Guía Modelo 210
Modelo 211 España: Cómo funciona la retención del 3% en la venta de inmuebles
¿Vende un inmueble en España siendo no residente? Todo sobre el Modelo 211, la retención del 3%, los plazos y cómo recuperar el dinero con el Modelo 210.
¿Debe presentar el Modelo 210?
Modelo 211 España: Cómo funciona la retención del 3% en la venta de inmuebles
Modelo 211 — la respuesta breve
Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador retiene el 3% del precio de compra y abona dicho importe directamente a la Agencia Tributaria (AEAT). Esto es la denominada retención — un pago a cuenta del impuesto español sobre la ganancia patrimonial del vendedor. El Modelo 211 es el formulario con el que el comprador documenta este ingreso. La retención no es un impuesto definitivo. El vendedor puede recuperar los importes retenidos en exceso, previa comprobación por la AEAT, a través del Modelo 210.
De un vistazo
- El comprador retiene el 3% del precio de compra
- El comprador presenta el Modelo 211 — plazo: en el plazo de un mes desde la escritura
- El vendedor presenta el Modelo 210 — plazo: tres meses desde el vencimiento del plazo del Modelo 211
- Retención = pago a cuenta, no impuesto definitivo
- Devolución posible si la deuda tributaria es inferior a la retención
Por qué existe la retención
La AEAT se enfrenta a un problema estructural: los no residentes venden su inmueble en España, cobran el precio — y después se marchan al extranjero. Recaudar el impuesto sobre la ganancia patrimonial resultaría complejo y a menudo infructuoso.
La solución: el comprador responde. Debe retener el 3% del precio acordado y abonarlo a la AEAT mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura. Si no lo hace, puede ser requerido personalmente por el importe no ingresado — hasta el límite de la retención obligatoria.
Esto no es una cuestión menor. En una villa valorada en 2 millones de euros, hablamos de una responsabilidad personal potencial del comprador de 60.000 euros.
Quién paga qué — y cuándo
El comprador retiene el 3% del precio e ingresa dicho importe en la AEAT. Económicamente, esto reduce el importe que recibe el vendedor — quien percibe en el notario solo el 97% del precio acordado.
Plazo Modelo 211: En el plazo de un mes desde la fecha de la escritura.
Plazo Modelo 210: El vendedor debe declarar la ganancia patrimonial en los tres meses siguientes al vencimiento del plazo de un mes del Modelo 211 — es decir: si la escritura fue el 15 de marzo, el plazo para el Modelo 210 vence el 15 de julio.
Quiénes están afectados: Todos los vendedores con residencia fiscal fuera de España. Los ciudadanos de la UE con residencia fiscal en España están exentos.
Ejemplo práctico: Villa en Port d'Andratx
Una propietaria alemana — residente fiscal en Múnich, propietaria de una villa en Port d'Andratx desde hace 12 años — vende a un comprador belga por 2.400.000 €.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra acordado | 2.400.000 € |
| Retención 3% | 72.000 € |
| Pago a la vendedora | 2.328.000 € |
El comprador transfiere 72.000 € a la AEAT mediante el Modelo 211 — en el plazo de un mes desde la escritura.
La vendedora adquirió el inmueble en su día por 1.200.000 €. El coste total de adquisición, incluidos los gastos de compra deducibles (notaría, ITP, registro de la propiedad, honorarios de agencia en la compra), ascendió a 1.320.000 €. La ganancia patrimonial sujeta a tributación, tras deducir todos los gastos reconocidos, es de aproximadamente 900.000 €. La retención de 72.000 € se deduce íntegramente de la deuda tributaria final.
Si la vendedora hubiera podido acreditar mayores gastos, la retención podría superar la deuda tributaria real — dando lugar a una devolución previa comprobación por la AEAT.
Errores frecuentes — y lo que cuestan
Error 1: El comprador olvida realizar el ingreso. Ocurre con más frecuencia de lo que se podría pensar — habitualmente cuando la operación se tramita sin notario o gestor con experiencia. Consecuencia: el comprador puede ser requerido personalmente por el importe no ingresado. Lista tras la compra de un inmueble en España →
Error 2: El vendedor cree que el impuesto queda saldado con la retención. La retención es un pago a cuenta — no el impuesto definitivo. El vendedor debe presentar el Modelo 210 en los tres meses siguientes al vencimiento del plazo del Modelo 211. No hacerlo conlleva recargos: el 1% mensual durante los primeros 12 meses, y a partir del mes 13, el 15% más intereses de demora (art. 27 LGT).
Error 3: No solicitar la devolución. Si la deuda tributaria real es inferior a la retención, el vendedor tiene derecho a la devolución — previa comprobación por la AEAT. Muchos no la solicitan. Con una retención de 72.000 € y una deuda de 40.000 €, se dejan 32.000 € sin recuperar.
Error 4: No declarar los gastos de adquisición. Notaría, ITP, registro, honorarios de agencia en la compra — todos estos gastos incrementan el valor de adquisición y reducen la ganancia sujeta a tributación. Sin la documentación, se paga de más.
Lo que vemos en la práctica
En el suroeste de Mallorca — Port d'Andratx, Camp de Mar, Bendinat — las solicitudes de devolución de la retención son el motivo más frecuente por el que los vendedores buscan asesoramiento fiscal tras la firma de la escritura. No porque desconozcan la retención, sino porque es en el notario cuando comprenden: "¿Y qué ocurre ahora con ese dinero?"
El caso típico: una propietaria alemana o austriaca, precio de venta entre 1,5 y 3 millones de euros, ha vendido con ganancia patrimonial. Recuperar la diferencia es algo habitual — y sin embargo, muchos presentan la solicitud de devolución con retraso o no la presentan en absoluto.
💡 Consejo para vendedores: En el notario se retuvieron el 3% — ¿cuánto puede reclamar a la AEAT? → Compruebe su devolución ahora
Qué significa esto en la práctica
Como vendedor:
- Percibirá solo el 97% del precio en el notario
- Plazo Modelo 210: tres meses tras el vencimiento del plazo del Modelo 211
- Si su deuda tributaria es inferior a la retención: solicite la devolución
- Reúna toda la documentación sobre gastos de adquisición antes de la firma
Como comprador de un inmueble a un no residente:
- Está legalmente obligado a retener el 3% e ingresarlo mediante el Modelo 211
- Plazo: en el plazo de un mes desde la escritura
- El incumplimiento puede acarrear responsabilidad personal
Modelo 210 vs. Modelo 211 — ¿qué es cada uno?
| Formulario | ¿Quién lo presenta? | Finalidad |
|---|---|---|
| Modelo 211 | El comprador | Ingreso de la retención del 3% en la AEAT |
| Modelo 210 | El vendedor | Declaración de la ganancia patrimonial; solicitud de devolución |
Ambos formularios están vinculados: el Modelo 211 del comprador es la base para la deducción en el Modelo 210 del vendedor. Sin el NRC (Número de Referencia Completo) del justificante de pago del comprador, la deducción no puede tramitarse. El vendedor debe solicitar este documento activamente al comprador.
Tipo impositivo sobre la ganancia patrimonial
La tributación de la ganancia patrimonial se rige por las disposiciones del IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Difiere de la tributación de las rentas corrientes — en arrendamiento y renta imputada, los residentes en la UE/EEE tributan al 19% y los residentes en terceros países al 24%. La retención del 3% ya practicada se deduce íntegramente de la deuda tributaria final. Para el cálculo de la deuda tributaria concreta sobre la ganancia patrimonial, recomendamos consultar a un asesor fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Debo retener realmente el 3% como comprador, aunque conozca personalmente al vendedor? Sí. La obligación de retención es independiente de la relación personal entre comprador y vendedor. La única excepción: el vendedor tiene su residencia fiscal en España.
¿Cuánto tarda la AEAT en efectuar la devolución? Dependiendo de la complejidad del caso y de la carga de trabajo de la AEAT, una devolución puede tardar varios meses o bien más de un año. No existe un plazo legal de resolución.
¿Qué ocurre si no presento el Modelo 210 tras la venta? La AEAT puede exigir la diferencia — más los recargos desde el primer mes tras el vencimiento del plazo (art. 27 LGT). Pueden imponerse sanciones adicionales en función del caso concreto.
¿Se aplica la retención también en donaciones o herencias? No — la retención del 3% afecta exclusivamente a las transmisiones onerosas (compraventa). Las donaciones y herencias están sujetas a normativa diferente.
Preguntas relacionadas
Más errores frecuentes del Modelo 210: → Los 12 errores más frecuentes del Modelo 210
Fuentes
- Art. 25 IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, RDLeg 5/2004)
- Art. 27 LGT (Ley General Tributaria, Ley 58/2003) — recargos por presentación extemporánea
- AEAT: Modelo 211 — Retención en la adquisición de bienes inmuebles a no residentes
- AEAT: Modelo 210 — IRNR, no residentes sin establecimiento permanente
Conclusión
La retención no es un detalle burocrático — es una suma considerable. En una operación de lujo típica en el suroeste de Mallorca, hablamos de entre 45.000 y 90.000 euros retenidos en el notario.
El vendedor que no liquida a tiempo deja dinero — o paga recargos innecesarios. El comprador que incumple el plazo puede ser requerido personalmente.
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Hanns-Christopher Deppe
Fundador de Fiscaro · Economista Inmobiliario & Ing. Industrial (Dipl.) · Agente en Mallorca
Hanns-Christopher lleva más de 15 años viviendo en Mallorca y ha asesorado a cientos de no residentes en su situación fiscal en España. Fundó Fiscaro para simplificar al máximo el proceso del Modelo 210.
Este artículo tiene carácter meramente informativo y no sustituye al asesoramiento fiscal individualizado. Para una valoración adaptada a su situación concreta, le recomendamos consultar con un asesor fiscal o gestoría cualificada.
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