar mit steuerlichem Wohnsitz in Zürich vermietet eine Ferienwohnung in Palma über eine Plattform. Beide halten je 50 %.

Szenario A — aktuelle AEAT-Praxis (Bruttobesteuerung):

Angabe	Wert
Bruttomieteinnahmen (Jahr)	20.000 €
Kostenabzug	0 € (aktuelle AEAT-Praxis)
Steuer gesamt (24 %)	4.800 €
Steuer pro Person (50/50)	2.400 €

Szenario B — bei Kostenabzug unter Berufung auf SAN 3630/2025 (rechtlich noch nicht gefestigt):

Angabe	Wert
Bruttomieteinnahmen (Jahr)	20.000 €
Angenommene direkt zurechenbare Kosten	5.000 €
Nettoeinnahmen	15.000 €
Steuer gesamt (24 %)	3.600 €
Steuer pro Person (50/50)	1.800 €
Mögliche Differenz zu Szenario A	1.200 €

Szenario B setzt voraus, dass die Kosten unmittelbar der Vermietung zurechenbar sind, und erfordert unter Umständen eine gesonderte Begründung oder ein Berichtigungsverfahren gegenüber der AEAT, da diese Praxis noch nicht Standard ist.

Da jeder Miteigentümer seinen Anteil separat erklärt, reicht jeder Ehepartner eine eigene Modelo-210-Erklärung ein.

Welche Fristen gelten?

Eigennutzung (Renta imputada):

Ab Steuerjahr 2026: Einreichung 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres
Bis Steuerjahr 2025: Einreichung 1. Januar bis 31. Dezember des Folgejahres
Bei Domiciliación: bis 23. Dezember statt 31. Dezember

Vermietung — jährliche Gruppierung:

Bis Steuerjahr 2025: grundsätzlich 1.–20. Januar des Folgejahres
Ab Steuerjahr 2026: grundsätzlich 1.–20. April des Folgejahres — bei Zahlung per Domiciliación verkürzt sich das Fenster auf 1.–15. April

Vermietung — getrennte Erklärung (Übergangsjahr 2026): je nach Devengo (Entstehungszeitraum der Einkünfte) unterschiedliche Fristen — siehe unseren Fristen-Ratgeber für die vollständige Übergangstabelle.

Die Nationalität oder steuerliche Ansässigkeit ändert nichts an den Fristen — nur am Steuersatz und der Bemessungsgrundlage.

Was bedeutet das konkret für in der Schweiz ansässige Eigentümer?

Bei Eigennutzung: höhere Steuer als EU-Ansässige bei identischem Katasterwert (24 % statt 19 %)
Bei Vermietung: aktuell Bruttobesteuerung ohne Kostenabzug — mit rechtlicher Entwicklung, die künftig relevant werden könnte
Werbungskosten sollten dennoch dokumentiert werden — für die eigene Kalkulation und falls sich die Rechtslage künftig klärt
Nach dem DBA Spanien-Schweiz (Art. 6) hat Spanien das primäre Besteuerungsrecht für die Immobilie — die spanische Steuerpflicht bleibt davon unberührt

Häufige Missverständnisse bei in der Schweiz ansässigen Eigentümern

Unterschätzte Steuerlast bei Vermietung: Die Nettologik aus der Schweiz oder EU-Ländern lässt sich nicht auf die spanische Drittstaaten-Regel übertragen — die aktuelle AEAT-Praxis rechnet auf Bruttobasis.
Verwechslung mit EU-Bürgern: Da die Schweiz durch Personenfreizügigkeit und Schengen eng mit der EU verflochten ist, gehen manche Eigentümer fälschlich davon aus, auch steuerlich wie EU-Bürger behandelt zu werden. Das ist bei der Modelo 210 nicht der Fall.

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Die tatsächliche Steuerlast hängt von Ihrer Nutzungsart, den Mieteinnahmen bzw. dem Katasterwert und Ihrem Eigentumsanteil ab. Unser Rechner berücksichtigt automatisch den korrekten Drittstaaten-Steuersatz.

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Vergleich: Selbst einreichen, Gestoría oder Fiscaro?

Option	Typischer Aufwand	Unterstützung
Selbst über AEAT-Portal	Hoch	Keine individuelle Prüfung
Gestoría / Steuerberater	Gering für den Kunden	Individuelle Betreuung möglich
Fiscaro	Gering	Geführter digitaler Prozess für unterstützte Standardfälle

Bei komplexen Sachverhalten — insbesondere bei der Geltendmachung von Vermietungskosten durch Drittstaaten-Ansässige unter Berufung auf aktuelle Rechtsprechung — kann eine individuelle steuerrechtliche Prüfung erforderlich sein.

Häufige Fehler bei in der Schweiz ansässigen Eigentümern

Fälschliche Anwendung des 19 %-Satzes — weil die Schweiz oft mit der EU gleichgesetzt wird
Unkritischer Kostenabzug bei Vermietung — ohne Berücksichtigung, dass dies rechtlich noch nicht gefestigt ist
Verwechslung mit deutschen/österreichischen Nachbarn — bei Miteigentum mit unterschiedlicher Ansässigkeit gelten für jeden Eigentümer die eigenen Regeln
DBA Schweiz-Spanien falsch interpretiert — das Abkommen regelt primär die Vermeidung der Doppelbesteuerung in der Schweiz, nicht die spanische Steuerpflicht selbst

FAQ

Muss ich als in der Schweiz Ansässiger jedes Jahr eine Modelo 210 abgeben, auch ohne Vermietung? Ja. Bei Eigennutzung fällt die Renta imputada an, die jährlich erklärt werden muss — unabhängig davon, ob tatsächlich Mieteinnahmen erzielt wurden.

Warum zahle ich als in der Schweiz Ansässiger mehr Steuer als mein deutscher Nachbar mit derselben Immobilie? Weil die Schweiz für die spanische Nichtresidentensteuer als Drittstaat gilt — nicht als EU/EWR-Mitglied. Das führt zu einem höheren Steuersatz (24 % statt 19 %) und, bei Vermietung, zur aktuellen Bruttobesteuerung.

Kann ich Werbungskosten abziehen? Nach aktueller Gesetzeslage und AEAT-Praxis nein. Ein Urteil der Audiencia Nacional vom Juli 2025 hat jedoch entschieden, dass Drittstaaten-Ansässige unmittelbar mit der Vermietung verbundene Kosten geltend machen können sollten. Diese Rechtsprechung ist noch nicht höchstrichterlich gefestigt und wird von der AEAT aktuell nicht angewendet — Betroffene sollten sich daher weiterhin auf die Bruttobesteuerung einstellen.

Ich habe die deutsche Staatsbürgerschaft, lebe aber im Kanton Zürich. Welcher Steuersatz gilt für mich? Der Drittstaaten-Tarif von 24 %. Für das spanische Finanzamt ist die Staatsangehörigkeit irrelevant — entscheidend ist der steuerliche Wohnsitz zum Zeitpunkt des Einkommenszuflusses bzw. am 31. Dezember bei Eigennutzung.

Ändert sich das durch das Doppelbesteuerungsabkommen? Das DBA regelt nach dem Belegenheitsprinzip, dass Spanien das primäre Besteuerungsrecht für die Immobilie hat. Es hebt die spanische Steuerpflicht nicht auf. Wie die Einkünfte in der Schweiz steuerlich berücksichtigt werden, sollte mit einem Schweizer Steuerberater geprüft werden.

Was passiert, wenn ich die Erklärung vergesse? Es gelten dieselben Säumniszuschläge wie für alle Nichtresidenten: ein prozentualer Zuschlag, der mit der Dauer der Verspätung ansteigt (aktuell 1 % plus 1 weiteren Prozentpunkt je vollem Monat, nach 12 Monaten 15 % plus Verzugszinsen).

Wie lange dauert die Einreichung mit Fiscaro? Die Dauer hängt von Nutzungsart, Eigentümerzahl und Vollständigkeit der Unterlagen ab. Bei vollständig vorliegenden Daten ist die Eingabe in der Regel innerhalb weniger Minuten möglich.

Quellen

Real Decreto Legislativo 5/2004 (LIRNR), Art. 24, 25
Orden HAC/623/2026 (Fristen ab Steuerjahr 2026)
AEAT-Hinweis vom 2. Juli 2026 zu den neuen Einreichungsfristen
Audiencia Nacional, Urteil vom 28. Juli 2025, ECLI:ES:AN:2025:3630
TEAC, Entscheidung vom 20. März 2024, RG 00/00800/2021 (24%-Satz für in der Schweiz ansässige Steuerpflichtige)
Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-Schweiz, Art. 6

Fazit

Für in der Schweiz ansässige Eigentümer einer spanischen Immobilie gilt: höherer Steuersatz (24 %), aktuell Bruttobesteuerung bei Vermietung ohne Kostenabzug — wobei sich die Rechtslage durch ein aktuelles Gerichtsurteil in Bewegung befindet. Gleiche Fristen wie für alle anderen Nichtresidenten. Die Drittstaaten-Logik wird häufig unterschätzt — gerade weil die Schweiz in vielen anderen Bereichen eng mit der EU verbunden ist.

Fiscaro berücksichtigt die aktuelle Drittstaaten-Besteuerung korrekt und beobachtet rechtliche Entwicklungen wie das SAN-Urteil laufend.

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