Fiscaro Informe de Mercado 2026
No Residentes e Impuestos Inmobiliarios en España
Por primera vez sistematizado: datos oficiales de mercado sobre compradores extranjeros de inmuebles, impuesto sobre la renta de no residentes y cumplimiento del Modelo 210.
~52.600
Nuevos compradores NR en 2025
+76 %
Prima de precio NR vs. residentes
~0,95 Mill.
Parque de propietarios estimado
17,7 años
Período medio de tenencia (récord)
01 — Executive Summary
España es uno de los mayores mercados inmobiliarios transfronterizos de Europa. Al mismo tiempo, el cumplimiento fiscal de los propietarios no residentes es una de las obligaciones más frecuentemente subestimadas. Los propietarios no residentes están obligados a presentar anualmente el Modelo 210 (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) — incluso si el inmueble se destina exclusivamente al uso propio.
Este informe recopila por primera vez de forma sistemática estos datos oficiales de acceso público para describir el tamaño y la dinámica de este mercado.
Cifras clave 2025
| Indicador | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Nuevos compradores no residentes 2025 | ~52.600 | Notariado CIEN (38,2 % de 137.784) |
| Prima de precio no residentes | +76 % | 3.242 €/m² vs. 1.839 €/m² (S2 2025) |
| Baleares: cuota NR | 23 % | Banco de España, Informe Anual 2025 |
| Compras extranjeras totales 2024 | ~93.000 | Registradores, Anuario 2024 (récord) |
| Cuota compras >500.000 € | 10,8 % | Registradores 2024 (récord) |
| Período medio de tenencia 2024 | 17,7 años | Registradores 2024 (récord) |
| Parque de propietarios estimado | ~0,95 Mill. | Proxy: compras anuales × período de tenencia |
Conclusión principal: Con un período medio de tenencia de 17,7 años y un parque estimado de casi un millón de unidades potenciales, los datos apuntan a un mercado de cumplimiento fiscal amplio y estructuralmente persistente.
02 — El Mercado: Compradores Extranjeros en España
2.1 Evolución del mercado en 2025
El mercado inmobiliario español mantuvo su tendencia alcista en 2025. El año completo registró, según el Consejo General del Notariado, 137.784 transacciones por parte de compradores extranjeros — 71.155 en el primer semestre y 66.629 en el segundo.
| Período | Compras (extr.) | Cuota mercado | Cuota NR | Precio NR (€/m²) |
|---|---|---|---|---|
| S1 2025 | 71.155 (+2,0 %) | 19,3 % | 39,1 % = ~27.826 | 3.126 |
| S2 2025 | 66.629 (−4,4 %) | 18,4 % | 37,2 % = ~24.786 | 3.242 |
| Total 2025 | 137.784 | ~18,9 % | ~38,2 % = ~52.612 | Ø 3.184 |
| Ref.: Residentes S2 | — | — | — | 1.839 |
Fuente: Consejo General del Notariado (CIEN), Informe S1 2025 (16.10.2025) & S2 2025 (09.04.2026)
2.2 Comparativa histórica: formación del parque
Los Registradores de España registraron en 2024 un nuevo máximo histórico de aproximadamente 93.000 compras por extranjeros — un aumento del 6,4 % respecto a 2023. La cuota de transacciones superiores a 500.000 € alcanzó también un máximo histórico del 10,8 %. El período medio de tenencia fue en 2024 exactamente de 17,7 años — el valor más alto desde el inicio de la serie histórica.
| Año | Compras extr. | Cuota total | Cuota >500k € | Período medio tenencia |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | ~93.000 (récord) | 14,6 % | 10,8 % (récord) | 17,7 años (récord) |
| 2023 | ~87.400 | ~15,0 % (récord-%) | 9,7 % | 17,3 años |
| Q1 2025 | — | ~14,5 % | — | — |
Fuente: Registradores de España, Estadística Registral Inmobiliaria Anuario 2024 (23.04.2025) & Q1 2025 (08.05.2025)
“~93.000 compras de inmuebles por extranjeros en 2024 — nuevo máximo histórico.”
03 — No Residentes: Cifras, Precios y Regiones
3.1 ¿Quiénes son los compradores no residentes?
Los compradores no residentes representan de forma constante el segmento con mayor poder adquisitivo entre los compradores extranjeros. En S1 2025 supusieron el 39,1 % y en S2 2025 el 37,2 % de todas las compras por extranjeros.
| Nacionalidad | S1 2025 | % | S2 2025 | % |
|---|---|---|---|---|
| Reino Unido | 5.731 | 8,1 % | 5.178 | 7,8 % |
| Alemania | ~4.745 (est.) | 6,7 % | 4.351 | 6,5 % |
| Marruecos | ~5.589 (est.) | 7,9 % | 5.154 | 7,7 % |
| Italia | ~4.600 (est.) | ~6,5 % | 4.397 | 6,6 % |
| Rumanía | — | — | 4.339 | 6,5 % |
| RU + DE conjuntamente | ~10.476 | ~14,8 % | ~9.529 | ~14,3 % |
Fuente: CIEN Notariado S1 2025 & S2 2025. (est.) = estimación basada en cuota publicada.
3.2 Precios: los no residentes como compradores premium
| Grupo comprador | S1 2025 (€/m²) | S2 2025 (€/m²) | Prima |
|---|---|---|---|
| No residentes (extranjeros) | 3.126 | 3.242 | +73 % / +76 % |
| Residentes (extranjeros) | 1.912 | 1.963 | +6 % / +7 % |
| Nacionales españoles | 1.809 | 1.839 | Referencia |
Fuente: CIEN Notariado S1 2025 (16.10.2025) & S2 2025 (09.04.2026)
3.3 Concentración regional
Las compras por extranjeros se concentran fuertemente en regiones turísticas. Registradores, Q1 2025:
| Región | Cuota extranjeros | Tendencia |
|---|---|---|
| Illes Balears | 30 % | estructuralmente elevada |
| Comunitat Valenciana | 28,3 % | estable |
| Canarias | 24,6 % | estable |
| Región de Murcia | 20,4 % | en aumento |
| Catalunya | 15,6 % | estable |
| Andalucía | 14,2 % | ligero descenso |
| Referencia nacional | ~14,5 % | — |
Fuente: Registradores de España, Estadística Registral Inmobiliaria Q1 2025
04 — Foco: Baleares / Mallorca
Las Baleares ocupan una posición especial entre todas las regiones españolas: en ningún otro lugar de España la proporción de propietarios no residentes sobre el total del parque es tan elevada.
Datos clave Baleares 2025
| Indicador | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Cuota extranjeros en compras | 38,88 % | Portal Estadístico Notariado |
| Cuota NR sobre total compras | ~23 % | Banco de España 2025 |
| Media nacional NR | 7,4 % | Banco de España 2025 |
| Principal nacionalidad compradora | Alemania | Portal Estadístico Notariado |
| Precio personas físicas (2024) | 2.484 €/m² | Registradores 2024 |
| Precio personas jurídicas (máx. ES) | 3.137 €/m² | Registradores 2024 |
| Crecimiento precio real 2014–2025 | +4,7 % p.a. | Banco de España 2025 |
| Aumento cuota NR desde 2007 | +13,3 pp | Banco de España 2025 |
| Parque residencial: NR + turismo | 10,6 % | Banco de España 2025 |
| Media nacional (comparativa) | 3,2 % | Banco de España 2025 |
Relevancia fiscal
La tasa de compradores no residentes del 23 % y el parque acumulado históricamente generan en Baleares una densidad especialmente elevada de obligados al Modelo 210. Alemania es en 2025 la principal nacionalidad compradora en las Baleares.
Para la gran mayoría de compradores privados no residentes surge una obligación de declaración anual y duradera en virtud del IRNR. Según la experiencia de muchos agentes del mercado, la mayoría de compradores desconoce esta obligación antes de la firma ante notario.
“Alemania es en 2025 la principal nacionalidad compradora en las Baleares.”
05 — Obligaciones Fiscales: El Modelo 210
Los propietarios no residentes de un inmueble en España están sujetos con carácter general al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y están obligados, por regla general, a presentar el Modelo 210 ante la AEAT — independientemente de si el inmueble está arrendado o se destina exclusivamente al uso propio.
5.1 Modalidades de uso sujetas a tributación & plazos
| Modalidad de uso | Base imponible | Tipo impositivo | Plazo |
|---|---|---|---|
| Uso propio / desocupado | 1,1 % o 2,0 % del Valor Catastral | 19 % (UE/EEE) · 24 % (terceros países) | 1 de abril – 31 de diciembre |
| Arrendamiento | Rendimiento neto (UE) / Íntegro (terceros países) | 19 % / 24 % | 1–20 de abril del año siguiente |
| Uso mixto | Proporcional a los días de cada uso | Según corresponda a cada parte | Dos Modelos 210 separados |
| Transmisión de inmueble | Precio de venta menos coste de adquisición | 19 % / 24 % | 3 meses desde la firma ante notario |
Fuente: AEAT, Instrucciones Modelo 210; Art. 85 LIRPF; Orden HAC/623/2026
5.2 Propietarios del Reino Unido tras el Brexit
Desde el 1 de enero de 2021, los ciudadanos británicos tienen la consideración fiscal de nacionales de terceros países. Se aplica el tipo del 24 % en lugar del 19 %. Para los rendimientos de arrendamiento, los propietarios británicos no pueden deducir gastos con carácter general (principio de importe íntegro). Este cambio se pasa por alto con frecuencia en la práctica.
5.3 Recargos por presentación extemporánea
1–3 meses
2–4 %
1 % base + 1 % por mes
4–12 meses
5–13 %
Creciente, 1 % por cada mes adicional
Más de 12 meses
15 %
+ intereses de demora
Detectado por la AEAT
Sanción
Sin protección art. 27
El recargo aumenta un 1 % por cada mes completo — a los 6 meses: 7 %.
Fuente: Art. 27 Ley General Tributaria (LGT) — Recargos extemporáneos ≠ Sanciones. Aplica en autoliquidación extemporánea voluntaria antes de requerimiento de la AEAT.
06 — Potencial de Mercado & Brecha de Cumplimiento
6.1 El mercado latente
La obligación del Modelo 210 no afecta únicamente a los nuevos compradores, sino al conjunto del parque de propietarios no residentes en España:
| Variable | Valor | Base |
|---|---|---|
| Compras NR anuales (2025) | ~52.612 | Notariado 2025 (acreditado) |
| Período medio de tenencia | 17,7 años | Registradores 2024 (acreditado) |
| Proxy parque (52.612 × 17,7) | ~931.232 unidades | Cálculo propio |
| Horquilla (conservador/optimista) | ~790k – ~1,16 Mill. | Supuestos de escenario |
| Factor obligación (titulares/unidad) | ~1,3 (est.) | Estimación cotitularidad |
| Declaraciones anuales potenciales | ~1,2 – 1,5 Mill. | Proxy |
6.2 Ejemplo de cálculo
Supuestos: Residente UE, uso propio, Valor Catastral 200.000 €, revisión posterior a 2012 (factor 1,1 %).
Impuesto anual (ejemplo)
418 €
200.000 × 1,1 % × 19 %
Honorarios Fiscaro
34,95 €
Por declaración
Coste a lo largo del período medio
~618 €
34,95 € × 17,7 años
Con 2 titulares
~1.238 €
2 × 34,95 € × 17,7 años
6.3 Perspectiva: crecimiento estructural del mercado
Según CaixaBank Research, España se ha consolidado como uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria de lujo en Europa. El incremento de precios en los segmentos de compradores no residentes acumuló un +38 % desde 2019. En las Baleares, el precio inmobiliario real creció entre 2014 y 2025 a un ritmo de 4,7 % anual. El aumento de precios implica valores catastrales más elevados y, por tanto, un crecimiento estructural de las obligaciones de cumplimiento.
¿Debe presentar el Modelo 210?
07 — Notas Metodológicas & Fuentes
Limitaciones metodológicas
- Los datos del Notariado y los de los Registradores utilizan series administrativas distintas — las fuentes no se mezclan.
- El proxy del parque (~0,95 Mill.) es una aproximación, no un valor recogido oficialmente.
- Los datos del Catastro cubren únicamente el territorio de régimen común (excluidos Navarra y País Vasco).
- Los datos por nacionalidad reflejan el flujo de compradores, no el parque de propietarios.
- Las estadísticas oficiales de la AEAT sobre el volumen de declaraciones del Modelo 210 no son de acceso público (a julio de 2026).
- Los datos de Baleares se refieren al archipiélago en su conjunto, no específicamente a Mallorca.
Fuentes primarias
| Institución | Documento | Dominio |
|---|---|---|
| Consejo General del Notariado | Compraventa de viviendas por extranjeros, S1 & S2 2025 | notariado.org |
| Registradores de España | Estadística Registral Inmobiliaria Anuario 2024 & Q1 2025 | registradores.org |
| Banco de España | Informe Anual 2025; Síntesis de Indicadores | bde.es |
| CaixaBank Research | Informe Sectorial Inmobiliario 2S 2025 | caixabankresearch.com |
| AEAT | Instrucciones Modelo 210; Tipos de gravamen IRNR | sede.agenciatributaria.gob.es |
| INE | Padrón Municipal 2025; Censos 2021 | ine.es |
| Ministerio de Vivienda | Observatorio de Vivienda y Suelo 2024 | lamoncloa.gob.es |
Aviso legal & exención de responsabilidad
Editor: Hanns-Christopher Deppe / Blue Pepper S.L., Port d'Andratx, Mallorca, España. Distribución: modelo210online.com (Fiscaro). Actualizado: julio de 2026. Información sin garantía. Este informe no constituye asesoramiento fiscal. Se permite la reproducción con cita de la fuente.
© 2026 Blue Pepper S.L. | modelo210online.com
Preguntas frecuentes sobre el informe
Recursos relacionados