Plusvalía Municipal: el impuesto sobre el incremento de valor del suelo al vender una propiedad en Mallorca

Plusvalía Municipal — La respuesta rápida

Al vender una propiedad en Mallorca, además del impuesto español sobre las ganancias patrimoniales (a través del Modelo 210/211), suele devengarse otro impuesto independiente: la Plusvalía municipal (oficialmente IIVTNU — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Este impuesto local grava exclusivamente el incremento de valor del terreno (no de la construcción) desde el último cambio de titularidad. Importante para no residentes: en una transmisión onerosa (venta) realizada por una persona física no residente en España, el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente — es decir, la obligación de pago frente al ayuntamiento se traslada, en la práctica, al comprador.

¿Qué se grava — y qué no?

La Plusvalía grava únicamente el valor del suelo, no el valor de la construcción. La base imponible se obtiene a partir de la proporción del suelo en el valor catastral que figura en el recibo del IBI.

Regla importante desde la reforma de 2021: si, conforme a las reglas legales de comparación, no existe un incremento real del valor del terreno, la operación no está sujeta al impuesto. En inmuebles con construcción, la evolución de valor se prorratea sobre el valor del suelo. La ausencia de incremento de valor debe declararse y acreditarse con las escrituras de adquisición y transmisión. Se trata de una no sujeción expresa, no de una simple exención.

Dos métodos de cálculo

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional español de 2021, existen dos métodos de cálculo alternativos:

1. Método objetivo

El valor del suelo obtenido del valor catastral se multiplica por un coeficiente fijado legalmente, que depende de los años de tenencia.

Fórmula: Valor del suelo × coeficiente (según años de tenencia) × tipo municipal = cuota tributaria

Los ayuntamientos pueden fijar sus propios coeficientes en su ordenanza fiscal, pero no pueden superar los coeficientes máximos legales. Para 8 años de tenencia, el coeficiente máximo legal vigente es de 0,19. Los tipos y coeficientes actuales deben verificarse con el ayuntamiento correspondiente antes de cerrar una venta, ya que pueden modificarse.

2. Método real

En inmuebles con construcción, el incremento de valor real se imputa al terreno solo de forma proporcional. Para ello se utiliza la proporción entre el valor catastral del suelo y el valor catastral total. Los gastos e impuestos de la compra o la venta no son deducibles, con carácter general, para este cálculo de la Plusvalía.

Fórmula: (Precio de venta − precio de compra) × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total) = base imponible; sobre esta se aplica el tipo municipal

Importante: desde la reforma de 2021, el contribuyente puede solicitar que se aplique el incremento de valor real en lugar del método objetivo, cuando este sea inferior. Para ello deben acreditarse los valores de compra y venta. En la práctica, siempre conviene comprobar si el método real resulta más favorable y si debe solicitarse expresamente ante el ayuntamiento.

Tipos impositivos en Mallorca

La Plusvalía es un impuesto puramente municipal — el tipo y los coeficientes varían según el ayuntamiento dentro del límite legal máximo del 30 %. Muchos ayuntamientos de Mallorca se sitúan cerca del tipo máximo legal, pero la carga concreta depende de la ordenanza fiscal correspondiente y de los coeficientes municipales. Los tipos vigentes deben verificarse con el ayuntamiento correspondiente (p. ej. Palma, Calvià) antes de cerrar una venta, ya que pueden modificarse anualmente.

¿Quién paga la Plusvalía en el caso de no residentes?

En una venta realizada por una persona física no residente en España, el comprador tiene la consideración, frente al ayuntamiento, de sustituto del contribuyente. Por tanto, asume la posición obligada para la gestión de la Plusvalía municipal — con independencia de quién soporte el impuesto económicamente. En la práctica, es habitual pactar contractualmente que se retenga del precio de venta un importe estimado de la Plusvalía en el momento de la firma ante notario, o que se garantice de otro modo. No obstante, se trata de un acuerdo de derecho privado entre comprador y vendedor, que debería recogerse expresamente en el contrato de compraventa. Esta regla se aplica a personas físicas no residentes como vendedoras — para otras estructuras de vendedor (p. ej. sociedades) rigen normas distintas.

Tipo de transmisión	Sujeto pasivo habitual	En personas físicas no residentes
Venta (onerosa)	Vendedor	El comprador actúa como sustituto del contribuyente
Herencia/donación (lucrativa)	Adquirente (heredero/donatario)	Adquirente (sin cambios)

Ejemplo práctico: venta en Calvià

Situación: Un matrimonio alemán vende un inmueble adquirido hace 8 años en Calvià. Precio de compra entonces: 500.000 €. Precio de venta actual: 750.000 €. Proporción del suelo en el valor catastral: 40 %, valor catastral total 200.000 € (de los cuales 80.000 € corresponden al valor del suelo).

Método objetivo:

Dato	Valor
Valor del suelo (proporción catastral)	80.000 €
Coeficiente (8 años de tenencia, tabla máxima vigente)	hasta 0,19
Base imponible	80.000 € × 0,19 = 15.200 €
Tipo municipal	30 %
Cuota (método objetivo)	4.560 €

Método real:

Dato	Valor
Incremento de valor total	750.000 € − 500.000 € = 250.000 €
Proporción del suelo (40 %)	100.000 €
Tipo municipal	30 %
Cuota (método real)	30.000 €

En este ejemplo, el método objetivo resulta considerablemente más favorable (4.560 € frente a 30.000 €). Los coeficientes concretos varían según el ayuntamiento y la ordenanza fiscal, y deben verificarse antes de una venta real.

Diferencia entre la Plusvalía y el Modelo 210/211

Los vendedores confunden con frecuencia dos impuestos totalmente independientes:

Impuesto	Qué se grava	Quién lo exige
Plusvalía municipal (IIVTNU)	Incremento de valor del terreno	Ayuntamiento
Modelo 210 (ganancia patrimonial)	Ganancia total de la transmisión (suelo + construcción)	AEAT estatal
Modelo 211	Retención del 3 % a cuenta de la cuota del Modelo 210	AEAT estatal

Ambos impuestos — la Plusvalía y la ganancia patrimonial del Modelo 210 — deben satisfacerse de forma independiente y simultánea. El pago de uno no sustituye al otro.

Plazos

En ventas y otras transmisiones entre vivos, el plazo es, con carácter general, de 30 días hábiles desde la transmisión. En herencias, el plazo es de seis meses desde el fallecimiento y puede prorrogarse, previa solicitud, hasta un año.

Lo que vemos en la práctica

En Fiscaro observamos regularmente los siguientes patrones en las ventas de inmuebles:

1. Se confunden la Plusvalía y la ganancia patrimonial: muchos vendedores dan por hecho que, con la retención del 3 % (Modelo 211), ya está todo cubierto — la Plusvalía se pasa por alto por completo hasta que el ayuntamiento se pone en contacto.

2. No se solicita la no sujeción en ventas con pérdidas: quien vende un inmueble sin que exista un incremento real de valor del terreno suele pagar igualmente la Plusvalía, porque no se declara ni se acredita activamente esta circunstancia.

3. No se comprueba el método de cálculo más favorable: no todos los ayuntamientos calculan automáticamente el método real — conviene hacer una comparación propia y, en su caso, solicitarlo activamente.

¿Qué significa esto en la práctica para los vendedores?

• Antes de vender, comprobar si realmente ha existido un incremento de valor de la parte correspondiente al suelo
• Si no hay incremento de valor: declarar activamente la no sujeción y acreditarla con las escrituras de compra y venta
• Comparar ambos métodos de cálculo y solicitar el método real si resulta más favorable
• Si vende como persona física no residente: aclarar cómo se regula contractualmente entre las partes la obligación de pago (sustituto del contribuyente a cargo del comprador)
• Prever la Plusvalía y el Modelo 210/211 como obligaciones separadas que deben cumplirse en paralelo
• Respetar los plazos: 30 días hábiles en venta, 6 meses en herencia

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Errores frecuentes con la Plusvalía municipal

1. Confundir la Plusvalía con el impuesto sobre las ganancias patrimoniales — son dos impuestos independientes que deben pagarse en paralelo
2. No solicitar la no sujeción en ventas con pérdidas — genera un pago de impuesto innecesario
3. Aceptar solo el método de cálculo objetivo sin comprobar el método real
4. No regular contractualmente la obligación de pago en una venta como no residente — genera disputas entre comprador y vendedor sobre quién asume el coste económico
5. No cumplir el plazo de presentación — genera recargos municipales

Preguntas frecuentes

¿Debo pagar la Plusvalía si vendo el inmueble con pérdidas? No — si no existe un incremento real de valor de la parte correspondiente al suelo, la operación no está sujeta al impuesto. No obstante, esta ausencia de incremento de valor debe declararse activamente y acreditarse con las escrituras de compra y venta.

¿Es la Plusvalía lo mismo que la retención del 3 % en la venta? No. La retención del 3 % (Modelo 211) es un pago a cuenta del impuesto estatal sobre las ganancias patrimoniales (Modelo 210). La Plusvalía municipal es un impuesto local completamente independiente sobre el incremento de valor del terreno.

¿Quién paga la Plusvalía si vendo como no residente? Si vende como persona física no residente en España, el comprador asume su posición frente al ayuntamiento como sustituto del contribuyente. Quién soporta el impuesto económicamente suele acordarse contractualmente entre comprador y vendedor.

¿Puedo elegir qué método de cálculo se aplica? Puede solicitar que se aplique el método real si le resulta más favorable que el método objetivo — para ello debe acreditar los valores de compra y venta y solicitarlo expresamente ante el ayuntamiento.

¿Se paga también la Plusvalía en una herencia? Sí — en una transmisión lucrativa por herencia, el heredero es el sujeto pasivo. Más información en nuestra guía sobre inmuebles heredados.

¿Cuál es el tipo impositivo en Mallorca? Muchos ayuntamientos se sitúan cerca del tipo máximo legal del 30 %. Los tipos y coeficientes exactos deben verificarse con el ayuntamiento correspondiente antes de cerrar una venta.

Fuentes

• Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales, IIVTNU), art. 104–110
• Real Decreto-ley 26/2021 (introduce los dos métodos de cálculo tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021)
• Tribunal Constitucional, sentencia de octubre de 2021 sobre la inconstitucionalidad del método de cálculo anterior
• Ordenanzas fiscales municipales del ayuntamiento correspondiente, p. ej. Palma, Calvià

Conclusión

La Plusvalía municipal es un impuesto independiente y, con frecuencia, pasado por alto al vender una propiedad en Mallorca — independiente del impuesto sobre las ganancias patrimoniales del Modelo 210/211. Quien solicita activamente la no sujeción cuando no existe incremento de valor, y documenta la evolución real del valor para comprobar si el método real es más favorable, puede evitar pagos innecesarios.

Fiscaro le apoya en la gestión continua del Modelo 210 — para la Plusvalía municipal, recomendamos acudir a una gestoría local, ya que el cálculo depende de cada ayuntamiento.

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