Modelo 210 en la venta de inmuebles: ¿Cuántas declaraciones necesito con garaje, trastero y cotitularidad?

¿Ha vendido un piso con garaje y trastero en una sola escritura? El TEAC aclara: una declaración del Modelo 210 por cada unidad catastral. Excepción conyugal, reparto del precio y ejemplo práctico en Mallorca.

¿Cuántas declaraciones del Modelo 210 en la venta de inmuebles? La respuesta breve

El TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central) ha aclarado mediante Resolución 05607/2020, de 24.07.2023, lo siguiente: cuando en una escritura pública se transmiten varios inmuebles con distintas referencias catastrales, debe presentarse una declaración separada del Modelo 210 por cada referencia catastral. Esto se aplica también cuando varios inmuebles constan bajo una referencia catastral común pero constituyen unidades independientes conforme al derecho registral y catastral — incluidas expresamente las cuotas indivisas en garajes y trasteros. Para matrimonios en los que ambos cónyuges son no residentes y poseen conjuntamente un inmueble, una norma específica (art. 2 de la Orden EHA/3316/2010, a la que el TEAC se refiere en su fundamentación) permite presentar una declaración conjunta por inmueble en lugar de una declaración separada por cónyuge. Nota: en la práctica, esto presupone habitualmente la titularidad conjunta a partes iguales o en régimen de sociedad conyugal de bienes — en caso de participaciones desiguales, debe valorarse caso por caso si la excepción resulta aplicable.

Por qué es relevante

Al vender un inmueble en España, los vendedores no residentes deben declarar la ganancia patrimonial mediante el Modelo 210. El comprador retiene el 3 % del precio de venta y lo ingresa en la AEAT mediante el Modelo 211 — como pago a cuenta del impuesto sobre la ganancia del vendedor. En la práctica surgen dos preguntas frecuentes que, antes de esta resolución del TEAC, no siempre se respondían de forma uniforme:

Quien vende varios inmuebles simultáneamente o en un corto intervalo (p. ej. una vivienda con garaje y trastero registrados por separado en el catastro) — ¿debe presentar una o varias declaraciones?
Quien posee un inmueble conjuntamente con su cónyuge y ambos son no residentes — ¿deben declarar por separado, o basta una declaración conjunta?

Para vendedores con varios objetos (p. ej. inmueble principal más plazas de garaje registradas por separado), el número de declaraciones necesarias puede afectar directamente a los costes, el esfuerzo y la devolución de la retención del 3 %.

Base jurídica: ¿Qué decidió el TEAC?

El caso afectaba a un vendedor no residente que, al vender un inmueble, transmitió una vivienda junto con un trastero y una plaza de garaje y presentó inicialmente una sola declaración del Modelo 210. Dado que el garaje y el trastero fueron declarados con retraso, el vendedor fue sancionado por la AEAT. El TEAC confirmó: efectivamente se requerían varias declaraciones separadas, no una sola conjunta.

El TEAC estableció dos principios (criterio, resumido): primero, cuando existen distintas referencias catastrales, debe presentarse una declaración separada del Modelo 210 por cada referencia. Segundo, esto se aplica también cuando varios inmuebles constan bajo una única referencia catastral, siempre que conforme al derecho registral y catastral constituyan "bienes inmuebles" independientes — expresamente incluidas las cuotas indivisas en garajes y trasteros (art. 6 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, art. 21 RD 417/2006). El TEAC confirma así una línea ya mantenida anteriormente (resoluciones de 22.09.2023 y 22.04.2021).

Excepción conyugal, correctamente encuadrada: El art. 2 de la Orden EHA/3316/2010 (la norma que regula los formularios del Modelo 210) prevé que, cuando se transmite un inmueble en titularidad conjunta de un matrimonio en el que ambos cónyuges son no residentes, puede presentarse excepcionalmente una única autoliquidación conjunta, en lugar de una declaración separada por cónyuge. El TEAC se refiere a este artículo en su fundamentación. Importante: esta excepción afecta únicamente al número de declaraciones por cónyuge para el mismo objeto — no anula la regla de una declaración por objeto. Si un matrimonio no residente vende conjuntamente una vivienda más una plaza de garaje registrada por separado, siguen siendo necesarias dos declaraciones (conjuntas), no una sola para ambos objetos juntos.

Encuadre: Esta resolución es una aclaración de la práctica administrativa del TEAC (clasificada como "Doctrina"), no una sentencia de un tribunal ordinario. Sin embargo, vincula a la administración tributaria (AEAT) como criterio de obligado cumplimiento en casos análogos.

Ejemplo práctico: Mallorca

Caso: Venta de una vivienda con garaje y trastero en Palma

Vendedor: propietario no residente, titularidad individual
Objeto de la venta: 1 vivienda + 1 plaza de garaje + 1 trastero, los tres elementos transmitidos en una escritura pública por un precio global. Según la clasificación registral/catastral, pueden tener distintas referencias catastrales o constar bajo una referencia común.

Conforme al TEAC 05607/2020: Se requieren, en general, 3 declaraciones separadas del Modelo 210 — independientemente de si los tres objetos tienen distintas referencias catastrales o comparten una referencia común. Lo determinante es que constituyan tres "bienes inmuebles" independientes conforme al derecho registral/catastral. El precio global de venta y los costes históricos de adquisición deben repartirse entre los tres objetos — habitualmente según el valor proporcional consignado en el contrato de compraventa o, si solo se pactó un valor global, según la proporción de los valores catastrales de cada objeto.

Si la vivienda fuera, en cambio, titularidad conjunta de un matrimonio no residente: Por cada uno de los tres objetos, el matrimonio podría presentar una declaración conjunta (art. 2 Orden EHA/3316/2010) — seguirían siendo 3 declaraciones (una por objeto, conjunta para ambos cónyuges), no 6 (por objeto y cónyuge por separado), pero tampoco 1 (para los tres objetos juntos).

Nota: El reparto concreto del precio de venta entre varios objetos catastrales y los requisitos exactos de la excepción conyugal deben valorarse caso por caso con un asesor fiscal.

Errores frecuentes / Qué sale mal

Error 1: Los vendedores presentan una sola declaración del Modelo 210 para toda la operación, aunque estén implicadas varias referencias catastrales — la AEAT puede objetarlo.
Error 2: El precio global no se reparte correctamente entre los objetos individuales, lo que conduce a cálculos erróneos de la ganancia patrimonial por objeto.
Error 3: Los matrimonios dan por hecho que pueden declarar conjuntamente sin comprobar si se cumplen los requisitos de la excepción conyugal del art. 2 de la Orden EHA/3316/2010: titularidad conjunta del objeto concreto y ambos cónyuges no residentes.
Error 4: La retención del 3 % no se asigna correctamente por objeto, lo que dificulta la posterior devolución.

Desde la práctica con ventas de múltiples objetos

En las ventas que comprenden varios objetos catastrales (típicamente vivienda más garaje y/o trastero, como es habitual en muchas comunidades de propietarios en Mallorca), se observa un patrón frecuente: los vendedores y, en ocasiones, también las gestorías encargadas subestiman que cada objeto debe tratarse por separado. Esto provoca correcciones a posteriori cuando la AEAT objeta una declaración única conjunta.

¿Me afecta esto? → Revise su caso de venta

¿Vende (o ha vendido) un inmueble en Mallorca al que pertenecen otros objetos registrados por separado, como un garaje o un trastero? → Antes de la presentación, compruebe cuántos objetos inmobiliarios están implicados. Si existen varias referencias catastrales, garajes, trasteros o un reparto del precio poco claro, el caso debe revisarse individualmente.

Esta orientación no sustituye a una revisión individualizada. El reparto correcto del precio y de los objetos debe realizarse caso por caso.

¿Qué significa esto en la práctica para los vendedores?

Para vendedores no residentes con varios objetos catastrales, esto significa:

Antes de la venta, comprobar cuántas referencias catastrales separadas están realmente implicadas.
Hacer que el precio global de venta se reparta con la mayor claridad posible entre los objetos individuales en la escritura notarial, para evitar discusiones posteriores con la AEAT.
En caso de titularidad conjunta de matrimonios, aclarar previamente los requisitos para la declaración conjunta, en lugar de asumir automáticamente una simplificación.

Comparativa: Caso general vs. excepción conyugal

	Caso general (propietario único, varios objetos)	Matrimonio, titularidad conjunta, ambos no residentes
Número de declaraciones	Una por cada "bien inmueble" independiente (no solo por referencia catastral — objetos separados bajo la misma referencia también computan individualmente)	Una declaración conjunta por objeto (art. 2 Orden EHA/3316/2010), en lugar de una declaración separada por cónyuge — la regla de una declaración por objeto se mantiene inalterada
Reparto del precio	Necesario con varios objetos	Necesario con varios objetos
Requisito	–	Titularidad conjunta, ambos cónyuges no residentes

Preguntas frecuentes

¿Debo presentar realmente tres declaraciones separadas por vivienda, garaje y trastero si lo vendo todo junto? Con carácter general, sí — independientemente de si los tres objetos tienen distintas referencias catastrales o comparten una referencia común, siempre que constituyan unidades independientes conforme al derecho registral/catastral. Este fue precisamente el núcleo del caso que dio lugar a la Resolución del TEAC 05607/2020: un vendedor fue sancionado por haber declarado el garaje y el trastero junto con el inmueble principal en una sola declaración.

¿Qué ocurre si el garaje y el trastero comparten la misma referencia catastral que la vivienda? Eso no modifica la obligación de presentar declaraciones separadas. El TEAC aclara expresamente que las cuotas indivisas en garajes y trasteros bajo una referencia catastral común también constituyen "bienes inmuebles" independientes.

¿Se aplica la excepción conyugal también a parejas no casadas u otras estructuras de cotitularidad? No. El art. 2 de la Orden EHA/3316/2010 se refiere expresamente a un matrimonio en el que ambos cónyuges son no residentes. Esta excepción no se aplica a otras estructuras de cotitularidad (parejas no casadas, hermanos, otros copropietarios).

¿Significa la excepción conyugal que un matrimonio solo necesita una declaración global al vender varios objetos? No. La excepción solo reduce el número de declaraciones por cónyuge para el mismo objeto (una conjunta en lugar de dos separadas). No anula la regla de una declaración por objeto: con varios objetos, siguen siendo necesarias varias declaraciones (conjuntas), una por objeto.

¿Cómo se reparte el precio de venta entre varios objetos? Habitualmente, según el valor proporcional consignado en el contrato de compraventa, o según la proporción de los valores catastrales de los objetos individuales — no existe una fórmula legal única; el reparto debe estar documentado de forma transparente.

¿Qué ocurre si por error solo presenté una declaración para varios objetos? La AEAT puede objetarlo; una corrección de la(s) declaración(es) ya presentada(s) debería revisarse sin demora.

¿Afecta esta regla también a la retención del 3 % en ventas a compradores obligados a retener? Sí. También en la retención del 3 % mediante el Modelo 211, es importante una asignación correcta por objeto inmobiliario transmitido. La posterior declaración del Modelo 210 del vendedor debe reflejar correctamente el importe retenido por objeto — independientemente de si los objetos constan con distintas referencias catastrales o como participaciones independientes bajo una referencia común.

¿Cómo sabe Hacienda que se vendieron varios objetos en una escritura? Los notarios en España están obligados a comunicar las transmisiones inmobiliarias al catastro y a las autoridades fiscales, incluyendo las referencias catastrales implicadas. Un cruce entre los objetos comunicados y las declaraciones del Modelo 210 presentadas es, por tanto, posible.

Fuentes

TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central), Resolución 00/05607/2020/00/00 de 24.07.2023, Doctrina: IRNR, transmisión de varios inmuebles, autoliquidaciones separadas del Modelo 210 (otros criterios del TEAC en supuestos análogos: RG 7313-2019, RG 1294-2020)
Art. 2 Orden EHA/3316/2010 (norma reguladora del Modelo 210), sobre la excepción conyugal
Art. 6 Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, art. 21 RD 417/2006, sobre cuotas indivisas en garajes/trasteros

Conclusión

Quien vende varios inmuebles o varios objetos catastrales simultáneamente no debe asumir automáticamente que basta con una sola declaración del Modelo 210. La Resolución del TEAC 05607/2020 aclara la regla de una declaración por objeto, con una excepción práctica para matrimonios no residentes con titularidad conjunta. Una revisión previa cuidadosa ahorra correcciones posteriores.

→ Antes de la presentación, compruebe cuántos objetos inmobiliarios están implicados en su venta, y en caso de duda haga revisar fiscalmente las ventas de múltiples objetos.

Christopher Deppe Fundador de Fiscaro Economista Inmobiliario | Dipl.-Wirtschaftsingenieur (FH) Director General, DC Finest Real Estate Mallorca Más de 15 años de actividad en Mallorca