Guía Modelo 210
Modelo 210 Suiza: Obligaciones fiscales para propietarios residentes en Suiza
¿Es usted residente fiscal en Suiza y propietario de un inmueble en España? Así funciona el Modelo 210 como residente de un tercer país — con el tipo del 24 %, el estado legal actual sobre la deducción de gastos y un ejemplo práctico.
¿Debe presentar el Modelo 210?
Modelo 210 Suiza — La respuesta rápida
Las personas con residencia fiscal en Suiza son tratadas como residentes de un tercer país a efectos del Modelo 210 — Suiza no pertenece ni a la UE ni al EEE. Esto conlleva un tipo impositivo del 24 % en lugar del 19 %. En el caso del alquiler, la normativa vigente y la práctica de la AEAT aplican la tributación sobre base bruta sin deducción de gastos — si bien una sentencia de la Audiencia Nacional de julio de 2025 cuestiona esta práctica. Por ello, el Modelo 210 resulta generalmente más caro para residentes en Suiza que para residentes en la UE con ingresos idénticos.
Por qué Suiza es un tercer país a efectos fiscales
Suiza no es un Estado miembro de la UE ni forma parte del Espacio Económico Europeo (EEE). Para el impuesto español sobre la renta de no residentes, lo determinante es exclusivamente la residencia fiscal — no la proximidad geográfica a la UE, ni los acuerdos bilaterales entre Suiza y la UE en otros ámbitos (p. ej. la libre circulación de personas).
Las personas con residencia fiscal en Suiza no son tratadas, en general, como residentes de la UE/EEE a efectos del Modelo 210. Esto se aplica con independencia de la nacionalidad: un ciudadano alemán con residencia fiscal en Suiza es tratado fiscalmente como residente de un tercer país — mientras que un ciudadano suizo con residencia en Alemania es tratado como residente de la UE.
Tipos impositivos comparados
| Residencia fiscal | Tipo impositivo |
|---|---|
| UE / EEE (p. ej. Alemania, Austria, Países Bajos) | 19 % |
| Suiza y otros terceros países (p. ej. Reino Unido, EE. UU.) | 24 % |
Esta diferencia se aplica a ambos tipos de uso — tanto en el uso propio (renta imputada) como en el alquiler.
Uso propio: renta imputada para residentes en Suiza
Para un inmueble destinado exclusivamente al uso propio, se aplica la misma lógica de cálculo que para residentes en la UE — solo con un tipo impositivo más alto:
Valor catastral × Factor (1,1 % o 2,0 %) × 24 % = Cuota tributaria
El factor (1,1 % o 2,0 %) depende del estado de revisión catastral y es independiente de la residencia fiscal — solo el tipo impositivo difiere.
Si el inmueble se alquila solo parcialmente, deberá declararse adicionalmente la renta imputada de forma proporcional por los días restantes del año en los que estuvo vacío o se destinó a uso propio.
Alquiler: tributación sobre base bruta — con una importante novedad jurídica
Conforme a la redacción de la Ley del IRNR y a la práctica actual de la AEAT, los residentes de terceros países — incluidos los residentes en Suiza — tributan, en general, sobre base bruta por sus rentas de alquiler, sin posibilidad de deducir gastos:
| Residencia fiscal | Base imponible (práctica actual de la AEAT) |
|---|---|
| UE / EEE | Rendimiento neto (tras deducción de gastos) |
| Suiza y otros terceros países | Rendimiento bruto (sin deducción de gastos según la práctica actual) |
⚠️ Novedad jurídica actual (sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025, ECLI:ES:AN:2025:3630):
La Audiencia Nacional resolvió que los arrendadores residentes en terceros países también deberían poder deducir los gastos directamente relacionados con el alquiler — al considerar que limitar esta posibilidad a los residentes de la UE/EEE vulnera la libre circulación de capitales (art. 63 TFUE).
Importante: esta sentencia todavía no constituye jurisprudencia consolidada del más alto tribunal. Conforme a la normativa vigente y a la interpretación pública de la AEAT, sigue debiendo asumirse la tributación sobre base bruta. Incertidumbre adicional: la doctrina especializada señala que la cláusula de standstill del art. 64.1 TFUE podría ser relevante en procedimientos posteriores para terceros países y determinadas inversiones, incluidos los inmuebles. La sentencia constituye, por tanto, un argumento sólido, pero no una base exenta de riesgo para asumir con carácter general la tributación neta. Si un contribuyente puede reclamar la deducción de gastos en un caso concreto invocando esta sentencia, debe valorarse de forma individualizada.
Ejemplo práctico: apartamento vacacional en Palma (alquiler)
Situación: Un matrimonio con residencia fiscal en Zúrich alquila un apartamento vacacional en Palma a través de una plataforma. Ambos poseen un 50 % cada uno.
Escenario A — práctica actual de la AEAT (tributación bruta):
| Dato | Valor |
|---|---|
| Rendimiento bruto (anual) | 20.000 € |
| Deducción de gastos | 0 € (práctica actual de la AEAT) |
| Cuota total (24 %) | 4.800 € |
| Cuota por persona (50/50) | 2.400 € |
Escenario B — con deducción de gastos invocando SAN 3630/2025 (jurídicamente no consolidado):
| Dato | Valor |
|---|---|
| Rendimiento bruto (anual) | 20.000 € |
| Gastos directamente imputables (estimados) | 5.000 € |
| Rendimiento neto | 15.000 € |
| Cuota total (24 %) | 3.600 € |
| Cuota por persona (50/50) | 1.800 € |
| Diferencia posible respecto al escenario A | 1.200 € |
El escenario B presupone que los gastos son directamente imputables al alquiler y puede requerir una justificación separada o un procedimiento de rectificación ante la AEAT, ya que esta práctica todavía no es la habitual.
Dado que cada copropietario declara su parte por separado, cada cónyuge presenta su propia declaración del Modelo 210.
¿Qué plazos se aplican?
Uso propio (renta imputada):
- Desde el ejercicio 2026: presentación del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente
- Hasta el ejercicio 2025: presentación del 1 de enero al 31 de diciembre del año siguiente
- Con domiciliación: hasta el 23 de diciembre en lugar del 31 de diciembre
Alquiler — agrupación anual:
- Hasta el ejercicio 2025: en general del 1 al 20 de enero del año siguiente
- Desde el ejercicio 2026: en general del 1 al 20 de abril del año siguiente — con domiciliación, el plazo se reduce del 1 al 15 de abril
Alquiler — declaración separada (año de transición 2026): los plazos varían según el devengo — consulte nuestra guía de plazos para la tabla completa de transición.
La nacionalidad o la residencia fiscal no modifican los plazos — solo el tipo impositivo y la base imponible.
¿Qué significa esto en la práctica para los residentes en Suiza?
- En uso propio: mayor cuota que para residentes en la UE con el mismo valor catastral (24 % en lugar de 19 %)
- En alquiler: actualmente tributación bruta sin deducción de gastos — con una novedad jurídica que podría ser relevante en el futuro
- Los gastos deducibles deberían documentarse igualmente — para el propio cálculo y por si la situación jurídica se aclara
- Conforme al CDI España-Suiza (art. 6), España tiene el derecho primario de imposición sobre el inmueble — la obligación fiscal española no se ve afectada por ello
Confusiones frecuentes entre residentes en Suiza
Carga tributaria subestimada en el alquiler: la lógica de tributación neta habitual en Suiza o en países de la UE no es trasladable a la regla española para terceros países — la práctica actual de la AEAT calcula sobre base bruta.
Confusión con ciudadanos de la UE: dado que Suiza está estrechamente vinculada a la UE mediante la libre circulación de personas y Schengen, algunos propietarios asumen erróneamente que también serán tratados fiscalmente como ciudadanos de la UE. Esto no es así en el Modelo 210.
¿Cuánto paga de impuesto? Calcúlelo ahora
La carga tributaria real depende de su tipo de uso, de los ingresos por alquiler o del valor catastral, y de su cuota de titularidad. Nuestra calculadora aplica automáticamente el tipo impositivo correcto para terceros países.
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Comparativa: presentación propia, gestoría o Fiscaro
| Opción | Esfuerzo típico | Apoyo |
|---|---|---|
| Presentación propia (portal AEAT) | Alto | Sin revisión individual |
| Gestoría / asesor fiscal | Bajo para el cliente | Asesoramiento individual posible |
| Fiscaro | Bajo | Proceso digital guiado para casos estándar |
En situaciones complejas — especialmente al reclamar gastos de alquiler como residente de un tercer país invocando jurisprudencia reciente — puede ser necesaria una revisión fiscal individualizada.
Errores frecuentes entre residentes en Suiza
- Aplicación incorrecta del tipo del 19 % — al equiparar Suiza con la UE
- Deducción de gastos sin más en el alquiler — sin tener en cuenta que esta práctica no está jurídicamente consolidada
- Confusión con vecinos alemanes o austriacos — en copropiedad con distinta residencia fiscal, cada propietario se rige por sus propias reglas
- Interpretación incorrecta del CDI Suiza-España — el convenio regula principalmente cómo se evita la doble imposición en Suiza, no la obligación fiscal española en sí
Preguntas frecuentes
¿Debo presentar el Modelo 210 cada año como residente en Suiza, aunque no alquile el inmueble? Sí. En caso de uso propio se genera la renta imputada, que debe declararse anualmente, con independencia de si se han obtenido ingresos por alquiler.
¿Por qué pago más impuesto como residente en Suiza que mi vecino alemán con el mismo inmueble? Porque Suiza se considera un tercer país a efectos del impuesto español sobre no residentes — no un Estado miembro de la UE/EEE. Esto conlleva un tipo impositivo más alto (24 % en lugar de 19 %) y, en el alquiler, la tributación bruta actual.
¿Puedo deducir gastos? Conforme a la normativa vigente y a la práctica de la AEAT, no. Sin embargo, una sentencia de la Audiencia Nacional de julio de 2025 resolvió que los residentes de terceros países deberían poder deducir los gastos directamente relacionados con el alquiler. Esta jurisprudencia todavía no está consolidada por el más alto tribunal y actualmente no es aplicada por la AEAT — los afectados deberían, por tanto, seguir previendo la tributación bruta.
Tengo nacionalidad alemana pero vivo en el cantón de Zúrich. ¿Qué tipo impositivo se me aplica? El tipo del 24 % para terceros países. Para la Hacienda española, la nacionalidad es irrelevante — lo determinante es la residencia fiscal en el momento del devengo de la renta, o el 31 de diciembre en el caso del uso propio.
¿Cambia esto por el convenio de doble imposición? El CDI establece, conforme al principio de situación del bien, que España tiene el derecho primario de imposición sobre el inmueble. No elimina la obligación fiscal española. Cómo se considera esta renta a efectos fiscales en Suiza debe revisarse con un asesor fiscal suizo.
¿Qué ocurre si no cumplo el plazo? Se aplican los mismos recargos que para todos los no residentes: un recargo porcentual que aumenta con la duración del retraso (actualmente 1 % más 1 punto porcentual adicional por cada mes completo, alcanzando el 15 % más intereses de demora a partir de los 12 meses).
¿Cuánto tarda la presentación con Fiscaro? La duración depende del tipo de uso, del número de propietarios y de la disponibilidad completa de la documentación. Con los datos completos, la introducción suele ser posible en pocos minutos.
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 5/2004 (LIRNR), art. 24, 25
- Orden HAC/623/2026 (plazos desde el ejercicio 2026)
- Nota de la AEAT de 2 de julio de 2026 sobre los nuevos plazos de presentación
- Audiencia Nacional, sentencia de 28 de julio de 2025, ECLI:ES:AN:2025:3630
- TEAC, resolución de 20 de marzo de 2024, RG 00/00800/2021 (tipo del 24 % para contribuyentes residentes en Suiza)
- Convenio de doble imposición España-Suiza, art. 6
Conclusión
Para los propietarios residentes en Suiza de un inmueble en España rige lo siguiente: tipo impositivo más alto (24 %), tributación bruta actual en el alquiler sin deducción de gastos — si bien la situación jurídica está evolucionando tras una reciente sentencia. Los plazos son los mismos que para el resto de no residentes. La lógica de terceros países suele subestimarse — precisamente porque Suiza está estrechamente vinculada a la UE en muchos otros ámbitos.
Fiscaro aplica correctamente la tributación vigente para terceros países y sigue de cerca novedades jurídicas como la sentencia de la Audiencia Nacional.
Hanns-Christopher Deppe
Fundador de Fiscaro · Economista Inmobiliario & Ing. Industrial (Dipl.) · Agente en Mallorca
Hanns-Christopher lleva más de 15 años viviendo en Mallorca y ha asesorado a cientos de no residentes en su situación fiscal en España. Fundó Fiscaro para simplificar al máximo el proceso del Modelo 210.
Este artículo tiene carácter meramente informativo y no sustituye al asesoramiento fiscal individualizado. Para una valoración adaptada a su situación concreta, le recomendamos consultar con un asesor fiscal o gestoría cualificada.
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