Modelo 210: ¿Deducción de gastos para residentes en Reino Unido y Suiza tras la SAN 3630/2025?

La Audiencia Nacional cuestiona la denegación de la deducción de gastos de alquiler a no residentes de terceros países (SAN 3630/2025). Qué significa para propietarios en Reino Unido, Suiza y EE. UU. — ejemplo práctico, cláusula standstill y recomendaciones.

Fecha: julio 2026

Semáforo:

Documentar todos los gastos rigurosamente a partir de ahora
Revisar ejercicios no prescritos para evaluar el potencial de rectificación
No declarar unilateralmente sobre base neta sin revisión legal individualizada

¿Deducción de gastos para propietarios no comunitarios? La respuesta breve

Los residentes fiscales en terceros países (p. ej. Reino Unido, Suiza o EE. UU.) deben, conforme al texto legal vigente, seguir tributando por sus rendimientos brutos de alquiler en el Modelo 210. Una sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025 (SAN 3630/2025, Rec. 636/2021) cuestiona esta desigualdad de trato desde la perspectiva del Derecho de la Unión. El caso se refería a una contribuyente con residencia fiscal en EE. UU. y rendimientos de alquiler de un inmueble en Barcelona (periodos impositivos 2016–2018).

Importante: Si la deducción de gastos es ejecutable en un caso concreto depende del desarrollo procesal posterior y aún no ha sido confirmada por el Tribunal Supremo. La sentencia constituye un argumento sólido para solicitudes de rectificación de ejercicios no prescritos — pero no una autorización general para todos los propietarios residentes en Reino Unido, Suiza o EE. UU.

Por qué es relevante

Hasta ahora, la declaración del Modelo 210 por alquiler se rige por una distinción clara establecida por ley (art. 24.6 LIRNR):

Propietarios con residencia fiscal en la UE/EEE tributan por sus rendimientos netos — reparaciones, intereses, gastos de gestión y conceptos similares reducen la base imponible.
Propietarios con residencia fiscal en terceros países — entre ellos los residentes en Reino Unido desde el Brexit, así como los residentes en Suiza o EE. UU. — deben conforme al texto legal tributar por sus rendimientos brutos, sin deducción de gastos.

En una vivienda vacacional con gastos recurrentes de mantenimiento, esta diferencia puede suponer varios cientos de euros al año. La sentencia de la Audiencia Nacional cuestiona esta desigualdad de trato desde la perspectiva del Derecho de la Unión — sin eliminarla aún por vía legislativa.

Base jurídica: ¿Qué decidió la Audiencia Nacional?

La demandante, con residencia fiscal en EE. UU., declaró rendimientos de alquiler de un inmueble en Barcelona correspondientes a los ejercicios 2016 a 2018 mediante el Modelo 210. La administración tributaria española y, en un primer momento, también el TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central) denegaron la deducción de sus gastos — invocando el art. 24.6 de la Ley del IRNR, que limita expresamente la deducción a contribuyentes residentes en la UE o el EEE con intercambio efectivo de información.

La Audiencia Nacional discrepó. A juicio del tribunal, en el caso concreto enjuiciado no estaba justificado denegar la deducción de gastos cuando existe un vínculo económico directo y acreditable entre los gastos y los rendimientos de alquiler. Los magistrados se apoyaron de forma central en el art. 63 TFUE (libre circulación de capitales), que conforme a la jurisprudencia consolidada del TJUE también se aplica frente a terceros países. La demandante invocó además la cláusula de no discriminación del Convenio de Doble Imposición España–EE. UU.

Incertidumbre jurídica que conviene conocer: La denominada cláusula standstill (art. 64.1 TFUE) permite a los Estados miembros de la UE mantener restricciones a la circulación de capitales frente a terceros países que ya existieran el 31 de diciembre de 1993 y afecten a inversiones directas — incluidas las inversiones inmobiliarias. La restricción general a la deducción para arrendadores no residentes existía efectivamente en España antes de esa fecha (art. 18 de la Ley 18/1991). Sin embargo, lo que permanece abierto, según comentaristas especializados, es otra cuestión: si el arrendamiento de un inmueble constituye en el caso concreto una "inversión directa" a efectos de la cláusula — y precisamente eso no fue examinado en profundidad en el procedimiento ante la Audiencia Nacional. Esta cuestión será probablemente el punto central de controversia si el caso llega al Tribunal Supremo; algunos especialistas consideran incluso probable una cuestión prejudicial ante el TJUE. La sentencia es, por tanto, relevante y orientadora, pero aún no constituye una posición jurídica definitiva ni exenta de riesgo.

Explicado de forma sencilla: La cláusula standstill es una especie de protección de las normas existentes. La UE dice en esencia: la libre circulación de capitales se aplica en general también frente a terceros países — pero si una restricción ya existía antes de 1994 y se refiere a inversiones directas, un país puede mantenerla. Si un apartamento vacacional en alquiler cuenta como "inversión directa" en este sentido es exactamente el punto que ni la Audiencia Nacional ni ningún otro tribunal ha resuelto de forma concluyente hasta la fecha.

Ejemplo práctico: Mallorca

Comparativa de escenarios: propietario con residencia fiscal en Suiza, alquiler en Port Andratx

Residencia fiscal: Suiza (tercer país → tipo impositivo del 24 %)
Inmueble: apartamento vacacional en Port Andratx, arrendado durante todo el año
Ingresos anuales por alquiler: 18.000 €
Gastos documentados y directamente imputables (mantenimiento, gestión, impuestos municipales): 4.000 €

Situación legal vigente conforme al texto de la ley (base bruta): Base imponible = 18.000 € → Cuota = 18.000 € × 24 % = 4.320 €

Escenario hipotético, si la argumentación de la SAN 3630/2025 resulta aplicable al propio caso (base neta): Base imponible = 18.000 € − 4.000 € = 14.000 € → Cuota = 14.000 € × 24 % = 3.360 €

Diferencia en el ejemplo: 960 € al año — puramente hipotético, en caso de que la argumentación sea aplicable al caso propio y se confirme en la vía de recurso. En varios ejercicios no prescritos, la diferencia potencial es proporcionalmente mayor.

Nota: El tipo impositivo del 24 % no se ve afectado por esta sentencia — se trata exclusivamente de la base imponible (bruta frente a neta), no del tipo impositivo.

Errores frecuentes / Qué sale mal

Error 1: Los propietarios dan por hecho que la sentencia se aplica de forma automática y generalizada a todos los casos de terceros países — en realidad, la Audiencia Nacional resolvió un caso concreto individual, y la AEAT no aplica el criterio de oficio.
Error 2: Se presentan solicitudes de rectificación sin justificantes adecuados de los gastos — sin un vínculo económico directo y documentado con el alquiler, la solicitud es rechazada habitualmente.
Error 3: Confusión con el tipo impositivo — la sentencia no modifica el tipo del 24 % para residentes en terceros países, sino que afecta únicamente a la base imponible.
Error 4: Se pasa por alto la problemática del standstill (art. 64 TFUE) — precisamente la cuestión abierta de si el arrendamiento constituye una "inversión directa" es el punto en el que una decisión posterior podría invertirse.

Desde la práctica con alquileres de terceros países

En los casos de alquiler con componente de tercer país se observa un patrón recurrente: los propietarios a menudo solo perciben la desventaja del principio de tributación bruta cuando comparan su carga fiscal con la de un vecino residente en la UE. Y muchos desconocen que una rectificación retroactiva (rectificación de autoliquidación) es posible con carácter general para ejercicios no prescritos — siempre que los gastos estén debidamente documentados.

¿Me afecta esta sentencia? → Consulte la comparativa de escenarios

¿Es usted residente fiscal en Reino Unido, Suiza u otro tercer país y alquila un inmueble en Mallorca? → Compruebe en pocos minutos cómo difiere su carga tributaria en ambos escenarios.

→ Calculadora del Modelo 210

El cálculo muestra una comparativa de escenarios a título orientativo. Si debe solicitarse una deducción de gastos en un caso concreto de tercer país es una cuestión jurídica — Fiscaro recomienda actualmente una revisión fiscal individualizada.

¿Qué significa esto en la práctica para los propietarios?

Para propietarios con residencia fiscal en terceros países y rendimientos de alquiler en España, esto significa:

Merece la pena documentar rigurosamente los gastos corrientes (reparaciones, gestión, impuestos locales) a partir de ahora — con independencia del resultado de un posible recurso de casación.
Una revisión de los ejercicios no prescritos (plazo general de prescripción de la LGT: cuatro años desde el fin del plazo de declaración correspondiente, sin perjuicio de plazos especiales en casos particulares) puede resultar conveniente cuando los gastos deducibles son significativos.
Hasta la resolución definitiva por el Tribunal Supremo, cada solicitud de rectificación debe valorarse individualmente — las expectativas generalizadas están fuera de lugar.

Todos los plazos vigentes de un vistazo: Plazos del Modelo 210

Comparativa: Texto legal vigente vs. escenario posible tras la SAN 3630/2025

	Propietarios residentes UE/EEE	Propietarios residentes en terceros países (texto legal)	Propietarios residentes en terceros países (escenario tras SAN 3630/2025)
Base imponible	Neta (tras gastos)	Bruta (sin deducción de gastos)	Bruta sigue siendo obligatoria por ley; neta actualmente solo ejecutable por vía de recurso individual
Tipo impositivo	19 %	24 %	24 % (sin cambios)
¿Devolución posible?	–	–	Sí, para ejercicios no prescritos, sujeto a revisión caso por caso
Seguridad jurídica	consolidada	consolidada (texto legal)	sin confirmar por el Tribunal Supremo; cuestión del standstill (art. 64 TFUE) abierta

Preguntas frecuentes

¿Se aplica la sentencia también a propietarios residentes en Reino Unido o Suiza, y no solo al caso de EE. UU.? La sentencia se refiere a una contribuyente con residencia fiscal en EE. UU. La argumentación subyacente no se limita en principio a los casos de EE. UU., pero una afirmación definitiva para los casos de Reino Unido o Suiza solo llegará con jurisprudencia adicional.

¿Debo presentar inmediatamente una solicitud de rectificación? No necesariamente de forma inmediata, pero conviene tener presente el plazo de prescripción: las solicitudes de rectificación son, con carácter general, posibles solo para los últimos cuatro ejercicios no prescritos (art. 66 LGT).

¿Cambia mi tipo impositivo del 24 % al 19 %? No. La sentencia afecta exclusivamente a la deducción de gastos (base imponible), no al tipo impositivo.

¿Qué es la cláusula standstill y por qué es importante? El art. 64.1 TFUE permite a los Estados miembros de la UE mantener restricciones a la circulación de capitales frente a terceros países que ya existieran el 31.12.1993 en materia de inversiones directas. Queda abierto si un inmueble en alquiler constituye una inversión directa a estos efectos — este punto no fue examinado en profundidad en el procedimiento y probablemente será el argumento más probable de impugnación en un eventual recurso de casación.

¿Se aplica la sentencia también al alquiler vacacional a través de plataformas como Airbnb o Booking.com? La sentencia no distingue por canal de comercialización. La cuestión subyacente (deducción de gastos sobre rendimientos de alquiler) afecta en principio a cualquier forma de arrendamiento, con independencia de la plataforma de reserva — pero aún no existe un pronunciamiento explícito sobre el alquiler de corta duración.

¿Qué gastos podrían ser deducibles en concreto? Conforme a la práctica existente para residentes en la UE/EEE, típicamente reparaciones, gastos de gestión, intereses, seguros y conceptos comparables con un vínculo directo y acreditable con el arrendamiento — la revisión individual sigue siendo necesaria.

Fuentes

Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Segunda, Sentencia de 28.07.2025, Rec. 636/2021 (SAN 3630/2025)
Art. 24.6 Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)
Art. 63 y art. 64.1 TFUE (Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea)
Art. 66 Ley General Tributaria (LGT)

Conclusión

La sentencia de la Audiencia Nacional es un hito significativo para los residentes en terceros países — pero aún no constituye una posición jurídica definitiva mientras la cuestión del standstill no sea resuelta por el Tribunal Supremo. Quien resida fiscalmente en Reino Unido, Suiza u otro tercer país y alquile un inmueble en Mallorca debería seguir la evolución y documentar rigurosamente los gastos a partir de ahora.

→ Compruebe con la calculadora de Fiscaro cómo difiere su declaración del Modelo 210 bajo ambos supuestos.

Christopher Deppe Fundador de Fiscaro Economista Inmobiliario | Dipl.-Wirtschaftsingenieur (FH) Director General, DC Finest Real Estate Mallorca Más de 15 años de actividad en Mallorca