Modelo 210: Kostenabzug für UK- und Schweiz-Ansässige nach SAN 3630/2025?

Die Audiencia Nacional stellt den Ausschluss vom Kostenabzug bei Vermietung für Drittstaaten-Ansässige infrage (SAN 3630/2025). Was das für UK-, Schweiz- und US-Eigentümer bedeutet — Rechenbeispiel, Standstill-Klausel und Handlungsempfehlung.

Stand: Juli 2026

Ampel:

Kosten ab sofort lückenlos dokumentieren
Nicht verjährte Jahre auf Berichtigungspotenzial prüfen lassen
Nicht eigenmächtig auf Nettobasis erklären, ohne rechtliche Einzelfallprüfung

Kostenabzug für Nicht-EU-Eigentümer? Die Kurzantwort

Drittstaaten-Ansässige (z. B. in UK, der Schweiz oder den USA) müssen nach dem Gesetzeswortlaut weiterhin ihre Bruttomieteinnahmen im Modelo 210 versteuern. Ein Urteil der Audiencia Nacional vom 28. Juli 2025 (SAN 3630/2025, Rec. 636/2021) stellt diese Ungleichbehandlung unionsrechtlich infrage. Der Fall betraf eine in den USA steuerlich ansässige Eigentümerin mit Vermietungseinkünften aus einer Immobilie in Barcelona (Erklärungszeiträume 2016–2018).

Wichtig: Ob ein Kostenabzug im Einzelfall durchsetzbar ist, hängt vom weiteren Verfahrensgang ab und ist noch nicht höchstrichterlich geklärt. Das Urteil ist ein starkes Argument für noch nicht verjährte Berichtigungsanträge – aber keine pauschale Freigabe für alle in UK, der Schweiz oder den USA ansässigen Eigentümer.

Warum das wichtig ist

Bislang gilt für die Modelo-210-Erklärung bei Vermietung eine klare, gesetzlich verankerte Trennung (Art. 24.6 LIRNR):

In der EU/EWR steuerlich ansässige Eigentümer versteuern ihre Nettomieteinnahmen – Reparaturen, Zinsen, Verwaltungskosten und ähnliche Ausgaben mindern die Bemessungsgrundlage.
In Drittstaaten steuerlich ansässige Eigentümer – dazu zählen seit dem Brexit auch in UK ansässige Personen, außerdem in der Schweiz oder den USA Ansässige – müssen nach dem Gesetzeswortlaut weiterhin ihre Bruttomieteinnahmen versteuern, ohne Kostenabzug.

Bei einer Ferienwohnung mit laufenden Instandhaltungskosten kann dieser Unterschied mehrere Hundert Euro pro Jahr ausmachen. Das Urteil der Audiencia Nacional stellt diese Ungleichbehandlung unionsrechtlich infrage – ohne sie bereits gesetzlich zu beseitigen.

Rechtliche Grundlagen: Was hat die Audiencia Nacional entschieden?

Die Klägerin, steuerlich in den USA ansässig, erklärte Vermietungseinkünfte aus einer Immobilie in Barcelona für die Jahre 2016 bis 2018 im Modelo 210. Die spanische Steuerverwaltung und zunächst auch das TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central) lehnten den Abzug ihrer Werbungskosten ab – mit Verweis auf Art. 24.6 des IRNR-Gesetzes, der den Kostenabzug ausdrücklich nur für in der EU oder im EWR ansässige Steuerpflichtige mit effektivem Informationsaustausch vorsieht.

Die Audiencia Nacional widersprach dem. Nach Auffassung der Richter sei es im entschiedenen Einzelfall nicht gerechtfertigt, den Kostenabzug zu verweigern, solange ein direkter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Kosten und Vermietungseinkünften nachweisbar ist. Die Richter stützten sich zentral auf Art. 63 AEUV (Kapitalverkehrsfreiheit), der nach ständiger EuGH-Rechtsprechung auch gegenüber Drittstaaten gilt. Ergänzend berief sich die Klägerin auf die Diskriminierungsklausel des Doppelbesteuerungsabkommens Spanien–USA.

Juristische Unsicherheit, die man kennen sollte: Die sogenannte Standstill-Klausel (Art. 64 Abs. 1 AEUV) erlaubt es EU-Staaten, Kapitalverkehrsbeschränkungen gegenüber Drittstaaten aufrechtzuerhalten, sofern diese bereits am 31. Dezember 1993 bestanden und Direktinvestitionen – einschließlich Immobilieninvestitionen – betreffen. Die generelle Abzugsbeschränkung für nichtresidente Vermieter existierte in Spanien tatsächlich bereits vor diesem Stichtag (Art. 18 der Ley 18/1991). Offen ist nach Einschätzung von Fachkommentatoren jedoch eine andere Frage: ob die Vermietung einer Immobilie im konkreten Fall als "Direktinvestition" im Sinne der Klausel zu werten ist – und genau das wurde im Verfahren vor der Audiencia Nacional nicht vertieft geprüft. Diese Frage dürfte der zentrale Streitpunkt sein, falls der Fall vor den Tribunal Supremo kommt; manche Fachstimmen halten sogar eine Vorlage an den EuGH für wahrscheinlich. Das Urteil ist daher wichtig und richtungsweisend, aber noch keine endgültige, risikofreie Rechtslage.

Einfach erklärt: Die Standstill-Klausel ist eine Art Bestandsschutz für alte Regeln. Die EU sagt sinngemäß: Grundsätzlich gilt die Kapitalverkehrsfreiheit auch gegenüber Drittstaaten – aber wenn eine Beschränkung schon vor 1994 bestand und es um Direktinvestitionen geht, darf ein Land sie behalten. Ob eine vermietete Ferienwohnung als "Direktinvestition" in diesem Sinne zählt, ist genau der Punkt, den weder die Audiencia Nacional noch bislang ein anderes Gericht abschließend geklärt hat.

Rechenbeispiel Mallorca

Szenariovergleich: in der Schweiz steuerlich ansässiger Eigentümer, Vermietung in Port Andratx

Steuerlicher Wohnsitz: Schweiz (Drittstaat → 24 % Steuersatz)
Immobilie: Ferienwohnung in Port Andratx, ganzjährig vermietet
Jährliche Mieteinnahmen: 18.000 €
Nachweisbare, direkt zurechenbare Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Gemeindesteuern): 4.000 €

Geltende Rechtslage nach Gesetzeswortlaut (Bruttoprinzip): Bemessungsgrundlage = 18.000 € → Steuer = 18.000 € × 24 % = 4.320 €

Hypothetisches Szenario, falls die Argumentation aus SAN 3630/2025 im eigenen Fall greift (Nettoprinzip): Bemessungsgrundlage = 18.000 € − 4.000 € = 14.000 € → Steuer = 14.000 € × 24 % = 3.360 €

Differenz im Beispiel: 960 € pro Jahr – rein hypothetisch, falls die Argumentation im eigenen Fall greift und sich im Instanzenzug bestätigt. Bei mehreren noch nicht verjährten Jahren potenziell entsprechend mehr.

Hinweis: Der Steuersatz von 24 % selbst bleibt von diesem Urteil unberührt – es geht ausschließlich um die Bemessungsgrundlage (brutto vs. netto), nicht um den Steuersatz.

Häufige Fehler / Was schief geht

Fehler 1: Eigentümer gehen davon aus, das Urteil gelte automatisch und pauschal für alle Drittstaaten-Fälle – tatsächlich hat die Audiencia Nacional einen konkreten Einzelfall entschieden, und die AEAT wendet das Kriterium nicht von sich aus an.
Fehler 2: Berichtigungsanträge werden ohne saubere Kostenbelege eingereicht – ohne direkten, dokumentierten wirtschaftlichen Zusammenhang zur Vermietung wird ein Antrag typischerweise abgelehnt.
Fehler 3: Verwechslung mit dem Steuersatz – das Urteil ändert nichts am 24-%-Satz für Drittstaaten-Ansässige, sondern betrifft nur die Bemessungsgrundlage.
Fehler 4: Die Standstill-Problematik (Art. 64 AEUV) wird übersehen – gerade die offene Frage, ob Vermietung als "Direktinvestition" zählt, ist der Punkt, an dem eine spätere Entscheidung kippen könnte.

Aus der Praxis bei Drittstaaten-Vermietung

Bei Vermietungsfällen mit Drittstaaten-Bezug zeigt sich häufig: Eigentümer bemerken den Bruttoprinzip-Nachteil oft erst, wenn sie ihre Steuerlast mit der eines EU-ansässigen Nachbarn vergleichen. Und viele wissen nicht, dass eine rückwirkende Berichtigung (rectificación de autoliquidación) für nicht verjährte Jahre grundsätzlich möglich ist – vorausgesetzt, die Kosten sind sauber dokumentiert.

Betrifft mich das Urteil? → Szenariovergleich prüfen

Sie sind in UK, der Schweiz oder einem anderen Drittstaat steuerlich ansässig und vermieten eine Immobilie auf Mallorca? → Sehen Sie in wenigen Minuten, wie sich Ihre Steuerlast unter beiden Szenarien unterscheidet.

→ Modelo 210 Steuerrechner

Die Berechnung zeigt einen Szenariovergleich zur Orientierung. Ob ein Kostenabzug im konkreten Drittstaaten-Fall geltend gemacht werden sollte, ist eine Rechtsfrage – Fiscaro empfiehlt hierfür derzeit eine individuelle steuerliche Prüfung.

Was bedeutet das konkret für Eigentümer?

Für in Drittstaaten steuerlich ansässige Eigentümer mit Vermietungseinkünften in Spanien bedeutet das:

Es lohnt sich, laufende Kosten (Reparaturen, Verwaltung, lokale Steuern) ab sofort lückenlos zu dokumentieren – unabhängig vom Ausgang eines möglichen Kassationsverfahrens.
Eine Prüfung nicht verjährter Zeiträume (allgemeine Verjährungsfrist der LGT: vier Jahre ab Ende der jeweiligen Erklärungsfrist, vorbehaltlich besonderer Fristen im Einzelfall) kann sich bei höheren Werbungskosten lohnen.
Bis zur höchstrichterlichen Klärung sollte jeder Berichtigungsantrag im Einzelfall bewertet werden – pauschale Erwartungen sind hier fehl am Platz.

Alle aktuellen Fristen im Überblick: Modelo 210 Fristen

Vergleich: Geltender Gesetzeswortlaut vs. mögliches Szenario nach SAN 3630/2025

	EU/EWR-ansässige Eigentümer	Drittstaaten-ansässige Eigentümer (Gesetzeswortlaut)	Drittstaaten-ansässige Eigentümer (Szenario nach SAN 3630/2025)
Bemessungsgrundlage	Netto (nach Kosten)	Brutto (kein Kostenabzug)	Brutto bleibt gesetzlich zwingend; Netto derzeit nur über Einspruch/Klageweg im Einzelfall durchsetzbar
Steuersatz	19 %	24 %	24 % (unverändert)
Rückforderung möglich?	–	–	Ja, für nicht verjährte Jahre, im Einzelfall zu prüfen
Rechtssicherheit	gefestigt	gefestigt (Gesetzeswortlaut)	noch nicht höchstrichterlich bestätigt; Standstill-Frage (Art. 64 AEUV) offen

FAQ

Gilt das Urteil auch für in UK oder der Schweiz ansässige Eigentümer, nicht nur für den US-Fall? Das Urteil selbst betrifft eine in den USA steuerlich ansässige Eigentümerin. Die zugrundeliegende Argumentation ist grundsätzlich nicht auf US-Fälle beschränkt, aber eine gesicherte Aussage für UK- oder Schweiz-Fälle liegt erst mit weiterer Rechtsprechung vor.

Muss ich jetzt sofort einen Berichtigungsantrag stellen? Nicht zwingend sofort, aber die Verjährungsfrist im Blick behalten: Berichtigungsanträge sind in der Regel nur für die letzten vier, noch nicht verjährten Jahre möglich (Art. 66 LGT).

Ändert sich mein Steuersatz von 24 % auf 19 %? Nein. Das Urteil betrifft ausschließlich den Kostenabzug (Bemessungsgrundlage), nicht den Steuersatz.

Was ist die Standstill-Klausel, und warum ist sie wichtig? Art. 64 Abs. 1 AEUV erlaubt EU-Staaten, am 31.12.1993 bereits bestehende Kapitalverkehrsbeschränkungen gegenüber Drittstaaten bei Direktinvestitionen beizubehalten. Offen ist, ob eine vermietete Immobilie als solche Direktinvestition zählt – das wurde im Verfahren nicht vertieft geprüft und dürfte der wahrscheinlichste Angriffspunkt in einem möglichen Kassationsverfahren sein.

Gilt das Urteil auch für Ferienvermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com? Das Urteil differenziert nicht nach Vermietungsweg. Die zugrundeliegende Frage (Kostenabzug bei Vermietungseinkünften) betrifft grundsätzlich jede Form der Vermietung, unabhängig von der Buchungsplattform – eine explizite Aussage zu Kurzzeitvermietung liegt bislang aber nicht vor.

Welche Kosten kämen konkret infrage? Nach der bisherigen EU-/EWR-Praxis typischerweise Reparaturen, Verwaltungskosten, Zinsen, Versicherungen und vergleichbare Ausgaben mit direktem, nachweisbarem Bezug zur Vermietung – eine Einzelfallprüfung bleibt notwendig.

Quellen

Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Segunda, Sentencia vom 28.07.2025, Rec. 636/2021 (SAN 3630/2025)
Art. 24.6 Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)
Art. 63 und Art. 64 Abs. 1 AEUV (Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union)
Art. 66 Ley General Tributaria (LGT)

Fazit

Das Urteil der Audiencia Nacional ist ein bedeutender Etappensieg für Drittstaaten-Ansässige – aber noch keine endgültige Rechtslage, solange die Standstill-Frage nicht höchstrichterlich geklärt ist. Wer in UK, der Schweiz oder einem anderen Drittstaat steuerlich ansässig ist und auf Mallorca vermietet, sollte die Entwicklung beobachten und Kosten von jetzt an lückenlos dokumentieren.

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Christopher Deppe Gründer von Fiscaro Immobilienökonom | Dipl.-Wirtschaftsingenieur (FH) Geschäftsführer DC Finest Real Estate Mallorca Seit über 15 Jahren auf Mallorca tätig